新力地產財報疑云待解丨拆解報表系列

“三道紅線”的出現，讓房企不得不向過去賭徒般的發展模式告別。

不管是不是首批試點房企，各家都鉚足勁讓自身的杠桿率和現金流狀況達標，實現變色換檔。

“三道紅線”一定程度上考驗著房企的財技，也給機構審計工作帶來新挑戰。

穿透式融資監管下，是否出現了像畢加索說的那樣：像專家一樣學習規則，才能像藝術家一樣打破規則（Learn the rules like a pro, so you can break them like an artist.– Pablo Picasso ）？

秉持一點點懷疑的態度，本系列將不定時通過檢視最新年報，來探究典型房企存在的“瑕疵”和“問題”。

開篇是新力控股。

近些年全口徑銷售突破千億的房企中，以新力控股（2103.HK，以下簡稱新力）最為年輕。

2010年成立于江西南昌的新力，今年才11歲。但這并不影響它從區域到全國化的布局，以及成為“最年輕的香港上市內房企之一”。

新力以黑馬之勢崛起。借助高杠桿擴張方式，當下的它，也明顯處在財務杠桿消化期。

財務數據有“瑕疵”在所難免。但不管怎么樣，作為一家上市房企，新力應該以更坦誠的姿態，交上答卷。

一、誤導性的現金短債比

根據今年的業績會材料和業績公告，新力宣稱自己的現金短債比為1.24。數值大于1，符合三道紅線對現金短債比的要求。

官方計算公式中，現金短債比=非受限貨幣資金/短期債務。

新力的1.24，分子為175.351億的現金及銀行結余，分母為140.95億的短期債務。

但問題正是這175.351億里，還包括了受限制現金，而不是官方要求的非受限貨幣資金。

不同于其他多數房企的業績公告，新力沒有把受限制現金這一科目，明確列在前幾頁的綜合財務狀況表中，而選擇呈現在業績公告的第40頁。▼

所以，分子應該是109.252億。據此，現金短債比為0.78，小于1，沒有達標。

二、尚待明確的6.4億咨詢服務收入

新力2020年280.69億的營業收入中，項目咨詢服務收入達6.4億，暴漲279.8%。▼

為什么一家房地產公司的報表中，會出現不常見的項目咨詢服務收入？

新力并沒有明確列出咨詢服務所涉及的項目，且對該項的定義也令人費解。

中文年報第150頁對該項的說明是▼

繞來繞去，路數猜想咨詢服務可能是指代建。

如果真是如此，那么意味著新力2020年破千億的合約銷售中，很可能有200億來自代建。

項目咨詢服務沒有成本對應，可以成為巨大的利潤調節工具。

期待新力日后能以更為通俗易懂的措辭解釋“項目咨詢服務”。至少這一部分占營收的2.2%，也對毛利率和整體凈利潤有一定影響。

三、大股東資金占用可能性待解

從報表上看，上市公司缺錢的時候，大股東（控股股東家族成員擁有的公司）會進行墊資。

以2020年為例，大股東為上市公司墊資24.43億，然后上市公司償還大股東25.58億。

這是一個非常奇怪的現象。

1、為什么上市公司跟大股東之間的資金可以這樣進行簡單往來。

2、如果上市公司都缺錢，那么大股東的融資能力是如何做到強過于上市公司的？

3、大股東的錢從何而來？

房地產是資金饑渴型行業。新力大股東可以為上市公司墊那么多款，那為何上市公司賬上要留存29.86億定期存款。這些定期存款又是什么性質？

所以，大股東為上市公司墊資一事，會不會存在反過來的情況？值得進一步探討。

四、表外負債的潛在風險程度

通常情況下，表外負債主要有并表非全資子公司的少數股東明股實債、合聯營公司本身的表外負債和非并表合聯營項目公司其他股東為明股實債投資人三大方面。

對新力表外負債的擔憂，源自于其沖規模過程中合作開發力度較大。

這體現為少數股東權益、聯營合營企業規模、長期股權投資占總資產的比重等指標上升。比如，比起2018年，在2020年增長10倍至91.98億的并表少數股東權益。

但是，新力出現了程度較重的少數股東權益與與損益錯配現象。▼

少數股東權益占比，過往三年逐年攀升，但相應少數股東的損益沒有同比增長。與此同時，少數股東權益占比與損益占比的差值逐漸擴大，且少數股東年回報率下降明顯。

換句話說，新力的少數股東像極了“活雷鋒”。特別是2020年的數據，少數股東權益占比48.25%，卻只拿了凈利潤的3.83%，年回報率只有0.85%。

再結合全口徑銷售、權益銷售、營業收入等指標看，新力在過去三年歸屬母公司的權益并沒有增加，即增收但沒有增權益，增收也沒有增利。

出現這種情況：1.可能是合作項目盈利能力弱；2.可能是因項目結轉確認滯后或者不同階段結算項目盈利情況不同；3.還可能是明股實債。

新力對合聯營企業較高的擔保比率以及關聯方資金往來情況，也不得不引發對其表外負債的擔憂。▼

比如，37.18%的擔保比率在業內已經是一個不低的數字。

同時，在對新力附屬公司、合聯營公司的核驗中可以發現，當中不乏金融機構和個人的身影。

比如，在新力2020年年報附屬公司目錄中，穿透其中一家名為“杭州力尚房地產開發有限公司”的股權結構，發現少數股東中出現占股30%的中建投信托。

杭州力尚房地產開發有限公司為杭州力乾房地產開發有限公司的全資子公司。據公開資料顯示，后者在2020年拿下余政儲出(2020)15號瓶窯集鎮A7地塊，并通過中建投信托發行了帶有回購條款的“中建投164號信托計劃”。

區別于不少房企，新力只對個別重大合聯營公司的資產負債、營收情況進行簡單說明，欠缺對盡可能多的合聯營公司的情況說明。

可以肯定的一點是，未來“三道紅線”下穿透式的監管會涉及到表外的指標，對于房企來說，通過財務手段而非切實經營改善來優化負債指標不是長久之計。

換句話說，