地產企業基金運作，助力重資產轉“輕”

10月12日遠洋資本收購新加坡REITs70%股權；10月13日，遠洋集團以64.15億元代價將全資子公司崇高發展公司出售，崇高發展擁有北京朝陽區東三環商務中心核心區Z6地塊；同日遠洋集團聯合國際投資人設立寫字樓基金，共同出資參與設立總規模為14億美元的核心寫字樓基金，用于投資一線城市城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目，其中就包括上述折合約62.98億元Z6地塊物業A部分。

10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。此外，10月24日越秀地產擬出售越秀金融大廈給越秀房托。房企金融市場動作較多，地產基金模式漸成風氣。本文著重分析分解近日遠洋集團的基金動作。

遠洋集團預計出售Z6地塊項目所得款凈額約為64.12億元，該筆資金集團將用作一般運營資金償還集團債務或者投資事項。而收購方的寫字樓基金中遠洋參投金額為4億美元，折合人民幣約為25.84億元。此次交易往來遠洋集團將凈套現約為38.2億元。在上述交易完成后，Z6地塊項目仍能夠體現在遠洋集團的項目開發名單中，但實現了資產出表，不再反映在遠洋集團上市部分綜合財務報表中，從而完成了財報資產負債優化。

02資本布局頻發力，助力企業多元拿地輕重并舉

遠洋集團多年來持續資本布局，2013年成立遠洋資本，引入及設立多家戰投基金，前些年多元化轉型時，遠洋集團曾公開表示要成為具有領先產業投資能力的投融資集團。

雖然2020年后遠洋集團提出重新聚焦主業，但其成立基金、提升資本運營能力和擴展業務邊界沒有停下。遠洋資本成立接近9個年頭，圍繞地產相關投資業務日漸成熟，助力主業發展同時實現自身起飛，目前已經成為國內排名前列的另類投資平臺。

03上市主體債務風險可控，財務穩健度高

在行業下行，監管愈發嚴格的情況下，降負債及增強資金流動性，有助于房企抵御風險，為未來發展贏得更多機會。遠洋集團憑借其資金優勢和資本實力，戰略部署通過遠洋資本這一資管平臺引入外部基金，不僅更易獲得資本支持緩解資金壓力，同時也為其重資產輕資產化鋪路。

得益于遠洋的資本運作，從其上市主體遠洋集團（3377.HK）的財務表現來看，2021年上半年遠洋持有現金382.32億元。現金短債比較2020年年末上升至1.88，長短債務比上升至3.22，債務結構較2020年年末改善。凈負債率67%，剔除預售款后的資產負債表為69%，持續保持穩定，“三道紅線”皆為綠檔。財務穩健度提升，資金安全保持在較高水平，風險可控。

房地產是資金密集型行業，為了盤活存量資產，不少房企在發展過程中設立資本平臺，以便借助基金、金融等方式，為業務布局開辟新的發展道路。近日除了遠洋設立基金進行對價交易，其他房企也有類似動作。如2021年10月24日晚間，越秀地產發布公告稱，擬出售越秀金融大廈給越秀房托。

目前已有多家房企擁有自身的投融平臺，如金地集團的穩盛投資、中國金茂的金茂資本、首創置業的首金資本等，這些資本平臺多圍繞地產主業，開展股權、債權、不動產投資及其他房地產上下游產業鏈。隨著發展有些平臺后來擴大規模，逐漸轉換角色，成長為私募基金平臺，成為投融管退的操作者，這類平臺在基金設立方面多半會引入外部戰投，借力布局項目。另外除了投融資平臺，也有直接設立地產基金進入資本市場，如越秀房托、招商局商業房托基金。