物業服務發展觀察

年內，碧桂園服務多次展開收并購動作。2月25日，藍光嘉寶服務和碧桂園服務先后發布公告，藍光嘉寶服務母公司藍光發展擬將藍光嘉寶服務64.62%的股份，轉讓給碧桂園服務全資子公司碧桂園物業香港控股有限公司。

9月20日，碧桂園服務公告擬以100億元人民幣的代價收購富力物業旗下唯一子公司富良環球，其中70億為富力物業當前在管的8600萬平方米管理面積，30億元為后續富力將交付予碧桂園服務的管理面積。其后，9月30日，碧桂園服務再次發布公告，將以不超過33億元的代價收購彩生活旗下核心資產鄰里樂。鄰里樂包含彩生活20.13億收購而來的萬象美物業（前萬達物業）與3.3億元收購而來的開元國際等其他物業資產。

與地產開發商不同的是，物企多為輕資產模式運營，抵押物的缺乏令銀行放款意愿普遍不高，因此以IPO上市的形式進行股權融資是物企的較優選擇。不過，如今物管企業紛紛被當做出售的籌碼，上市的熱情也大幅降溫，這也是地產困境向下游物業服務行業傳導的結果，加劇了行業資源進一步向少數頭部企業集中。

2021年初，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業服務企業，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

基于此，物業服務企業積極響應，拓展新業態，持續探索"物業服務+生活服務"的模式。

可以發現，不少物業服務企業與康養服務企業進行聯動的頗多。如21年4月龍湖智慧服務與安馨康養集團簽署合作協議，共同探索物業+康養模式；此前21年1月份，新大正新增了經營范圍，當中就包括了養老服務；而2020年，奧園健康與麥迪健康居家養老服務項目簽署戰略合作。

對當前的物業服務行業而言，“物業+商管”的混合運營模式并不陌生，二者業務上具備一定相似之處，可以實現較好的業務協同。在已上市物企中，華潤萬象生活、合景悠活等物企都采用了等方式進行經營，碧桂園服務也曾在21年4月一舉收購了4家商管公司。

目前，物管行業仍然處于邊界和內涵的重塑期，具體架構尚未確切，相比傳統住宅物業管理，商業物管專業化程度更高，存在一定的行業壁壘，也具備更高的盈利能力和利潤率，將商業運營加入到物企業務中，能有效地改善企業綜合表現。

從資本市場的實際情況來看，相較傳統物企，目前H股物業股中，無論是純商業模式的星盛商業，還是混合經營的華潤萬象生活、合景悠活等物企，均能獲得市場更高的估值，更受投資者的青睞。

值得注意的是，同月內碧桂園服務同樣收購了海口新華正達空港服務有限公司70%的股權，其中后者的經營范圍包括民用機場經營、航空運營支持服務以及航空商務服務等。碧桂園服務同樣試圖將觸手向航空物業領域進一步延展。

這兩筆收并購，意味著行業內的兩家龍頭物企已經開始對公建領域中的機場物管強勢入局。機場物業管理對服務專業性要求較高，通常采用招投標的方式將各項需求業務分包給不同類型的物業公司。對物管企業而言，這仍是一塊尚未完全開發的市場。

目前已切入該條賽道的保利物業、新大正以及招商積余等物企多為國企背景，與其他公建管理項目類似，國內的機場物業管理通常不具備太高的利潤率或盈利能力，由于業態的特殊性，增值服務方面的開發也較為困難。

近年來規模龐大、實力雄厚的龍頭物企紛紛大力拓展各類非住業態，包括環衛、寫字樓、商管、健康以及地鐵機場等交通樞紐的管理。除了搶占、分割市場外，最終綜合性的城市空間服務才是最具想象力與吸引力的目標。

企業的并購亦并不局限在規模化競爭之上，還延伸至產業鏈與新價值空間之中，比如衛生保潔、市政、康養文旅等方面，豐富了用戶體驗的同時，也開辟了新的增量營收空間，預計未來基礎物業服務收入占比下降是必然趨勢。

今年3月，觀點機構舉辦“2022觀點物業大會”，聚焦探討物業管理行業業績成長、多元業務開拓、資本對接以及經營的經驗和趨勢。屆時現場嘉賓陣容強大，將匯聚物業管理行業龍頭企業與模式創新先行者，并邀請權威投資機構及金融投行領袖與高層，共話行業拓展內核、增長要點以及發展趨勢。

觀點指數研究院將通過長期對物業服務行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項指標如營運指標、財務指標、管理指標、品牌指標、創新指標等，發布“卓越指數·2022物業服務年度卓越表現”研究，包含以下內容：

同時，物業大會現場還將隆重發布《卓越指數·2022物業服務年度卓越表現報告》，與與會嘉賓一同探析過去一年物業服務行業的發展概況，把脈行業風向與前景，共成長齊發展。