內(nèi)卷的房企

作者：投資雜記

來源：投資雜記（ID：gh_a849fd3eaab7）

地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是越來越明牌了：存量的市場(chǎng)、規(guī)則的透明和居住屬性的回歸。在區(qū)域布局上，大家都一致看好幾大灣區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ罱鼛啄攴科笤谀玫氐臅r(shí)候也逐步向一二線城市回歸，更加追求安全性。但是這也帶來了一個(gè)問題，熱門城市熱門地塊土地價(jià)格居高不下，在限地價(jià)限房?jī)r(jià)的情況下，利潤(rùn)率被擠壓的很厲害。集中供地下可能加劇了這一情況。

熱門城市拿地其實(shí)很痛苦，大家都擠破了頭再搶，不拿地是死，拿地沒錢賺，內(nèi)卷很嚴(yán)重，這次杭州土拍的慘烈更是說明了這一情況，房企之間卷的非常厲害，利潤(rùn)直接干到了個(gè)位數(shù)，蓋房子的現(xiàn)在賺的真的是白菜錢。

杭州五月份兩天土拍一共是吸金1178.2億元，地方政府無(wú)疑是最大的贏家，賺的盆滿缽滿。這次土拍最亮眼的是杭州王濱江集團(tuán)和深耕杭州多年的融信，倆家一起合作拿了4快遞，總價(jià)172.5億元，融信自己拿了3塊地，總價(jià)56.02億，濱江自己拿了一塊地，總價(jià)10.07億。下面是濱江拿地的情況。

拍的這些地賺錢嗎？在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，濱江的老板回答了投資人的問題“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平”。其實(shí)這個(gè)回答多少還是有點(diǎn)凡爾賽的，我濱江作為杭州王，還能賺個(gè)一兩個(gè)點(diǎn)的凈利，其他人來干可能就是要賠本了。濱江就是通過“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”犧牲利潤(rùn)率來保障市占率。

這么低的利潤(rùn)，濱江為啥還要去拿地呢？第一，補(bǔ)充存貨。作為杭州王，肯定是要在杭州市場(chǎng)保持領(lǐng)頭地位的，持續(xù)補(bǔ)充貨值就成為了必須；第二，雖然項(xiàng)目不一定很賺錢，但杭州的去化肯定沒太大問題，就是通過跑量賺點(diǎn)錢，有賺總比沒賺好，就是辛苦點(diǎn)；第三，外拓難度還是比較大的，濱江外拓也不是很成功，在深圳搞的項(xiàng)目也被騙了，還不如老老實(shí)實(shí)賺一兩個(gè)點(diǎn)。

過去，行業(yè)高速發(fā)展，大家都有的賺；未來，必須要有金剛鉆，才能活下去。但是金剛鉆并不是一天練成的。在集中供地和各種債務(wù)管控下，其實(shí)地產(chǎn)挑券的思路還是比較清晰的：有多元化拿地能力、較強(qiáng)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、財(cái)務(wù)健康融資成本低等。兩集中政策剛出來的時(shí)候，也寫了一個(gè)政策影響的點(diǎn)評(píng)，觀察第一輪集中供地情況，還是和當(dāng)時(shí)判斷比較相符的。

1、該政策仍屬于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，重點(diǎn)還是構(gòu)建穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的政策體系；

2、通過在重點(diǎn)城市集中時(shí)間、集中掛牌出讓土地，能使規(guī)則信息更透明，在全國(guó)層面同一時(shí)間增加土地供應(yīng)量，有助于降低拍地溢價(jià)率，并且將來集中上市銷售，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；

3、對(duì)于房企而言，挑戰(zhàn)是整體性的，包括投資、銷售、融資、品牌等多方面能力的考驗(yàn)，核心還是企業(yè)在這些方面要有顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，總體有利于大中型頭部、且財(cái)務(wù)杠桿水平較低、品牌競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大中型房企，但并不是說對(duì)區(qū)域房企就造成負(fù)面沖擊；

4、有利于具有多元化拿地能力的房企，包括勾地、舊改等，能夠平抑招拍掛市場(chǎng)的不確定性；

5、此政策疊加三道紅線，彎道超車已經(jīng)沒有可能性，行業(yè)座次排定，發(fā)展基調(diào)還是從規(guī)模導(dǎo)向向效益導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，草莽發(fā)展時(shí)代早已結(jié)束，提高自身各方面的能力才是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵；

6、對(duì)于城投的影響不明，土地出讓金是否會(huì)減少還是增加這個(gè)可能還是和區(qū)域有關(guān)，差的區(qū)域房企也不愿去，且差區(qū)域供需格局可能本來也比較差；

7、同一城市內(nèi)部地塊價(jià)值仍然是分化的，核心地塊的競(jìng)爭(zhēng)和溢價(jià)率不一定會(huì)降低；

8、合作開發(fā)仍然會(huì)延續(xù)下去，尤其是與國(guó)企、央企的合作（利用其資金優(yōu)勢(shì)）、和當(dāng)?shù)佚堫^的合作（利用其品牌優(yōu)勢(shì)）。

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