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作者：齊精智律師
2015年9月1日生效的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》規定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，債權人無權以請求債務人或第三人履行房屋買賣合同的方式來保障債權的實現。但債權人與債務人之間簽訂的房屋買賣合同仍然可以合法有效的保障債權的實現。
基于以上規定，絕大部分人會認為債權人與債務人或第三人簽訂房屋買賣合同已經不能有效保障債權的實現。但商事法律的精髓在于創新，至高境界在于創造出新的法律規則。齊精智律師提示當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，債務人無權確認《商品房買賣合同》無效并請求注銷基于該合同已辦理的預購商品房預告登記，債權人有權申請法院拍賣或者變賣案涉房產以保障債權的實現。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，債權人無權以請求債務人或第三人履行房屋買賣合同的方式來保障債權的實現。
最高人民法院負責人就《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》答記者問：對于以買賣合同作為民間借貸合同的擔保，在借期屆滿后借款人無法償還本金利息的，出借人往往要求履行買賣合同，進而達到其直接獲取買賣標的物的目的。我們認為，此種情形下的買賣合同應當視為類似于擔保合同，其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關系。正因如此，出借人撇開主合同而要求直接履行作為從合同的買賣合同的，實際上是顛倒了主從合同關系。對此，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理雙方之間的糾紛。只有從程序上作出如此規定，才能使雙方的權利義務關系真正回位到正確的實體關系中去。如果出借人堅持要求審理買賣合同的，則應當裁定駁回其起訴。
二、當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，債務人無權確認《商品房買賣合同》無效并請求注銷基于該合同已辦理的預購商品房預告登記，債權人有權申請法院拍賣或者變賣案涉房產以保障債權的實現。
1、當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，借款人無力還款時，債權人只能申請法院拍賣或者變賣案涉房產，而不能直接取得房屋所有權。
裁判要旨：在以簽訂房屋買賣合同的方式為民間借貸提供擔保的情況下，提供擔保的人并非必須是債務人，第三人與債權人簽訂不動產買賣合同為債務人與債權人之間的債務提供擔保，若債務人無力清償到期債務，債權人有權申請法院拍賣合同項下案涉房屋。
案件來源：（2018）最高法民申3042號、（2017）最高法民申2319號。
2、借款合同到期后債務人無力償還借款，雙方經協商一致將借款合同關系變更為商品房買賣合同關系的行為合法有效。
裁判要旨：借款合同到期后債務人無力償還借款，雙方經協商一致將借款合同關系變更為商品房買賣合同關系的行為合法有效。此商品房買賣合同并非為雙方之前的借款合同提供擔保，也不違反《物權法》第一百八十六條禁止流押的規定。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應予以審查，以防止當事人將超高利息轉化為已付購房款。
案件來源：指導性案例72號：湯某、劉某、馬某、王某訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案［最高人民法院民事判決書（2015）民一終字第180號］
3、債務人請求人民法院確認《商品房買賣合同》無效并請求注銷基于該合同已辦理的預購商品房預告登記。人民法院不予支持。
裁判要旨：新國公司與曾福元通過簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保，未違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效，新國公司應當依據承諾，以案涉車位為限，承擔擔保責任。現新國公司在進入破產重整程序后，以其與曾福元之間并無商品房買賣合意為由，請求確認《商品房買賣合同》無效，既有違誠信原則，亦將導致曾福元與新國公司雙方之間合法有效的讓與擔保意思表示一并無效，不利于債權人合法利益的保護。且案涉車位的預購商品房預告登記具有限制物權所有人對擔保標的物進行物權處分的效力。在新國公司處于破產重整狀態、案涉車位已辦理的預告登記仍然有效的情形下，一旦注銷該預告登記，將導致雙方設立擔保物權的合同目的落空，亦會致使借款債權的清償缺乏相應擔保。
故原判決認定案涉《商品房買賣合同》無效，曾福元負有義務協助新國公司為案涉《商品房買賣合同》項下所涉房屋的預購商品房預告登記辦理注銷手續，缺乏事實和法律依據，亦有失公平。因本案再審審理期間，經本院釋明但直至再審庭審程序結束，新國公司并未變更訴訟請求。故新國公司主張的其與曾福元雙方基于虛假意思表示而辦理預購商品房預告登記所生之障礙或風險，新國公司可依法另遁法律途徑予以解決。
案件來源：曾福元、湖南新國置業發展有限公司合同糾紛再審案；案號：（2019)最高法民再304號；合議庭成員：張穎新、江顯和、肖芳；裁判日期：二〇一九年十二月二十六日。
綜上，當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保并辦理商品房備案登記的，借款人無力還款時，債權人只能申請法院拍賣或者變賣案涉房產，而不能直接取得房屋所有權。
齊精智律師，公司股權、借貸擔保、房產土地、合同糾紛專業律師，北大法學院北大法寶學堂特約講師，微信號qijingzhi009。
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