基建與地產，再度走向一體化

作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher）

從2000年以來，基建與地產相結合的開發模式就一直在積極探索，從早前的一二級聯動開發、舊城改造；再到如今的片區開發、城市更新，都是如此。

但是，受制于行政法規與融資方面的限制，基建與地產市場的差異始終較大，導致很難實現真正的“聯動”、一體化開發。不過，隨著原本傾向于行政管理的基建市場開始市場化，地產逐漸回歸本源、脫離金融化，兩者開始再次融合、顯現出殊途同歸之勢：

打通行業壁壘，連接市場供需

在過去二十年高速城鎮化的過程中，土地與地產的周期對市場造成了巨大的影響，也成為了地方財政與金融系統內的不穩定因素。在龐大的居住需求爆發、周期性變化時，既影響地方政府與城投公司對基礎設施投資與資金回收、財政收入與政府性債務的償還；又使得房地產市場面臨大幅度的波動、階段性的需求旺盛及“去庫存”。

這個問題中，雖有一部分是不可避免的，但地方政府對于基礎設施、土地整理的投資，與地產市場需求存在相對脫節，卻是一個比較重要的、且可以解決的問題。尤其在當下，高速城鎮化的時代已經過去，未來地方政府對于基礎設施與土地整理的投資，應當進一步與地產市場的需求進行掛鉤；通過將兩個行業一體化、打通行業間的壁壘，來解決這個長期以來威脅地方財政與金融系統穩定性的關鍵問題。

因此，未來我們將看到基建與地產再度走向一體化，讓基礎設施與土地整理方面的投入直接與地產需求進行掛鉤；既可以提高地方政府的投資效率、避免地方城投的債務風險，又可以進一步緩解房地產供需間的壓力，實現“房住不炒”的調控要求。

在此之前，高層已經提出“以人為核心的城鎮化”，即未來的基礎設施、公共服務設施、土地整理投資，都必須與人口流動、人口的需求進行掛鉤；這也意味著在土地與房產方面的“需求側管理”，將是大勢所趨。通過更具體、更可量化的需求指標，來調節地方政府在基礎設施等方面的投資。這也將使得地產周期的問題，以及地方政府的債務問題，將迎來很大的變化與轉變。

地方政府減負，健全城投機制

自全面深化改革以來，調節地方政府的運作模式，建立“財權與事權相匹配”的機制，一直是一個比較重要的方向。尤其是目前提出要降低政府杠桿率、解決地方隱性債務風險，進一步減輕地方政府的直接投資比重、健全企業投資的機制，就成為了改革的重中之重。

因此，我們可以看到，近年來的基礎設施、土地整理、公共服務建設與運營，都在大力推行以企業為載體的市場化運作機制，不再由財政預算直接投資，以此來解決財政收入增長與基礎設施投資期限錯配的問題。

從另一個角度來說，這也是減輕了地方政府的負擔，將一部分傳統意義上的“政府工作”交由市場化的企業機制來運作，既提高了投資效率，也減輕了地方財政的負擔，構建“更可持續的地方財政”。

在這一背景下，城投運作必然將進一步向市場靠攏、與地方財政脫鉤；通過投資收益來償還項目本息、獲得投資收益，而非依賴地方財政的補助。這也意味著地方城投將在地方城鎮化、房地產開發中承擔更重要的職能；進一步將基礎設施投資與土地、地產開發進行合并。既是完成收益的閉環管理，也是通過這種模式來實現城投的市場化轉型、更多的分享地方發展紅利，實現城投的可持續發展。

資源橫向補償，構建共同富裕

“共同富?！笔歉邔犹岢龅暮甏竽繕伺c要求，雖非短期可實現，但也能看出未來制度與理念上的轉變。這對基礎設施與地產行業而言，同樣有非常大的影響；這意味著，在未來的基礎設施與地產市場中，會有越來越多的“資源橫向補償”。

何謂資源橫向補償？在基礎設施與房地產領域中，就是將公益性項目與市場化項目進行掛鉤，通過市場化項目的收益來彌補公益性項目的投資，實現政府再分配的功能與促進社會公平性的目標。

如目前的城市更新項目，就常常存在將部分土地開發的收益去彌補老舊小區改造、公共服務設施以及租賃型保障房的收益不足；以及片區開發項目中，通過優質土地的開發來彌補產業基礎設施與公共服務設施的投入。

這也將促使基建與地產行業深入融合、一體化、市場化，制度上的頂層設計也將進一步靠攏。一方面是地產企業的去杠桿、去金融化、輕資產化，另一方面是基建企業的新一輪行業整合、與地方城投的深度合作、強化全流程的投融資能力，兩個行業都將發生深層次的變化。

在此之后，我們將看到基建與地產行業，再度走向一體化。

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原標題： 基建與地產，再度走向一體化