全國大宗市場持續升溫，長三角城市群為成交主力

2021年三季度，中國內地大宗物業成交總額917.5億元，同比2020年三季度上升83.6%，增幅顯著；此外本季度總成交已接近上年成交總和，內地大宗市場持續升溫。

同時，總成交單數與同比略有上升，平均單筆成交額同比上升65.9%至22.4億元/筆，全國性大宗的整體交易推升平均成交額大幅上升。 

圖：2020.01-2021.09內地大宗市場成交走勢（億元）

從城市維度看，三季度上海為全國大宗交易主力城市，總成交額176.5億元占比19%；北京69.8億元位居第二，北上為大宗成交主力城市的趨勢延續。從全國性大宗整體交易占比居首近6成，其交易核心布局仍以一線和新一線城市為主，長三角城市群依然為大宗成交主力。

全國性（多城市）成交金額占比最多達55%，完成交易的優質資產多布局于一線及新一線城市較為核心區位。

前三季度總體來看，北京偏愛商業，可統計成交總額達151.2億元位居一線城市之首，上海的辦公資產更受青睞，前三季度成交標的總額達339.8億元，近年總部經濟熱度持續的市場環境下，更多優質新興寫字樓成為企業收購的主要標的。

圖：2021Q3內地大宗成交城市占比（按成交金額）

從投資業態偏好來看，三季度工業物流成交金額達181.2億元，同比增幅居首，現代高標準物流倉庫的市場需求持續擴大，順豐控股51.5%股權收購嘉里物流以及新宜中國和高盛資產聯合收購的全國性物流項目為主要成交。

另一方面，平安作價330億元收購凱德6個核心來福士項目的資產包為近年綜合體成交金額之首，優質商辦綜合體的穩定現金流收益成為險資在當前市場投資的重要因素。

同時，從成交總金額看，辦公/研發辦公以及商業的成交同比也在本季度保持客觀穩定的增長。綠色金融背景下，低碳生態環保概念的商辦項目更受青睞。

圖：2021年Q3各業態大宗成交同比（按成交金額）

前三季度，全國辦公業態成交總額878.4億元，占比總額45%位居第一。主要成交標的為位于一線城市核心地段的優質寫字樓，在總部經濟效應的持續影響下，新興樓宇越來越多成為企業收并購的選擇。

圖：2021前三季度成交業態占比（按金額，單位：億元）

數據來源：克而瑞資管

從辦公租賃市場看，截止21年三季度，核心城市（上海、北京、深圳、廣州、武漢、重慶、杭州、福州）租金降幅收窄或小幅回升，預計穩定橫盤為未來一階段的主要表現，短期內難以恢復至疫情前水平；新增供應放緩的背景下，供需平衡的壓力得到一定緩解，出租率波動相對減小。TMT和科技金融將為持續拉動租賃需求主力行業的趨勢不變。

從今年已發行辦公為底層資產的金融產品看，全國范圍內統計共發行20筆總規模382億元，占比全業態已發行產品的33%位例第二；北京和上海為絕對主力城市，發行規模共293億元占比總發行近8成，相較于其他城市，北上優質辦公資產穩定的出租率、較高的租金以及優異的市場環境均為重要因素。

圖：2021年1月-11月各城市辦公產品發行規模（單位：元/㎡/天 ）

數據來源：克而瑞資管

截止當前，以上海陸家嘴世紀金融廣場作為底層資產發行的CMBS“陸家嘴世紀金融廣場1期資產支持專項計劃”是今年單筆發行規模最大的辦公類資產證券化產品。陸家嘴世紀金融廣場位于上海浦東竹園商務區，總建筑規模44萬㎡，是適用于國際金融總部和跨國公司總部辦公的高標準甲級寫字樓，入駐的知名企業有花旗銀行、平安銀行英格列斯百貨等，目前出租率和租金均較高于板塊平均水平。 

其次，在所有辦公類產品中發行票息較低的“成都中海國際中心綠色資產支持專項計劃”優先級票息僅3.6%，發行金額21億元高于均值，受央行綠色金融傾斜政策影響，其發行速度僅為33天。下半年舉行的2021中國人民銀行工作會議提出，“落實碳達峰、碳中和重大決策部署，完善綠色金融框架和激勵機制”，辦公產品的綠色生態節能愈發成為衡量資產價值的重要因素。

表：全國范圍內發行的辦公項目資產證券化項目匯總

整體來看，前三個季度，全國大宗成交總額已超1900億元，逼近2020年全年成交總額，預計至年末相對同期有不小增幅。金融業將繼續為收購方主力，積極投資布局具有穩定收益和新形勢下具有高性價比的資產為此輪特點。房地產企業在融資難的大環境下成為最為頻繁的大宗出售方，房企之間的資產流動性也較以往更大。

商辦市場恢復至疫情前尚需時日，隨著新增供應的節奏放緩，出租率企穩，租金降幅不斷收窄，市場也迎來了較好的調整期，多城凈吸納量的持續高質增長更提振了市場信心，多城商辦核心項目的資產證券化成功發行，預計未來將有更多的優質資產加入。