城市更新項目中村集體外賣地的拆賠處理

村集體外賣地一般是指原集體經濟組織于上世紀將集體名下的城中村用地（比如非農建設用地、征地返還用地）或未征轉用地的土地權益，通過土地轉讓、合作開發、長期租賃等形式實際外賣給第三方的情形。村集體的上述外賣地主要為非國有用地，在集體用地臺賬里，非農用地、征返用地、“同富裕工程”等地塊都會登記在內。

城市更新項目中，凡是涉及到村集體資產的拆賠，基本都以集資辦和更新局的集體資產臺賬為準。對于村集體外賣地給工廠主建了物業后涉及到的村集體以及工廠主的拆賠問題，最理想的處理方式是開發商先把該標的物業的拆賠總對價確定好，然后村集體愿意去跟權利人（工廠主）溝通，并確定好各自的拆賠所得份額，就好比開發商先確定好蛋糕大小，然后村集體和地上建構筑物權利人再協商好蛋糕要怎么分。但是，在很多情況下，村集體都不太愿意去跟權利人（工廠主）溝通和協商各自的拆賠份額，因此這種情況下開發商就需要既找村集體談拆賠，又找地上權利人談拆遷，由此就不得不解決雙重賠償的問題。

事實上，城市更新項目中存在村集體外賣地的情況下，開發商是與村集體還是與工廠主簽訂拆補協議，實務中一般按如下方式處理：開發商先去查詢集體資產臺賬，如果外賣地是在臺賬內，則開發商需要和村集體簽署拆補協議；如果外賣地已不在集體資產臺賬內，則開發商是否需要和村集體簽署拆補協議主要得看集資辦意見（集資辦會告知開發商要不要簽訂）。舉個簡單的例子，比如早些年村集體賣地給工廠主后工廠主建了房子，房子雖登記在村集體名下，但村集體確認房子是屬于工廠主的，因此拆補權益歸工廠主所有。需要注意的是，集體資產臺賬在集資辦那里有，在更新局那里也有，但有時兩邊的臺賬數據會因歷史原因等出現不一致的情況。而更新局和集資辦的臺賬數據不一致的情況下，雙方都肯定會認為自己的數據才是對的，因此開發商最后只能按照多的數據來簽拆補協議。

開發商和村集體簽拆補協議的情況下，村集體需要走集體資產處置的程序，后面在土地出讓環節，更新局會和村集體簽訂征轉地協議（里面會約定該集體土地為零征轉），如此才能完善未征轉地的用地手續。具體來說，主要是按如下流程處理：

1. 集體資產處置

在拆賠階段，村集體就拆除范圍內所有的集體資產，包括非農用地、征返用地、未征轉土地（含歷史用地處置的和無需用地處置的）、集體物業等資產進行評估后，在集資平臺上進行資產處置，與開發商簽訂拆遷補償協議后轉移土地權益給開發商。（備注：集體資產處置是一種補償行為，此時土地依然是未征轉用地。）

2. 完善征轉地手續

在用地報審階段，政府需將土地收儲國有后方能協議出讓給開發商，為此需將未征轉土地征為國有。因在集資處置階段，未征轉地已由村集體與開發商完成補償安排，因此這個階段無需額外補償，此時更新局和村集體簽訂征轉地協議，約定該集體土地為零征轉，土地入庫后方能簽訂土地出讓合同，最后政府再將土地協議出讓給開發商。

（備注：這個階段其實是完善用地手續的行為。）

深圳這邊原村民外賣宅基地或非農建設用地的情況也非常多見，在原特區內土地統征時期以及原特區外土地統轉時期，因土地管理政策的缺漏出現了大量的“農村私宅土地使用證”，隨后出現了大量炒賣宅基地的行為，其中以合作建房等形式實際賣掉了宅基地權益的情況最為常見，此后繼續形成了這些未能辦理開發報建手續、或未能辦證物業的小產權房的交易市場。

就城市更新項目中存在的歷史違建物業或無證物業的確權而言，不管是原村民外賣地形成的物業還是原村民建房后實際賣掉的物業， 開發商在確權方面主要得抓兩個核心的原則：第一個原則是誰占有房子則確權給誰；第二個原則是誰有房產證明則確權給誰。簡單來說，有證或者有房屋信息登記的情況下（比如村集體對原村民的宅基地分配記錄），拆賠協議須與該類權利人簽訂才能解決確權和拆賠協議備案的問題，而房屋的實際占有人也得同時補償到位，包括拆賠對價（銀行流水）進入證載權利人賬戶后再馬上分配給實際占有人。當然，如果是無證或者無房屋信息登記的情況，那肯定是以房屋的實際占有人作為權利人認定的基礎，不過街道辦在權屬核查公示表中還會備注“無不動產登記物業權利人核實結果僅作為城市更新過程中確定項目市場主體與經核實的權利人簽訂搬遷補償協議的依據，不作為無不動產登記物業權屬確認材料”。

需注意的是，即便是村集體或原村民的外賣地，在早期的時候，權利人一般都可以通過申報兩規繳納罰款的方式去領取綠本房產證，但很多人只是申報了兩規，沒去交罰款，所以未拿到房產證。開發商核實權屬時，一般都要先看誰占有房子，讓占有人提供主張其權屬的材料，誰占有著房子則肯定要補償給誰，否則到時清退不掉他，剩下的就看占有人是怎么取得房子的，如果是從別人那買來的房子或者土地，那就看別人有沒土地或者房產的相關證明（有原件的話就去調國土部門的檔案核實，沒有的話一般都不用去管那些個別人的權利主張問題）。

有一種情況需要特別注意，更新項目中空地的拆賠處理比較特殊，比如村里分配給村民的非農建設用地，村民沒有建房子，那么拆賠仍舊要處理；但如果村民把這種非農建設用地賣給了非村民，非村民又沒建房子空在那里，這種情況下很多區的更新局是不給備案拆補協議的（理由是非農建設用地不能買賣），此時開發商的做法是這種空地也要補償（不然項目做不下去），但拆補協議的標的不能寫空地，而是寫成其他建筑物（比如套在其他的無證物業上）。

從實務的角度來說，村民將已分配的非農建設用地（空地）賣給非村民在政策上是不被允許的，因此就該已實際“賣掉”的空地，深圳絕大部分區更新局是不允許開發商與空地的買方簽署拆賠協議的，但是開發商如不滿足空地買方的拆賠訴求，事實上又無法達到100%的拆賠率，進而又會影響到實施主體的確認。有鑒于此，對于部分項目已實際“賣掉”的非農空地，有些開發商會按如下操作方式實現買方的拆賠權益，具體就是將買方的拆賠權益掛靠到其他建筑物上，也即買方作為其他建筑物的共同拆賠權利人，從其他建筑物上取得拆賠權益。

當然，上述操作的前提是其他建筑物真實的權利人同意拆賠協議新增他人作為共同拆賠權利人，而且在當前新規確定的確權規則下能得到街道辦和村股份公司的配合或認可，比如開發商將此前以其關聯方名義實際收購過來的無合法產權證書的物業確權給空地買方（最好是該無合法產權證書的物業未申報過“兩規”，且村集體默許開發商的確權操作），并據以簽署拆賠協議。

在上面提到的空地的拆賠處理中，因外賣地仍為空地的情況下，空地買家獲取拆賠對價存在一定的法律和政策層面的障礙，因此在操作層面基本都是套在其他違建或無證物業上解決拆賠問題。需要注意的是，2021年8月12日，深圳市住建局和規自局發布了《關于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號），不僅明確了住宅類歷史遺留違法建筑物業權利人的核實要求，同時要求嚴厲打擊住宅類歷史遺留違法建筑的交易行為。

簡單來說，上文提及的操作相當于要在歷史違建物業的原有權利人的基礎上新增空地的權利人作為違建物業的共同權利人，這在操作層面就得重點考慮可行性的問題，比如村股份公司、街道辦能否認可或默認這種操作方式。