克而瑞地產(chǎn)研究 作者：沈曉玲 查明儀
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
銷售營收規(guī)模雙增長，凈負債率大幅優(yōu)化，成功跨入綠檔。
【銷售額同比增長58%，徽粵川等新進省份開始貢獻銷售】上半年合約銷售金額178.5億元，高于百強房企平均40%的銷售增長率。前6月目標完成率51.7%，高于行業(yè)49%的平均水平。從銷售金額的分布來看，長三角作為大本營，占比高達91%。安徽、廣東和四川作為2020年新進省份開始貢獻銷售，其中安徽銷售強勁，地位替代浙江，銷售額占比相比2020年提升17個百分點至21%。
【投資策略趨于謹慎，持續(xù)鞏固江蘇優(yōu)勢】上半年新增土儲平均樓面地價為4713元/平方米，相比11998元/平方米的銷售均價有優(yōu)勢。按建面計算的權(quán)益比例為41%，未來要保證項目的權(quán)益占比，以維持營收和銷售規(guī)模增長的平衡。拿地銷售金額比降至0.24，低于百強房企的0.29，可見港龍的投資策略趨于謹慎。新進靖江、儀征、阜寧3座新城市。從區(qū)域上看，上半年新增的7幅地塊均位于江蘇省三四線城市。
【營收大增183.6%，且可預(yù)見度高】上半年營收全部來自物業(yè)銷售，為48.6億元，超出2020年全年的營收規(guī)模，同比大幅增長183.6%。預(yù)收賬款達249億元，相比2020年預(yù)收賬款增長18.6%，同時是2020年全年營收的6倍，未來結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見度高。毛利率23.4%，凈利率9.3%。值得一提的是，歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的凈利潤由負轉(zhuǎn)正，非并表項目投入減少，已進入收獲期。
【債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，成功跨入綠檔】短期債務(wù)與總有息負債占比由期初的70%降至45%，現(xiàn)金短債比為1.67，長短期債務(wù)比為1.24，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。但值得注意的是，加權(quán)平均借貸利率增長1.5個百分點至9.2%，主要是由于高利率的優(yōu)先票據(jù)占總貸款比重有所上升，未來仍需關(guān)注因融資成本上升帶來的壓力。凈負債率為25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9個百分點，回到2019年水平，遠低于行業(yè)平均。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率達67.7%，較期初下降14.5個百分點，低于三道紅線70%的閾值，成功跨入綠檔。
業(yè)績同比增長58%
徽粵川等新進省份開始貢獻銷售
業(yè)績增長超行業(yè)平均，目標完成率51.7%。2021年上半年，港龍中國合約銷售金額178.5億元，同比增長約58%，高于百強房企平均40%的銷售增長率。同期銷售面積148.8萬平方米，同比增長65%。管理層在2020年中期業(yè)績發(fā)布會上表示2021年的銷售目標為345億元，前6月目標完成率51.7%，高于行業(yè)49%的平均水平。
營銷模式迭代創(chuàng)新，助力銷售業(yè)績有序釋放。港龍在三方面實現(xiàn)了營銷創(chuàng)新，一是自渠與外部渠道相結(jié)合。不同地區(qū)、城市對營銷團隊的要求不同，靈活調(diào)整營銷渠道。二是采取線上、線下相結(jié)合的營銷方式。線上渠道包括抖音、微信小程序等，粉絲做精做細，線下活動保持一致，能更大程度促進線上流量變現(xiàn)。三是維護社區(qū)，培養(yǎng)消費者信任感。管理層在業(yè)績會上表示有信心完成全年目標。
長三角銷售額占比91%，安徽省銷售強勁。從銷售金額的分布來看，長三角作為大本營，占比高達91%。江蘇作為發(fā)家地，銷售金額占比雖相比2020年下降了10個百分點，仍達62%。根據(jù)CRIC監(jiān)測的江蘇12個城市榜單來看，企業(yè)只在常熟、常州和宜興3個城市上榜，港龍在未來還需加大本土市場的深耕，省內(nèi)業(yè)績還有提升空間。安徽作為2020年新進省份，銷售強勁，地位替代浙江，銷售額占比相比2020年提升17個百分點至21%，位列第二。其余省份銷售額占比均小于10%，其中廣東和四川同為2020年新進省份，開始貢獻銷售額，占比分別為4%和3%。
投拓趨于謹慎
持續(xù)鞏固江蘇優(yōu)勢
2021年上半年港龍中國新增土儲建面91.9萬平方米，總地價43.29億元。平均樓面地價為4713元/平方米，雖相比2020年上升了4.9%，但相比11998元/平方米的銷售均價有很大的優(yōu)勢。同時，新增權(quán)益土儲建面為37.3萬方，權(quán)益拿地金額16.8億元，按建面計算的權(quán)益比例為41%，相比2020年的51%再降10個百分點。合作開發(fā)能輔助規(guī)模更快擴張，但也要保證項目的權(quán)益占比，以維持營收和銷售規(guī)模增長的平衡。
2020年大幅擴張，2021年上半年趨于謹慎。2020年全口徑拿地銷售金額比0.68，初期擴張力度大，至2021年上半年，拿地銷售金額比降至0.24，低于百強房企的0.29，可見港龍的投資策略趨于謹慎。且根據(jù)中期業(yè)績發(fā)布會，上半年意向跟蹤地塊共1259宗，經(jīng)過初判、研究、參拍等環(huán)節(jié)最終篩選出7宗地塊，可見企業(yè)購地策略的謹慎態(tài)度。
新進3城，均位于江蘇省。2021年上半年，港龍中國版圖擴寬，新進靖江、儀征、阜寧3座新城市。從區(qū)域上看，上半年新增的7幅地塊均位于江蘇省，發(fā)家地優(yōu)勢盡顯。從城市能級來看，新增土儲建面均來自三四線城市，對比2020年略顯低調(diào)。此外，8月在廣東佛山和安徽廣德新獲兩個項目。其中，廣東佛山項目樓面地價10214元/平方米，相比周邊地價有一定價差，且對比在售項目均價盈利空間大。
近八成土儲位于長三角，重倉江蘇省。截止2021年6月30日，港龍中國在全國共擁土地儲備總建筑面積為1075.7萬平方米。從分布來看，長三角土儲建面占比達78%，市場地位持續(xù)鞏固，但也存在土儲集中分布的風(fēng)險。從省份來看，長三角的江蘇省總土儲建面占比相比2020年上升4個百分點，達58%，從新增土儲分布來看，未來比例或會進一步上升。此外，安徽省與年初持平，而浙江省占比下降4個百分點至7%。珠三角土儲主要分布在廣東省，占比達15%。中西部的河南、貴州和四川土儲建面占比共計7%。
營收大增183.6%
且可預(yù)見度高
營收大增183.6%，未來可預(yù)見度高。2021年上半年港龍中國營業(yè)收入全部來自物業(yè)銷售，為48.6億元，超出2020年全年的營收規(guī)模，同比大幅增長183.6%。這主要是得益于期內(nèi)交付的物業(yè)項目增加，期內(nèi)交付面積41.2萬平方米，同比增長170.8%，從而被確認的銷售額增長。同時，值得一提的是，港龍中國2021年上半年預(yù)收賬款達249億元，相比2020年預(yù)收賬款增長18.6%，同時是2020年全年營收的6倍，未來結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見度高。
凈利率9.3%，非并表項目進入收獲期。2021年上半年港龍中國毛利潤為11.4億元，同比上升73.5%。毛利率為23.4%，同比下滑14.9個百分點，略低于行業(yè)水平，主要是由于交付物業(yè)的土地成本較高。同時，凈利潤同比上升41.1%至4.53億元，但歸母凈利潤大幅下降66.8%至1.57億元。凈利率和歸母凈利率分別為9.3%和3.2%，同比下滑9.4和24.3個百分點。相比2020年，凈利率高于歸母凈利率，是因為歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的凈利潤由負轉(zhuǎn)正，說明非并表項目投入減少，已進入收獲期。
債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
成功跨入綠檔
短期還債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截止至2021年6月30日，港龍中國擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約65億元，短期債務(wù)相比期初減少35.6%，與總有息負債占比由70%降至45%，現(xiàn)金短債比為1.67，相比期初有所改善。同時，長期債務(wù)同比增長86%至48.3億元，長短期債務(wù)比為1.24，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到大幅優(yōu)化。但值得注意的是，加權(quán)平均借貸利率增長1.5個百分點至9.2%，主要是由于高利率的優(yōu)先票據(jù)占總貸款比重有所上升，未來仍需關(guān)注因融資成本上升帶來的壓力。
凈負債率和剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率相比期初下降，成功跨入綠檔。截止至2021年6月30日，港龍中國的凈負債率為25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9個百分點，回到2019年水平，遠低于行業(yè)平均。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率達67.7%，較期初下降14.5個百分點，低于三道紅線70%的閾值，成功跨入綠檔。
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