市場轉冷房企去化不暢，“工抵房”重出江湖

今年下半年，房地產市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業流動性風險集聚，企業債務違約事件頻發。

國家統計局數據顯示，2021年1-10月房地產業下行加劇，新房銷售規模同比降幅擴大至22%，開發投資增速同比下降5%。房屋新開工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價下降至9741元/平方米。

房企方面，CRIC數據顯示，2021年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢，TOP100房企單月操盤業績規模同比下降32.2%。

圖：2019年1月-2021年10月房地產開發企業到位資金情況(億元

數據來源：CRIC中國房地產決策系統

在整體房地產市場持續降溫的同時，調控政策也在升級，各大房企融資收緊，發債受阻，房企開發到位資金連續4個月同比下降。

國家統計局數據顯示，自2021年7月起，房地產開發企業到位資金總額已經連續4個月呈現下降趨勢。

在這樣的市場環境下，房企流動性出現明顯困難，“工抵房”頻頻入市。

“工抵房”顧名思義，即工程抵賬房，是房地產開發商給工程方抵扣工程款的一種結算方式。目前市場上的“工抵房”主要分為兩類，一類是“真工抵”即開發商抵押給供應商和施工方的正常房源，一般而言這類“工抵房”數量會偏少，主要是由于房企缺乏現金難以如期結算，將房產抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款暫時緩解壓力。 

另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷的房源。

2021年三季度，受整體市場下行影響，部分明文規定禁止大幅降價，也有部分城市采取約談的方式，禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰，擾亂房地產市場秩序。截至目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無底線開展降價營銷進一步擾亂樓市預期和情緒。

在這樣的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調整也能平衡老業主的情緒，避免出現維權問題。

據媒體爆料稱，廈門海滄區某項目推出30套118平方米的“工抵房”，單價2.5萬元/平方米起，這個項目此前在售均價為3.3萬元/平方米，相對之前的售價“工抵房”每平方米便宜達8000元，相當于打了7.5折。

表：部分“工抵房”優惠情況

備注：優惠時間并非項目具體折扣時間，僅摘錄優惠發布時間

數據來源：樓盤宣傳、CRIC中國房地產決策系統

從“工抵房”的區域分布來看，“工抵房”的數量和城市市場熱度呈現負相關關系。雖然上至一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城市均出現了大量的“工抵房”。但根據CRIC的數據，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現平平甚至承壓，因此“工抵房”的數量和城市熱度出現負相關關系，市場下行的城市“工抵房”數量往往較多。

“工抵房”的出現，從房企角度來看，由于“工抵房”是企業或者項目上難以結清工程款而抵押的房源，和企業的信譽掛鉤，因此一般情況下資金充?；蛘咪N售順利的項目不會出現“工抵房源”。因此財務承壓的房企推出“工抵房”數量較多，且折扣力度也比較大。

就房源而言，“工抵房”本質上是由于企業難以去化而抵押給供應商和施工方，且套數比較少，均為指定房源，因此“工抵房”與特價房差距不大。

據CRIC監測的信息來看，不少“工抵房”在宣傳時也會打出“清尾工抵房”的口號，不過需要注意的時候，特價房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則涉及企業難以結算工程款項的問題。

從數量來看，一般單盤的“工抵房”套數多數在10套以下，也有部分樓盤推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不過這種情況可能為房企變相降價促銷。其優惠力度由市場情況，企業資金缺口、以及供應商、施工方意愿掛鉤。

開發商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會擴大讓利幅度。另一方面，“工抵房”由開發商折價抵押給供應商和施工方，若是供應商和施工方希望盡快匯款，可能會在原價格基礎上進一步讓利，擴大折扣。

今年以來，地方市場分化加劇，房企自年初以來一貫采用“集團造節+精準讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數特價房力度較大。“工抵房”這一產物已連續多年屬于小眾營銷手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷售去化，或者有足夠的資金結算工程款項，并不會出現大量“工抵房”入市的情況?！肮さ址俊钡拇罅咳胧姓f明市場的下行和房企資金的嚴重短缺，與近期房企頻頻暴雷相互印證。

整體來看，“工抵房”屬于特殊時期的特殊產物，屬于房企的無奈之舉，但房地產市場不容樂觀，企業銷售去化將持續承壓，且馬上臨近年底，到了資金結算周期，壓力可能會進一步加劇。