地產風聲 作者：宋兵乙
來源：地產風聲（ID：fangshi488）
在諸侯割據(jù)的戰(zhàn)國時代，如果其中某一方在屯糧招兵，那么很有可能：
他在長肌肉。
前不久，熱映的古裝劇《大秦賦》中講到，戰(zhàn)國后期局勢緊張，情勢不妙。與此同時，嬴政的野心逐漸顯露，相邦呂不韋給他的建議是：
屯糧和招兵。
這兩大策略，讓秦國的肌肉長了幾個檔次，迅速與其他國家拉開差距。
商場如戰(zhàn)場，一些“練肌肉”的方法是相通的。如今，許多房企在尋求自我增長時，也會進行“屯糧和征兵”：
也就是加大土儲、招納人才。
梳理機構發(fā)布的房企拿地情況榜單，有一家企業(yè)的“屯糧招兵”動作尤為明顯，開始大練肌肉。
1
逆勢，屯糧納賢
今年以來，受大環(huán)境及“三條紅線”影響，不少中小房企、甚至一些頭部房企，受制于沒有充裕的現(xiàn)金流都開始節(jié)衣縮食。
其中，最明顯的表現(xiàn)就是放緩拿地節(jié)奏。
在步子放慢的房企隊伍里，金科是其中的“逆行者”。
今年前三季度，金科已新增土地123宗，計容建筑面積1995萬平方米，合同投資金額740億元。
并且，斬獲的這些土地，一大半位于高能級城市。
以今年前三季度斬獲的123個項目為例，位于一線城市（含新一線）的有44個，位于二線城市的有30個，不管是數(shù)量還是面積，這兩者占比都超過60%。
第四季度，金科的拿地動作還在繼續(xù)。
據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到12月中旬，金科四季度繼續(xù)深耕浙江省，強勢布局鄭州、濟南、大連等二線核心城市，南陽、信陽等強三線城市。
在這些城市中，金科獲取到許多大型糧倉型項目：鄭州城市更新項目、濟南一二級聯(lián)動項目、大連產業(yè)項目等等。
在斥巨資補充糧草的同時，金科做了第二個戰(zhàn)術動作：
大規(guī)模招兵買馬。
今年各行各業(yè)都在談內卷化，地產行業(yè)也面臨這個問題，特別是用人方面。
聽得最多的是房企在裁員、收編，人員只出不進，很少聽說有大動作擴編的。
金科是其中的少數(shù)派。
截至目前，金科共計引進行業(yè)精英近1000名，其中9級以上中高級管理干部21名，標桿房企“卓越2.0”管培生80名。
大規(guī)模招賢納士，金科的目標是保障人才儲備和無時差供給。
畢竟，員工才是生產的源頭。
2
全國化調倉布局
花大力氣屯糧招兵后，金科的肌肉明顯在增大。
最直接的表現(xiàn)就是銷售額的增長。
根據(jù)金科最新發(fā)布的銷售情況公告，截至11月，已實現(xiàn)銷售金額約1954億。根據(jù)金科披露的2020年半年度報告，金科的回款率更是高達97%。
根據(jù)11月末已公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，按照上述數(shù)據(jù)推算，金科全年目標已完成近90%，同時金科也曾在公告中表示對完成全年2200億銷售目標充滿信心，但這是許多房企沒能做到的：
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，定了2020業(yè)績目標的36家房企里頭，截至11月，有4成房企目標完成率低于90%，其中有5家完成率不到85%。
肌肉增大背后，是金科的“屯糧思路”發(fā)生轉變。換句話說，金科的拿地動作有所轉變：
更均衡的全國化布局，二三線為主，一四線為輔。
在很多人印象里，金科一直是“西南王”。
這是因為，金科土儲大量集中在低房價的西部地區(qū)，銷售均價在行業(yè)內一直處于低位。
不過，隨著金科此輪的土儲調倉，區(qū)域銷售發(fā)生了變化：
據(jù)測算，2020年前三季度，金科在華東地區(qū)的銷售額超600億，占全部地產銷售額約43%，早已超過大西南區(qū)域。另外，金科的華中、華南板塊的銷售占比也在提升，分別達到11%和7%。
土儲分布發(fā)生變化后，金科的銷售均價也發(fā)生明顯變化：
2018年上半年金科在全國的銷售均價只有8500元/平方米。2020年上半年，這一數(shù)據(jù)已經達到10093元/平方米。
金科進行更均衡的全國化布局，通俗地來說就是：
不要把雞蛋放在一個籃子里，要分散，還要把雞蛋放在雞肉價格貴的地方。
除了在大的區(qū)域上進行土儲換倉，金科還在城市布局上有一套自己的想法。
跟許多房企一樣，金科深耕在三圈一帶。也就是長三角經濟圈、珠三角經濟圈、京津冀經濟圈和長江經濟帶。
不同的是，對城市的選擇。
按照金科的說法，它選擇城市的邏輯是：
進得去、留得住、能賺錢。
面對業(yè)內爭論已久的“在一二三線城市拿地，孰好孰壞”問題，金科認為拿地除了參考城市基本面，更看重城市供求關系。
在它看來，一線城市的城鎮(zhèn)化率已相對高，土地供應有限，市場容量有限，且處于調控的風口浪尖；四線城市雖然政策寬松，但基本面缺乏支撐，市場穩(wěn)定性差。
而二三線城市，市場容量大且有上升空間，正處于快速發(fā)展階段，并且對于人才吸引力也在不斷提升，是一片值得深耕的沃土。
可以說，“全國化”“二三線”的六字秘訣，指引著金科的拿地方向，也推動其銷售規(guī)模的快速增長。
3
牛年值得想象
除了“屯糧招兵”動作，金科今年能提前完成銷售目標，還在于其較好的業(yè)務面提供了充分保障。
今年12月中旬，金科對外發(fā)布未來五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略——“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質量發(fā)展，即精耕地產主業(yè)，做強智慧服務，做優(yōu)科技產業(yè)，做實商旅康養(yǎng)。
自提出“四位一體”戰(zhàn)略以來，這四大板塊都表現(xiàn)出了高質量發(fā)展的一面。
除了地產主業(yè)外，智慧服務表現(xiàn)尤為明顯。
今年依然是物管企業(yè)上市大年，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前上市的已達16家，超過去年的12家。但和以往不同的是，不是所有的物業(yè)股都能躺著被看好：
破發(fā)的情況變多了。
11月17日金科服務上市，一個多月來，它的市值已經漲了近100億港元。
物業(yè)登陸資本場后，金科手上已經握著A+H股境內境外雙資本運作平臺。對金科而言，資本護城河更寬了。
這些，都在為金科的銷售增長鋪平道路。
2020年只剩下幾天時間，明年的市場仍處在不確定性中。
在穩(wěn)健的基本面上，金科仍在繼續(xù)“屯糧招兵”，兩大動作已經顯露成效。
金科的前景，值得更多想象。
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