京地未央1000億集中供地里的房企瞬間（上篇）

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

每次競拍都是一場博弈，或進(jìn)取，或退讓，總有人贏，有人輸。

一大早，市政服務(wù)大廳人頭攢動，各家房企投拓人員早早抵達(dá)現(xiàn)場，更不乏有企業(yè)高層帶隊(duì)，摩拳擦掌想要有所作為。

很難想象，宛如“趕集”的場景，竟是搶著做出那些動輒百億上下的決定。

“這一次集中供地推出了很多熱門區(qū)域地塊，一半位于五環(huán)和六環(huán)之間。”

一位分析人士解釋此次土拍熱度時(shí)指出，上半年拿地機(jī)會較少，并且近年來北京能達(dá)到五通一平的凈地已經(jīng)極為稀缺，此次有朝陽、海淀、豐臺、昌平等多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。

但每次競拍都是一場博弈，或進(jìn)取，或退讓，總有人贏，有人輸。

北京首個(gè)集中競拍日，12宗地塊全部達(dá)地價(jià)上限，僅5宗現(xiàn)場成交，余下7宗全部進(jìn)入轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，合計(jì)收金516.19億元。

北京第一次集中出讓的地塊中，有15宗地塊位于中心城區(qū)，占比面積約為43%，朝陽區(qū)作為供地?zé)衢T區(qū)域，共推出10宗地塊，建筑規(guī)模近百萬平米，在各區(qū)域中占據(jù)榜首，地塊分布在金盞、王四營、東壩等。

朝陽區(qū)和海淀區(qū)的10宗地塊在5月10日迎來現(xiàn)場競價(jià)，當(dāng)日土拍火爆程度是可預(yù)料的，網(wǎng)上報(bào)價(jià)期間不少地塊就已達(dá)土地合理價(jià)格上限，于現(xiàn)場直接進(jìn)入競報(bào)公租房比例/政府自持比例。

開拍前的一份網(wǎng)傳參與競買名單透露出，集中競價(jià)兩日競拍的25宗地塊，共吸引逾200家房企及聯(lián)合體參與競拍，保證金入賬將近1600億元。最為積極的當(dāng)屬金地，2宗獨(dú)立競買之外，更有22宗與華潤保利組成聯(lián)合體參與。

每一宗地競拍，房企都會領(lǐng)取一個(gè)專屬“號碼牌”參戰(zhàn)，一個(gè)數(shù)字所承載的或許不止一場競拍得與失，更與企業(yè)未來的區(qū)域市場占有率、業(yè)績相關(guān)聯(lián)。

當(dāng)日競拍現(xiàn)場，無論是金盞鄉(xiāng)、王四營鄉(xiāng)、崔各莊鄉(xiāng)、東壩、還是豆各莊鄉(xiāng)、樹村地塊，競爭都異常焦灼。以金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊為例，57號首開+旭輝、79號金地+華潤+保利、45號中海交替報(bào)價(jià)，屢次在即將成交之際，遭遇“攔路虎”。

這時(shí)每一聲報(bào)價(jià)都可以折算成金錢，手起刀落間都是壓縮的利潤。

令人意外的是，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02的最終歸屬并不是中海等熱門，而是最后殺出的19號“黑馬”卓越，成交價(jià)為39.27億元+13%政府產(chǎn)權(quán)份額。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，近半月，卓越已在廣州、北京集中拍地花費(fèi)將近70億，而就此次北京集中拍地，卓越報(bào)名的地塊達(dá)到11宗。

有現(xiàn)場人士透露，落錘成交那一刻，一位身穿白色POLO衫的男士握拳歡呼，這聲歡呼或許是投研團(tuán)隊(duì)終日勞累有回饋。據(jù)悉，卓越內(nèi)部有“招拍掛全覆蓋”的研判體系，對已進(jìn)入和將進(jìn)入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價(jià)及售價(jià)預(yù)期。

卓越還參與了另一宗金盞鄉(xiāng)小店村地塊的競拍，這宗地塊同樣在線上出價(jià)環(huán)節(jié)就已到達(dá)土地合理價(jià)格上限，現(xiàn)場直接競拍政府產(chǎn)權(quán)份額。

融創(chuàng)在競拍過程中拿出了必勝姿態(tài)：7次舉牌占4次，且?guī)缀跏敲肱e。結(jié)果并沒有太大意外，融創(chuàng)以26.83億元+15%政府產(chǎn)權(quán)份額奪得朝陽金盞3005-08地塊，溢價(jià)率3.87%，住宅樓面價(jià)約5.3萬元/平米。

資料顯示，金盞鄉(xiāng)“雙姝”均位于蟹島度假村東側(cè)，兩宗宅地南側(cè)3005-12地塊即中海首開拾光里，網(wǎng)簽價(jià)為7.1-7.6萬元/平米，該宗地指導(dǎo)售價(jià)為7.6萬元/平米。

值得關(guān)注的是，金盞兩宗地在到達(dá)土地合理上限價(jià)格之后，均轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。據(jù)了解，地價(jià)上限、競報(bào)（政府持有份額、公租房面積、人才房面積）上限、房屋指導(dǎo)價(jià)全部明牌化，也被稱為此次北京土拍“三駕馬車”。

其中，競報(bào)政府產(chǎn)權(quán)比例地塊，即按照規(guī)定，這類地塊建成的房源，自取得不動產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，滿5年后，可按市場價(jià)轉(zhuǎn)讓個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額，政府持有部分則按市場價(jià)收回相應(yīng)價(jià)款。

其中，王四營L01地塊，金地+保利+華潤報(bào)13900平米觸及競公共租賃住房上限，上限價(jià)格31.5億元，溢價(jià)率5%；王四營L02、L05地塊，中冶以30.95億+13800平米公租房面積觸及上限，溢價(jià)率5.09%；王四營L03地塊，建發(fā)+電建聯(lián)合體以54.5億+24400平米公租房面積觸及上限，溢價(jià)率5.01%，三宗地均轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)投報(bào)。

這天，有那么幾種聲音帶著強(qiáng)烈的情緒：歡呼聲、驚嘆聲、唏噓聲。這場“賽事中”，有人滿載而歸，有人愈挫愈勇，有人黯然離場。

不過，金地+保利+華潤下午繼續(xù)發(fā)起猛攻，與綠城+金茂聯(lián)合體你來我往交替競價(jià)，最終以50.94億元拿下朝陽崔各莊南皋村L01-01地塊，配建2.2萬平米公租房。

在全日競拍中，金地+保利+華潤基本上以合體形式出現(xiàn)，唯獨(dú)在東壩地塊爭奪中，華潤+保利組團(tuán)出戰(zhàn)，金地卻選擇和首開、旭輝聯(lián)合。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金地+首開+旭輝曾打造華樾國際項(xiàng)目，此次出讓的東壩地塊正位于華樾國際東側(cè)。因此外界猜測，三家或?qū)⒃贁y手打造華樾國際二期。

以秒為頻次的報(bào)價(jià)，不僅令人繃緊心弦，更能映射的是房企對土地的渴求。金地+首開+旭輝也的確積極參與到東壩地塊競爭中，但央企中冶明顯對東壩地塊志在必得。

豆各莊地塊、海淀樹村兩宗地同樣是熱點(diǎn)地塊，豆各莊宅地為此次“內(nèi)定總價(jià)地王”，競拍前網(wǎng)上競報(bào)價(jià)格達(dá)62.6 億元。現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，龍湖+住總+平安率先舉牌62.9億，第二手金地+華潤+保利63.5億。直至第12輪，龍湖+住總+平安68.2億，觸及價(jià)格上限，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

資料顯示，兩宗地塊地理位置得天獨(dú)厚，臨近中關(guān)村軟件園，周邊有頂級教育資源以及成熟配套。有人戲稱，這兩個(gè)項(xiàng)目將來一定是“出類拔萃的天之驕子”。

因開拍前已達(dá)到地價(jià)上限，樹村地塊競拍時(shí)直接進(jìn)入競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)。開拍前，便有不少土拓人預(yù)測，兩宗地定能進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)。

“我就知道。”此話一出，惹來笑聲一片，帶著意料之中的坦然。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 現(xiàn)場|北京地未央1000億集中供地里的房企瞬間（上篇）