政策密集發聲維穩房地產，當前房企融資現狀如何？

9月末央行首次提及“兩個維護”，指導銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。10月15日，中房協召集了10家房企在京座談，住建部相關部門人員參與主持，據透露，房企的主要訴求集中在希冀調控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當松綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。此后，央行和銀保監會又多次提及促進房地產行業穩定健康發展。在此情況下，政策端風向有所緩和，從宏觀上對房地產信心重塑有所推進，維穩房地產。

02銀行間市場對國企梯隊敞開融資口子，融資“冰凍”狀態有所解封

值得注意的是，11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會的房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。座談會的召開，意味著房地產企業境內發債的政策或會有所松動。

銀行間商協會座談會后，眾多房企密集發行中期票據和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發行超短融資券，鎮江城建公告擬發行4億元的中期票據；到11月11日，保利發展宣布擬發行20億元的中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，而后11月12日，光明地產宣布擬發行5億元中期票據，招商蛇口公告擬分別發行30億元的中期票據和超短融，企業融資“冰凍”狀態有所緩解。

據不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10宣布擬發行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發行完成。而柳州建投11月15日將擬發行不超過8.8億元（含8.8億元）的中期票據的計劃確定為頂額8.8億元。

多家企業的中票、短融等債券融資計劃的設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開，鼓舞了市場的信心，未來其他資質良好，信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。值得注意的是，當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

除了銀行間市場融資出現回暖，在個人按揭貸款方面，由于9月底央行窗口指導銀行貸款有序發放以來，個人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解。央行公布10月個人住房貸款當月增加3481億元，較9月多增1013億元，這是央行首次單獨發布個人住房貸款單月數據，按照之前的慣例，這類數據是在每季度公布的金融機構貸款投向統計報告中披露，維穩房地產意圖明顯。

此外，根據1-10月房企到位資金來看，個人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來首次轉正，印證按揭貸款發放已明顯提速，未來將有利于緩解開發商銷售回款壓力。

但值得注意的是，雖然當前政策風向緩和以及個人按揭貸款發放提速，但仍未明顯傳導到企業貸款上，金融機構對開發企業的信心重塑仍需時間。1-10月的企業端貸款仍顯不足，10月新增企業中長期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個百分點，房企的開發貸、信托貸款方面的融資放松仍需時間傳導。

為防范房企短期流動性波動帶來的行業危機，除了銀行間債券市場的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封，在直接融資和股權融資等方面或將得到有差別的放開，而ABS/ABN、REITs，RMBS等在銀行間債券發行的資產證券化產品也有望加快審批速度。

但值得注意的是，本次政策邊際放松的口子不會開得太大，主要在于當前房企的流動性問題發酵未見底；另外政策在預售資金監管層面較嚴，房企仍面臨著層層限制。當前政策密集發聲主要意在維穩，當前融資端口的破封仍是經營狀況良好，資產優質企業的機會，房企仍應積極推動自身降負債，并加大現金回款保證企業資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續建設。