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    充滿期望的綠城,感覺總是差了一點點

    地產十一言 地產十一言
    2021-07-19 12:00 2868 0 0
    綠城不為人知的房企動向。

    作者:地產十一言

    來源:地產十一言(ID:dichanshiyiyan)

    3月22日晚,綠城發布2020年全年業績。公告顯示,綠城2020年實現合同銷售金額2892億元,同比增長43%,遠超既定的2500億目標,算上代建銷售的745億元,行業排名第八。
    一舉重回TOP10,散發著耀眼的綠光。
    只是,這晃眼的綠光,也照到了股市。
    亮眼的業績發布后,股價一路下跌。從23日的開盤價11.74元,跌至今天(3月25日)收盤價的9.71元。
    投資人不買單,綠城似乎在上演一出“獨角戲”。有點小尷尬。
    從表面上看,不得不說,綠城2020年的成績單已邁進優等生行列。
    除了超額完成年度銷售額外,營收657.83億元,同比增6.8%;年內利潤57.63億,增加46.5;公司股東應占利潤人民幣37.96億元,上升53.1%。
    只是,亮麗的報表不能細看啊。
    股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到39.93億元,下降7.9%;毛利為155.73億元,同比微降0.4%;毛利率為23.7%,同比下降1.7個百分點。

    以上你可以發現,綠城這家公司,營收在增長,毛利率卻不斷下降。

    增收,是由于物業銷售收入的增加。
    2020年,綠城的營收增加部分主要來自物業銷售收入的增加,而銷售收入增加的原因則是銷售均價的提高。
    據公告顯示,2020年綠城的物業銷售收入為573.34億元,占總收入 的87.2%,較2019年增加5.3%。
    而物業銷售收入是由銷售面積*單平銷售均價而來的。
    2020年,綠城的銷售結轉面積為2914404平米,比2019年還減少1.9%;相反,單平銷售均價為每平米19673元,同比上升7.4%。
    單平米銷售均價的提高,又依賴于2020年結轉收入的項目中,一二線城市項目的占比提高。
    資料顯示,2020年,綠城中國在一二線城市的項目占比為61.4%,而2019年,這個數值占比是52.3%。
    這一降一升綜合在一起,整體還是呈上升態勢。這,是綠城2020營收的關鍵。
    可以看出,這一結果,是綠城把更多的項目集中在一二線城市帶來的。
    不增利,是因為永續債的高利率吞噬了綠城的毛利率。
    業績發布會上,執行董事兼執行總裁耿忠強表示,“因為永續債確確實實要支付一部分成本,2020年,境內永續債的利率6.07%,全年永續債的利率為7.12%,這是我們使用永續債的代價”,他形容永續債是一把雙刃劍。
    的確,目前綠城在手的200億永續債讓他們有底氣進行規模上的投拓,在某種程度上,永續債優化了綠城的資本結構,擴大綠城的融資空間;但永續債的高利率也像一個“毒瘤”一樣,吸食著綠地的血。
    綠城發過多少永續債呢
    2018年12月份,綠城發過一筆5億美元的永續債,三年內的年利率是10%,三年后重新設定利率;
    2014年,綠城發行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。
    這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財務數據發現,2013年綠城的永續債為21億元,之后一路高漲,到了2019年,永續債變成了212億元。
    八年漲了十倍。

    2020年永續債下降了一點,206.18億元,卻依然分走了綠城約13億的利潤。
    永續債這個東西的確像耿忠強說的,是把雙刃劍。
    曾經的恒大用的純熟,為了快速擴張,大量借入永續債,完成全國布局的展開后引入戰投,全額歸還。但是,這玩意也容易上癮,表現在吞噬當年利潤。
    耿忠強還指出,由于國家出臺一些政策,隨著永續債的逐步到期,綠城亦不會再做了。
    由于這些年股權變動,綠城的風格也跟著變了。
    人們發現這家中國房地產界口碑最好的公司,正在把一直以來堅持的高品質,轉化為實現業績高增長的能力。
    脫離了宋衛平時期的致力于打造精致產品,逐漸走上了規模擴張的道路。
    據業內報道,2020年上半年,綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個周期提速幅度達到了24%、10%、14%及5%,其中兩項較2019年增長10%以上。
    沖擊規模勢必帶來品質問題,看看綠城近幾年的維權數量,不沖擊規模就要被市場淘汰,太難了。
    正是在追求規模的路上,永續債的高利息吞噬著綠城的利潤率,也是為了追求規模,綠城不斷尋找小股操盤的合作,致使“權益金額占比低”等問題一直存在。

    據自媒體《地產銳觀察》統計,在2020年TOP20的房企里,大部分房企權益銷售金額占比在70%以上,只有綠城中國和旭輝集團的權益銷售金額占比低于60%,綠城中國最低。

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    數據來源:克而瑞,地產銳觀察整理
    權益銷售金額占比過低往往意味著企業銷售成色不足,更依賴合作開發進行規模擴張。這就可以解釋,為何綠城增收不增利。
    不禁要為之的規模擴張打上了一個問號。
    另外,值得注意的是,綠城2020年的銷售成本同比增速高于營收增速,為9.26%。
    受此種種影響,綠城中國的2020年毛利其實是有所下滑的,比2019年少了6750多萬元。
    換句話說,雖然名次進了前十,但賺錢能力沒有以前厲害了。
    難怪投資者不買單。
    最后,用雪球上一位投資人的話來結束這篇文章吧,“總是對綠城充滿期望,管理層也是不斷給出美好預期,但兌現總是感覺差一點。”

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“地產十一言”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 充滿期望的綠城,感覺總是差了一點點

    地產十一言

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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