作者:地產十一言
來源:地產十一言(ID:dichanshiyiyan)
3月22日晚,綠城發布2020年全年業績。公告顯示,綠城2020年實現合同銷售金額2892億元,同比增長43%,遠超既定的2500億目標,算上代建銷售的745億元,行業排名第八。亮眼的業績發布后,股價一路下跌。從23日的開盤價11.74元,跌至今天(3月25日)收盤價的9.71元。投資人不買單,綠城似乎在上演一出“獨角戲”。有點小尷尬。從表面上看,不得不說,綠城2020年的成績單已邁進優等生行列。除了超額完成年度銷售額外,營收657.83億元,同比增6.8%;年內利潤57.63億,增加46.5;公司股東應占利潤人民幣37.96億元,上升53.1%。股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到39.93億元,下降7.9%;毛利為155.73億元,同比微降0.4%;毛利率為23.7%,同比下降1.7個百分點。以上你可以發現,綠城這家公司,營收在增長,毛利率卻不斷下降。
2020年,綠城的營收增加部分主要來自物業銷售收入的增加,而銷售收入增加的原因則是銷售均價的提高。據公告顯示,2020年綠城的物業銷售收入為573.34億元,占總收入 的87.2%,較2019年增加5.3%。2020年,綠城的銷售結轉面積為2914404平米,比2019年還減少1.9%;相反,單平銷售均價為每平米19673元,同比上升7.4%。單平米銷售均價的提高,又依賴于2020年結轉收入的項目中,一二線城市項目的占比提高。資料顯示,2020年,綠城中國在一二線城市的項目占比為61.4%,而2019年,這個數值占比是52.3%。這一降一升綜合在一起,整體還是呈上升態勢。這,是綠城2020營收的關鍵。可以看出,這一結果,是綠城把更多的項目集中在一二線城市帶來的。業績發布會上,執行董事兼執行總裁耿忠強表示,“因為永續債確確實實要支付一部分成本,2020年,境內永續債的利率6.07%,全年永續債的利率為7.12%,這是我們使用永續債的代價”,他形容永續債是一把雙刃劍。的確,目前綠城在手的200億永續債讓他們有底氣進行規模上的投拓,在某種程度上,永續債優化了綠城的資本結構,擴大綠城的融資空間;但永續債的高利率也像一個“毒瘤”一樣,吸食著綠地的血。2018年12月份,綠城發過一筆5億美元的永續債,三年內的年利率是10%,三年后重新設定利率;2014年,綠城發行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財務數據發現,2013年綠城的永續債為21億元,之后一路高漲,到了2019年,永續債變成了212億元。2020年永續債下降了一點,206.18億元,卻依然分走了綠城約13億的利潤。曾經的恒大用的純熟,為了快速擴張,大量借入永續債,完成全國布局的展開后引入戰投,全額歸還。但是,這玩意也容易上癮,表現在吞噬當年利潤。耿忠強還指出,由于國家出臺一些政策,隨著永續債的逐步到期,綠城亦不會再做了。人們發現這家中國房地產界口碑最好的公司,正在把一直以來堅持的高品質,轉化為實現業績高增長的能力。脫離了宋衛平時期的致力于打造精致產品,逐漸走上了規模擴張的道路。據業內報道,2020年上半年,綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個周期提速幅度達到了24%、10%、14%及5%,其中兩項較2019年增長10%以上。沖擊規模勢必帶來品質問題,看看綠城近幾年的維權數量,不沖擊規模就要被市場淘汰,太難了。正是在追求規模的路上,永續債的高利息吞噬著綠城的利潤率,也是為了追求規模,綠城不斷尋找小股操盤的合作,致使“權益金額占比低”等問題一直存在。據自媒體《地產銳觀察》統計,在2020年TOP20的房企里,大部分房企權益銷售金額占比在70%以上,只有綠城中國和旭輝集團的權益銷售金額占比低于60%,綠城中國最低。

權益銷售金額占比過低往往意味著企業銷售成色不足,更依賴合作開發進行規模擴張。這就可以解釋,為何綠城增收不增利。另外,值得注意的是,綠城2020年的銷售成本同比增速高于營收增速,為9.26%。受此種種影響,綠城中國的2020年毛利其實是有所下滑的,比2019年少了6750多萬元。換句話說,雖然名次進了前十,但賺錢能力沒有以前厲害了。最后,用雪球上一位投資人的話來結束這篇文章吧,“總是對綠城充滿期望,管理層也是不斷給出美好預期,但兌現總是感覺差一點。”
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原標題:
充滿期望的綠城,感覺總是差了一點點