觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
富力地產主席李思廉透露，有信心今年凈負債率降至100%以內。
觀點地產網 3月25日午間，富力地產發布年報。
銷售額方面，富力地產實現權益銷售金額約1387.9億元，同比上年有小幅增長，銷售面積約1153.09萬平米。
期內，錄得營業額為858.9億元，同比下跌5.4%；毛利203.9億元，同比下跌31.52%；凈利潤相應減少至91.5億元，跌幅9.38%，相當于10.6%凈利率；所有者應占盈利為90.04億元，同比下跌6.9%。
但對于富力地產來說，面臨顯著的流動性缺口，富力地產未來的工作重心仍是出售非核心資產及加快銷售促回款。
為化解債務風險，年內富力透過合理的購地策略、戰略性的資產出售、股份增發等措施削減債務，合計削減債務共374.1億元，年末現金儲備達399.5億元。
削減或再融資的債務包括境內債券236億元、信托及境內銀行貸款119億元和離岸債券及離岸貸款19億元。另外，富力于2020年按發行價每股9.82港元發行2.57億股的H股新股，募集資金總額25.24億港元。
經削減債務及補充權益資本后，富力地產凈負債率由2019年底的199%降至130%，大幅下降69個百分點。
富力地產主席李思廉于業績會透露，有信心今年凈負債率降至100%以內。另據數據顯示，富力在今年2月份的凈負債率已降至118%。
毛利率有望恢復
降低負債，首先要保證的便是銷售情況。期內，富力地產實現權益銷售金額約1387.9億元，銷售面積約1153.09萬平米。
今年，富力將銷售目標定為1500億元，同比增長約8%?？墒圪Y源為2700億元，去化率達到55%即可達成目標。
“大約分為上半年40%，下半年60%，也就是上半年600億，下半年900億?！崩钏剂Q，由于部分舊改項目在三四季度才推出市場，所以大概是“四六開”的推貨節奏。
物業銷售方面，年內，由于較高比例的存貨銷售入賬，均價較低，令富力入賬均價同比下降11%至8600元/平米。
數據顯示，在2020年917萬平米的入賬面積中，275萬平米即30%為存貨，2019年這一數字為16%。這直接影響到了富力物業銷售毛利率，由上年度34.9%減少9.7個百分點至25.2%。而剔除存貨，毛利率則為29.1%。
“截至今年2月，已鎖定營業額超過1000億元，銷售均價約為11600元/平米，由于均價提升了，整體毛利率上升應該是順勢的?！备涣芾韺臃Q，今年對毛利率維持在30%-35%有信心，今年毛利率有望達到30%。
在加快銷售的同時，富力亦控制了在招拍掛上的參與度，李思廉業績會上繼續強調：“將盡量少參與招拍掛，集中做舊改項目?！?/p>
實際上，在過去一兩年，這一點被富力堅決執行。
回顧富力2020年以來的新增土地情況，期內，富力僅在12個城市拿下16幅土地，地價118億元，平均地價為3100元/平米。其中，一二線城市占83%，三線及其他城市占17%。年內，新增權益土地儲備386萬平方米，貨值約730億元。
克制的土地獲取，令富力的土地儲備有所下降。截至2019年中期，富力還擁有6100萬平米土地儲備，2019年末這個數字變為5790萬平米，最新擁有應占的土地儲備可售建筑面積約為5200萬平米，可售貨值約為7000億元。
對富力來說，具備優勢的舊城舊村改造無疑是更好的拿地方式。
觀點地產新媒體了解到，富力2020年在城市更新方面的動作頗多，成功簽約中山下閘片區、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村等多個舊村改造項目。
管理層介紹，目前，富力已簽約合作城市更新項目超60個，可售面積超4100萬平米，銷售貨值超1.2萬億元。其中，90%位于一線及二線城市，以及60%位于粵港澳大灣區。
轉化方面，近期富力城市更新轉化超800萬平米，對應貨值2600億元，2021年目標轉化約300萬平米城市更新項目作為土地儲備。
降負債的道路是漫長的。即便采取一系列措施降低負債，富力地產2020年三項指標仍超閾值，但也可以看出這些數據均在向好發展。
央行“三道紅線”融資新規，即依據杠桿水平高低設置三條紅線：扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現金短債比小于1倍。
根據上述標準，將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。
按照這一標準，富力地產剔除預收款后的資產負債率為76.7%，較上年同期下降約2.8個百分點；凈負債率為130.2%，較2019年末大幅下降約69個百分點；非受限現金短債比為0.4，較上年同期提升約0.03。
降負債，仍舊是外界最為關心的事情。對此，李思廉在業績會上給出了明確的目標：在今年內，富力的凈負債率將降至100%以下。
對富力來說，積壓大量資金的城市更新和酒店兩種重資產項目，是壓在頭上的兩座大山。
業績會上，李思廉表示，為達成“三道紅線”，公司在積極去庫存加快銷售之外，還將繼續出售資產及項目股權。
“價錢合適將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店?！崩钏剂硎荆灰鍪哿诉@些項目的合理比例，對出表有非常好的幫助。
去年8月初，富力地產與黑石集團談妥初步意向，宣布向后者出售廣州國際機場綜合物流園70%股權，最終出售價格定為44.1億元。
有投資者告訴觀點地產新媒體，在當天投資者會議上，李思廉透露，目前已在積極出售酒店資產，預計在未來6個月以內完成。
另外一個措施，則是加大力度出售項目股權，包括住宅項目以及城市更新項目。實際上，早在2020年1月份，富力就以10億元代價向建業地產出售河南建業富居投資有限公司10%股權，并由此將鄭州高新區五龍口村、花園口鎮兩個開發超過5年的舊城改造項目出表。
“富力在過去5-10年都很少合作項目，我們今年會加大力度出售部分的股權，包括邀請同行加入舊村改造，出售部分股權拿到的現金能夠幫助我們降低負債。”
按照富力的計劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。
以下為廣州富力地產股份有限公司2020年業績發布會現場問答實錄：
現場提問：請問今年調整債務的計劃是怎樣的？現在三條紅線的情況如何？資產處置有怎樣的目標？
李思廉：今年積極完成不低于1500億的銷售，上半年目標600億，下半年目標是900億。在銷售方面，無論是我們今年賣掉的物業，還是已經進入銷售計劃的舊改，全年銷售均價比起2020年會有大幅提高，暫時已經賣了的均價為稅后10600元左右。
在完成銷售目標之外，我們也還有其他三個部分：第一，有合適的價錢我們會出售資產，資產包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店；第二，出售部分開發項目的股權。
第三，現金流方面，到了2020年末，庫存現貨有600億，會積極變現，配合降低三條紅線，目標在2021年未來九個月降一到兩條紅線，然后在2022年底將三條紅線完全消滅。
現場提問：請問公司的買地計劃怎么樣？往后是不是主要著重于舊城改造項目？另外，去杠桿化的目標可不可以提供？
李思廉：我們會集中做舊改項目，盡量少參加招拍掛，公司有信心今年降至100%以內。
現場提問：去年是不是有些庫存拉低了毛利率？為什么要賣舊改的股權？海南會不會做大？
李思廉：2020年，庫存賣了205億，毛利大約為14%，剩下部分的毛利為29.1%，今年有信心將整體毛利提升30%。賣資產、賣項目其實是一種組合拳，我們也要有適當的價錢和條件才會出售。
由于資產的質量都不錯，所以都有很多投資者來查詢，會在適當的時候根據聯交所規定作出公告的。
在海南，暫時會保持現有的土地儲備銷售量。
現場提問：內地酒店的營運情況是不是已經看到很大的復蘇？
李思廉：去年下半年，雖然全球經濟受影響，但國內的復蘇比較快，出差和隔離要求使大家都在本地消費，并且入住率也有上升空間，所以在去年下半年的利潤也有明顯的恢復得比2019年更好。
對于今年的走勢也較樂觀，希望國內控制疫情和經濟復蘇后，利潤能有恢復。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
