觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
若以一期每平方米1.5萬元、去化六成估算，項目今年的銷售收益已經完全可以覆蓋當前賬面的虧損。忽略項目價格變化，以9：1的商住比例粗略測算，項目貨值超85億元。
5月5日晚間，深圳經濟特區房地產（集團）股份有限公司發布收購廣東建邦集團（惠陽）實業有限公司51%股權的公告。
于2021年4月30日，深深房召開了第七屆董事會第六十二次會議，決定以自有資金購買廣州博琵企業管理咨詢有限公司持有的廣東建邦集團（惠陽）實業有限公司51%股權。
公告顯示，此次股權交易價格4.5億元。交易完成后，深深房和廣州博琵按股權比例向廣東建邦提供股東借款，用于其支付在建項目應補地價款、配套費等，合計約6.56億元，其中深深房提供約3.35億元，廣州博琵提供約3.21億元。
交易完成后，廣東建邦由深深房形成實際控制。
觀點地產新媒體查詢，廣東建邦集團目前由廣州博琵企業管理咨詢全資持有，后者則由恒大地產集團珠三角房地產開發有限公司控股，持股比例51%。
廣東建邦的資產評估報告顯示，該公司起先由曾宇、楊東榮于1993年9月13日共同出資設立的企業，并于此后2017年4月27日兩人將所持有股權轉讓予恒大地產集團珠三角房地產開發有限公司，轉讓后恒大地產珠三角公司出資280萬元占注冊資本的100.00%。
2019年6月18日，恒大地產集團珠三角再將所持有廣東建邦的股權轉讓予廣州博琵。
入袋恒大手中，再轉至與恒大有千絲萬縷關系的深深房名下，這家引起關注的公司背后，則是惠州市惠陽區超五十萬平方米建面的土儲。
據悉，廣東建邦持有林溪郡項目全部權益，林溪郡項目位于惠州市惠陽區新圩鎮長布村，查詢獲悉項目此前多以“恒大林溪郡”進行一些宣傳。
資料稱該項目臨近深圳市龍崗區，項目占地面積19.87萬平方米，用地性質為商住，容積率2.0，商住比例為1:9，限高100米。項目規劃總建筑面積55.72萬平方米，計容建面39.74萬平方米。
從評估報告看，截止至2021年3月15日，通過林溪郡項目施工現場勘查，項目一期的大部分樓棟開始主體建設，其中有6棟高層住宅已出地面；此外二期的基坑已經開挖到一定深度，剩余地塊已基本完成土地平整。
可以看出，若以恒大一向拿地、建樓、銷售的周轉速度，項目在下半年進行銷售應該沒太大問題。據觀點地產新媒體了解，該項目原先計劃分四期開發，建設周期為5年，其中一期可售住宅14.3萬平方米，商業1.5萬平方米。
“整個項目會有一個中心園林，人工湖、噴泉都有，另外還有一個鉑金會所，以及幼兒園、中小學配備。”至于價格，其則稱現在還未收到通知。
該中介稱，項目主打一線臨深的地段優勢，周圍價格目前已持續漲高。“價格預計得在1.7萬（每平）以上。”另據查詢貝殼等平臺獲悉，目前惠州市惠陽區新圩鎮板塊的新房在每平方米1.2萬至2萬不等。
若以一期每平方米1.5萬元、去化六成估算，項目今年的銷售收益已經完全可以覆蓋當前賬面的虧損。忽略項目價格變化，以9：1的商住比例粗略測算，項目貨值超85億元。
項目即將開盤進行豐收期，且據公告獲悉廣州博琵還提供了業績承諾，承諾廣東建邦2021-2025年累計實現凈利潤不低于12.5億元，交易對價4.5億元——看起來似乎是一筆穩賺不賠的交易。
若以雙方的需求來看，目前恒大正處于控制土地規模的降杠桿時期，借出售項目股權快速回籠現金并不難理解。
而從受讓方深深房來說，這樣一個項目對其來說則重要得多。據悉，受從2016年開始的重大資產重組影響，深深房近幾年來幾乎都未拿地。
此前披露的年報顯示，截至2020年底，深深房的土地儲備僅有汕頭新峰大廈項目，總占地面積0.59萬平方米，總建筑面積2.66萬平方米，剩余可開發建筑面積2.66萬平方米。
而在售的零星項目中，位于深圳的傳麒東湖名苑項目已在2019年底竣工并開始辦理交付，累計銷售率約80%翠林苑項目銷售率約95%；汕頭地區的天悅灣項目二期工程于2020年6月底實現各棟主體封頂，公共部位裝修基本完成，一期累計銷售約70%。
困境之下，恒大的出手或將使得其可售貨源得到顯著增長。深深房便表示，本次收購將有效增加公司的土地儲備資源，有利于公司未來持續發展，對公司未來的財務狀況和經營成果產生積極影響。
2016年3月，恒大2016年正式宣布重組深深房，計劃將旗下的地產業務注入深深房完成A股上市平臺的搭建。利用回A為前提，恒大集團引入三輪戰投合共1300億元。恒大曾對外表示回歸A股一事進行得“非常順利”，與相關監管部門溝通也“非常暢通”。
彼時外界將這一舉動視為恒大回A之路的徹底斷絕，且用此換取了其他多元化業務上市的暢通。然而也有聲音認為，A股市場的高估值仍舊巨有吸引力，于恒大而言終止上市是暫時性的。
雖目前來看，借助深深房回A這條路已希望渺茫，但或許在恒大的眼中，其正規劃一條以注入資產為開端的曲線之路。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
