資產大并購開始！哪類房企資產能成功交易？

“錢緊”的日子里，賣資產成為房企們最快回血的途徑。

這幾天，斷臂求生的房企不在少數，行業里，項目并購的消息多了起來。

這也是有跡可循的。

克而瑞數據顯示，2021年TOP100房企全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%。這是近七年以來這一數據首次同比增速為負。平均目標業績完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

2022年，政策傳導及購房者信心恢復仍需時日，全年銷售預計仍將承壓。

市場仍持續探尋底部，房企海外債又一個高峰已到來。部分房企出售相關股權，謀求業務轉型。

短短十天內，恒大、融創、世茂、雅居樂等頭部房企，均成功將部分資產轉讓予國資，累計金額已超百億。

據風財訊報道，世茂已將位于上海、北京、大灣區、長三角（除上海）以及其他地區的34個項目擺上貨架。言公子粗略計算這些項目合計價值超771億元。剔除通過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。

世茂的這34個項目里，資產業態以綜合體商辦為主。地點囊括上海、北京、杭州、南京、重慶等17個城市。其中，來自重慶的并購項目以待售的形式，再次進入外界的視線。

不僅是世茂。

1月24日，融創退出常州融譽置業，退出前持股59.03%。而1月18日，融創代價14億出售昆明融創文旅城二期40%股權以及武漢江源項目和武漢城建融創甘露山文創城兩個項目股權。

1月24日，雅居樂將其持有的廣州亞運城項目26.66%股權予以出售。算上這一單，半年內套現金額達46.43億元。

1月17日，恒大旗下佛山市順德區盈沁房地產、昆明恒拓置業發生工商變更。

除此之外，中國奧園、禹洲集團、富力地產紛紛表態要“引入戰投”，同時進行資產出售。

1月26日，大公報稱，奧園通過出售境外項目，已回籠資金總額約30億元。截至目前，奧園在境內已轉讓、退出多個項目，包括廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地；境外方面，目前中國香港、澳大利亞、加拿大等地項目出售已獲實質性進展，近期或發布交易公告。

每家房企出售資產的原因不盡相同，無所謂好壞。比如春江水暖鴨先知的世茂，以及充當半年白衣騎士的融創都算是主動出擊，而恒大則是被動售賣。

不過，言公子梳理后發現，導致房企最終出售資產的壓力有4種：

 “按日計算”的債務

現金流未達預期

業務轉型

保交付

據了解，世茂掛出的34個項目，平均叫價約26億元。據澎湃新聞報道，世茂對外放售的9個上海項目，包括此前已抵押的世茂總部上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區等，對外報價近282.26億元。

眾所周知，一般交易價會比叫價稍稍低一些。有業內人士表示，目前世茂資產基本都是6折起在談。

從世茂3宗已落地交易看，10.6億元出售上海黃浦路地塊，對比13.8億元報價，打了77折。公告顯示，通過出售該項目，世茂將獲2.7億元收益，所得款項90%將用于降低負債。

世茂18.45億元出售廣州亞運城26.67%股權給中海，是一個中立價；20.86億港元出售的一個香港項目，則虧損約7.7億港元。

而世茂此次出售的重慶中心、江城銘著和千廝門商業項目并非是收購的好標的，存在著前期遺留工程款欠款、配套費欠款金額較大、項目股權均處于質押狀態、土地合同約定的開竣工時間超期違約等。

截至目前，世茂存續8只美元債，余額為57.2億美元。瑞銀在近期的一份研報中預測，世茂集團2022年1月將有約25億元境內債券到期，4月將有7億美元境外債券到期。7月10億美元債到期。

1月來，世茂旗下上海世茂建設共有7筆ABS到期，到期規模30.3億元。據了解，除兩筆4.5億及7.15億元的ABS將延期一年分4期兌付外，世茂已兌付其余5筆，總金額18.3億元。

雅居樂18.43億元出售廣州利合集團26.66%的股權，代價包括13.8億元現金及應付予廣州利合集團的貸款金額4.63億元。

“永續債之王”的雅居樂，其永續債規模從2017年的55.3億元已增長到了2021年年中的130.1億元。按照標普估算，2022年，其將有175億元至190億元的債務到期。

眼前的，2022年3月、8月將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期。

除了要清償即將到期的債務，“保交付”的重擔也促使各大房企急于回籠資金。

最典型的就是恒大。恒大資產售賣給國資，既有利于實現“保交房”的核心任務，也能減輕自身負擔。

融創的情況又不同。

融創將部分項目甚至低至4折出售，并非是債務到期，而是更希望保持現金流的高流動性，以及業務謀變的布局。

這其實是融創資產得以快速轉手的原因。

目前，融創中國存續美元債12只，存續規模77.04億美元，票息在5.95%-8.35%之間。其中2022年6月和8月到期的有12億美元的美元債，還有123億元在岸公募債券將在年底前到期或回售。如果再算上表外的商業票據和隱性債務，粗略估算有200多億元的債務。

此外，融創中國還必須在春節之前結算部分貿易應付款，包括商業票據、建設費用和土地購置費等。盡管如此，融創在1月20日還提前償還了2筆合計約42.5億元的債務。

奧園強調，目前旗下大部分房地產項目按計劃及進度進行，但為確保項目竣工交付，及降低營運開支，及土儲充足，短期內料不會有重大土地收購，公司亦會繼續尋找機會出售項目及引入投資者以緩解債務問題。

看了一圈，言公子發現，對民營房企來說，如果項目是與國企合作開發的，大概率能夠實現出售，并且價格還不錯。

從房企當前解決債務問題的角度看，加快出售資產是求生最為關鍵之處。

Wind數據顯示，1月1日-19日，房地產行業共有30條并購動態，涉及房地產開發、房地產服務等領域，主要并購方式為股權出讓和項目轉讓。

1月6日，據財聯社報道，銀行已經對一部分大型優質房企針對出險企業項目的承債式收購表態，稱相關并購貸款不再受到“三條紅線”的限制。

1月17日，浦發銀行公告，將于1月21日簿記發行房地產項目并購主題債券，規模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。這是由金融機構發行的首單房地產項目并購債。

早在2021年12月，銀保監會就已經表態，房地產開發貸款和并購貸款將會得到“合理發放”。另外，廣東政府出面，試圖在國企央企和出險房企項目之間“牽線搭橋”，促成收并購。

一系列政策開閘后，2022年將成為資產收并購元年。

2022是一個開始，但不會是一個結束。

優質企業獲得更多活水，款項支付更快的國資房地產新一輪并購或已開始，一定程度上排雷和驅動風險“軟著陸”角色在慢慢奏效。

融創出手昆明融創文旅城二期40%股權、武漢文創城、武漢前地王一江源項目、南通地王項目60%股權、常州融譽置業，接盤方均為國企央企，分別為華發、首創、武漢城建和建發股份及子公司。不過，據言公子朋友透露，昆明項目只是股權變更，后續仍由融創操盤。

此外，融創將持有的溫州浩闊企業管理有限公司股權轉讓給了合作方德信地產。這場交易的背后，是融創退出“融創德信江山云起”項目。

近一個月來，恒大部分資產頻頻易主，接盤方也均為國企。

世茂上海黃浦路地塊資產因有上海國資委照顧，交易才提高到77折安排給了旗下公司上海久事。

融資端的“破冰”看似很快跟上了，但從目前發行帶有并購字樣債券的幾家房企來看，其相關募集資金并未投在出險房企上。

招商蛇口30億元并購票據已于1月12日完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目。

華僑城已在1月12日至1月13日，發行2022年第一期中期票據，發行規模合計15億元，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發行人流動資金貸款。

由此可見，國企央企接盤并未頭腦發熱，而是相當謹慎，也要考慮到自身規模、效率、品質等正循環的持續，能為民企解困的地方并不多。

首先，在戰略上做對的事情，接盤方想著控制風險，并沒錯。

部分項目情況復雜，大都存在著資產不干凈、多重抵押融資，超融70%現象普遍，隱性負債很難透過短期盡調查清楚。這類項目變現困難。

此外，部分國企央企在接手優質項目的同時，還會選擇接手其團隊，為日后開拓所在區域的城市市場打下堅實基礎。比如，遠洋資本2021年收購紅星地產，就是如此。

第二，考慮“錢袋子”的流動性。

言公子認為，如果標的是住宅，首選一二線城市核心區域，去化有保證；如果是三四線城市項目，去化速度超過兩年的項目盡量不碰。如果是經營性物業，地段、周邊客群及收益率自然是重要的參考指標。不管什么標的，留存現金自然越多越好，也有利于成交。

國企央企對標的進行考量后，更多會以較便宜的價格抄底部分核心城市的優質資產。

這樣看來，國企央企更多是以 “白武士”的角色希望從中獲利，因為“商業社會的邏輯本質如此”。

此外，值得關注的是， 隨著中國經濟數據的整體回升，2022年行業或將迎來外資資金注入的小高潮。

盡管如此，言公子認為，市場已經很難再出現大規模收購，都是一個項目一個項目的算賬談價。

西南證券研報稱，當前房地產行業收并購困境在于流動性壓力尚未完全解除，且土拍市場性價比更高。言公子也認為，短時間內盤活行業的絕非并購，而是房企在公開土地市場發力以及銷售回款的提升。

但在即將過去的1月，房企拿地并不見積極態勢。

1月25日，易居研究院披露的《1月上市房企拿地排行》報告顯示，2022年年初至今，全國土地市場總體溫和平靜，僅有15家房企出手拿地，拿地金額為166億元，拿地熱情創下十一年同期以來的新低。其中國企央企比例為73%，而民企中只有萬科、龍湖、綠地、濱江4家拿地。

來源：焦點財經

大出清的市場環境下，懸崖邊的房企，要成功渡劫，僅僅做減法，顯然不夠，或可主動避讓，等待更好的窗口期，這是再進一步的關鍵。

買方不要頭腦發熱，要有清晰目的，否則可能陷入 “療傷”。變了卦的交易和并購也不在少數。

對于行業而言，或許是行業分化，強者愈強的新開端.