打開國內合作通道，凱德在中國的下一程

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

繼業務重組之后，凱德又對外披露了一筆重大交易。

6月28日，凱德集團公告稱，向中國平安人壽保險出售位于中國的6個來福士資產組合的部分股權，資產組合總資產價值為467億元人民幣，平安人壽收購其中部分股權，總投資額不超過330億元。

交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%，并繼續負責項目的運營及資產管理。

“未來幾年，我們計劃在中國將旗下新經濟資產的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元，投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心。”凱德集團（中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點投資數據中心等新經濟資產。

無論是展開與國內投資者的深度合作，還是發展在岸基金融資，凱德與中國的發展更加緊密了。

正如凱德集團首席執行官李志勤所言，與國內優質伙伴強強聯手，是凱德深入推行本地化運作的關鍵一步，也是對集團成熟的國際資本平臺的重要延伸和有效補充。我們希望與志同道合的國內伙伴更多合作，讓凱德的投資者基礎進一步多元化。

這符合凱德“地產+基金”的運作模式。業內稱道的“凱德模式”，就是在發展基金儲備開發項目，通過私募基金收購進行項目前期的開發、收購以及培育，再通過物業成熟產生穩定的現金流，通過集團旗下上市房地產信托或第三方實現退出，形成投融管退的完整價值閉環。

在釋放成熟資產價值的同時，將所得資金用于再投資，不斷擴大管理資產規模。對凱德而言，這已經是一個非常成熟、穩定的商業模式。

從長遠看，也與凱德的戰略方向一致。今年4月凱德宣布業務重組，加速集團轉型。定位于輕資產、資本高效企業，凱德致力于成為一家以亞洲為中心的全球性房地產投資管理公司。截至今年一季度末，凱德集團的基金管理規模增長到了792億新元。

此類成熟資產對于平安人壽等險資來說同樣具備吸引力。

基于現實要求，保險資金需要具備安全性、收益性以及流動性的特點。不動產投資具備可獲取穩定投資回報的特性，在某種程度與險資對長期、穩定性的要求正好匹配，近年來險資亦投資一線城市商圈成熟、出租率穩定的商辦物業。

此次交易涉及的上海來福士場等6個商業辦公不動產項目均屬于凱德集團“來福士”產品線，已建成并運營成熟穩定，是凱德集團最為核心的優質資產。

相關資料顯示，此次交易的資產組合交付以來，物業經營狀況穩步提升，2019年全年出租率均穩定在90%以上，部分項目達到95%以上。2020年疫情期間絕大部分項目出租率仍穩定在90%以上，具有持續穩定的現金流。

平安人壽相關負責人表示，本次交易標的六個來福士資產，是凱德集團最為核心的優質資產。此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則，可以優化險資配置，并取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值。

優質資產背后，是運營能力保障和良好的投資回報。凱德在商業地產方面的優勢是不言而喻的，特別是資管能力，在項目長期運營過程中不斷地調改、進行資產提升。在凱德的商業中，以每平米為計量單位，計算每平方米的成本、管理效應、租金、產出是甚至是交易量。

在李志勤看來，“凱德的‘核心資產’是人，是專業團隊，是長期積淀的項目管理與基金管理方法論，是國際國內市場積累的口碑。正是這些極寶貴的軟實力和無形資產，讓我們能夠通過專業運營，讓資產不斷增值，為投資伙伴帶來長期穩定回報，實現多方共贏。”

現在，凱德已經成為中國最大的外資房企之一，也是新加坡在華投資最大的企業。

在這27年中，凱德在加大在華投資步伐的同時，不斷對旗下資產進行調整優化，并在不同階段對自身組織架構和業務組合進行調整升級。

從住宅到商業地產，大力推行綜合體戰略，同時優化資產配置，出售部分非核心城市購物中心，將業務布局聚焦五大核心城市群，以最大化規模優勢和管理效率。

近幾年，凱德先后斥資35億收購了廣州樂峰廣場，57億收購了重慶兩江春城項目，27.52億元收購了上海浦發大廈約70%面積，200億收購上海星外灘項目，并且通過收購星橋騰飛的全部股份，將資產類別擴充至產業園、工業及物流地產和數據中心等新經濟領域。

投資版圖的進階，印證了凱德一直看好中國市場，并且將繼續加大投資。

李志勤稱，中國一直是凱德集團最大、最重要的核心市場。凱德將繼續在中國市場深耕，在既有的商業、住宅和城鎮開發、服務公寓等核心業務基礎上，將加大對新經濟資產類別的投資，投資重點涵蓋產業園區、數據中心和物流等。

其實，從今年為數不多的資產收購中，已經能夠覺察到凱德這一側重方向。4月28日，凱德集團就斥資36.6億元收購一個位于上海市閔行區的超大規模數據中心園區，這也是凱德集團在中國的首個數據中心項目。

與此同時，凱德在新加坡、歐洲等市場也在同步發力。凱德集團曾表示，將依托自身在數據中心設計、開發和運營方面的能力，加快新經濟資產領域的拓展步伐，將數據中心發展為一項全球業務。

目前，除了中國，凱德還在新加坡擁有4個數據中心，在歐洲擁有11個數據中心，同時也是韓國一個數據中心開發項目的基金和資產管理方。

眼光長遠、與時俱進是凱德集團的基因。顯然，凱德已經很敏銳地覺察到，在中國經濟轉型發展的過程中，產業園區、物流資產、數據中心等新經濟資產具備巨大的發展前景和空間。

相關數據顯示，預計到2024年，亞太地區數據中心行業將以兩位數的年復合增長率快速發展。在云服務提供商和新興批發客戶的需求支持下，中國數據中心市場的年復合增長率預計將達到30%。

另一方面，數據中心等新經濟資產也具備和資本市場對接的通道。近期，首發的9只基礎設施公募REITs分別在滬深交易所上市，項目涵蓋產業園區、倉儲物流等主流基礎設施類型，受到投資者認可。

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原標題： 打開國內合作通道，凱德在中國的下一程