由“雅居樂緊急辟謠交代家底一事”想到

雅居樂（03383.HK）在10月22日下午緊急召開債券持有人電話會，澄清市場傳聞。

時間不長，約20分鐘。整場內容總結下來很簡單：公司有多少錢和債，接下來怎么還。

但不同于以往，這一次，投資人拋出的問題更加細化和尖銳，房企要再三進行說明。這也無可厚非，畢竟機構拿出真金白銀買了債券，房企本就應該坦誠相待。

市場的擔憂無非三點：

一怕房企不知道藏了多少表外私募債。外界往往到房企暴雷后，才察覺到債主又多了。

二怕房企打腫臉充胖子，明明有流動性壓力卻不認。投資人需要詳細知道房企短期內每一筆債對應的償還方式。說白了，就是現金和短債經不經得起推敲。

三怕境外賬戶資金不足，特別是有心償債卻無法實現資金出境的被動情況。

比起多數房企遮遮掩掩的態度，雅居樂也算坦白。但一問一答間，透著莫名的悲涼感。

悲涼于中資地產美元債市場依然風聲鶴唳。尤其是近期個別弱資質民營房企的過快躺平，造成了負反饋傳導。

市場對部分房企還是大寫的不信任，生怕自己是在盲人摸象，只看到局部。

結果是，個別房企的美元債就像打開了潘多拉魔盒般下跌，給人一種企業分分鐘要掛的錯覺。

有家房企之前跟路數打趣過，越開電話會越跌。這不，雅居樂也沒能逃離魔咒。周五的會開完，幾筆短期存量美元債也跟長債一起小幅下跌。

中資地產美元債市場從未像當下一樣遭受壓力測試。一級市場已經很難維持體面的發行量，甚至演變成凈融資流出，房企再融資風險陡然攀升。

如果美元債再融資渠道繼續暫停，一部分房企能扛多久？再退一步，又有多少房企戒的了對美元債的依賴？

至少短期內，雅居樂可能做不到，不然就不會有總額超100億元的永續債品種。

當然只看9月底為止的存量永續債總額，雅居樂入不了前三，比不了招商蛇口(001979.SZ)的280億、保利地產(600048.SH)的200億和華夏幸福(600340.SH)的170億。

信用債，本質是信任。

前有恒大地產(03333.HK)事件的影響在，誰能料到，后面又有這么些個“黑天鵝”飛出：言行不一的新力地產(02103.HK)、突然翻臉的花樣年(01777.HK)以及前后一番騷操作的當代置業(01107.HK)。

失去的信心要怎么拾回來？得怎么做才能對信用產生良性的正向驅動？悲哀的是：暫時無解，只能從點滴做起。

在這點上，雅居樂周五的溝通會瑕疵不少：時間短、讓人等了近8分鐘、有些情況是被問出來的。

如果把提問部分的答案，放在一開始的介紹環節，想必企業和投資人之間的溝通會更充分。

往常情況下，房企CFO、IR的介紹框架大致包含：運營數字(銷售、回籠)、項目投資情況、債務安排(融資渠道新進展、美元債重點展開)。

但市場敏感時期，原先的溝通方式需要升級，一個比較讓人信服的介紹框架如下：

1.是否有表外私募債。若有，請大方承認并大致展開。

2.最新的銷售、按揭放款、開發貸放款情況等。請注意，不是籠統的定性概括，而是定量描述。

3.賬上現金情況要具體到數字，其中包括列明受限現金、刨去項目層面之后集團層面的可用資金、離岸賬戶的現金變動細則、分紅資金額等。

4.債務到期結構及具體數字。還款方式如果是從境內調撥資金，數量、時間、渠道要具體化。以渠道為例，是資金池、內保外貸還是分紅方式？

5.商票、信托等，能澄清的就順便捎上。如果有債券回購計劃，要重點介紹，投資人現在最看中房企的實際行動。

介紹到這程度了，如果投資人對房企現金還存疑，必要的銀行函證也要亮上。要真到這份上，已經挺悲涼。但投資人若還是不信，只能隨緣。

開溝通會應該避免形式主義。大忌是態度傲慢，華夏幸福年初的那場絕對是反面教材。

投資人自己也會算賬。

比如雅居樂，就有機構發現公司境外賬戶現金口徑上的變化。詢問后才從企業口中得知，因為用于支付了一筆10月到期的澳門小銀團(俱樂部貸款)。

好在被發現并及時澄清，不然一下少了近10億，讓市場怎么想？有些誤會往往是企業自身陳述不清造成的。

但不管怎么樣，與國際大部分債券相比，中資地產美元債違約率相對較低。哪怕是今年，真正違約的主體仍然屈指可數。

房企在翹首以盼政策的恩澤，尋找信心。投資人端，又何嘗不是。

路數在《如果逼空繼續  會不會出現更多的“花樣年”？》提過，某種程度上，債券投資人和機構也是弱勢群體。

好在一些暖風在微微吹來。比如，“個別房企債券下跌是市場對違約的自然反應”、“個別房企出事情是個別的問題，對整個金融系統影響有限”、“后續將指導金融機構準確把握和執行房地產審慎政策”等等。

房企不是沒有未來，但過去發展過快的那些主體，可能需要一場刮骨療毒。