地產風聲 
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作者：內幕君的牌友遷延
來源：地產風聲（ID：fangshi488）
世上三百六十行，行行都有一個江湖，江湖雖有不同，但多數江湖有一個共通點：
行業標桿產品往往出自江湖大佬之手。
因為在江湖歷練已久的大佬們，論技術，論經驗，論品牌力，隨便一樣，他們都能吊打武林小白。
假如有小白初入江湖便走向巔峰，你信嗎？一定有人會說：
“怎么可能？除了龍霸天類型的網絡爽文，現實世界不會有這種劇情。”
人生處處是驚喜，地產江湖真有這樣的傳奇。
在改革開放第一縷春風吹過的地方，出了一個國內頂豪標桿項目，名叫“深圳灣1號”，價格秒殺湯臣一品，恒大許老板是它的業主，巔峰時項目最高售價每平38萬。不過那會深圳規土委辟謠說，網傳是胡扯，人家沒賣這么貴。
可以肯定的是肯定不便宜，目前240平的戶型，二手房掛牌價5000萬。
這項目就出自一個地產小白之手，開發商叫鵬瑞，99.99%的地產人沒聽過它的名號。因為在搞地產之前，鵬瑞老板徐航是搞醫療的。
深圳灣1號光設計費就花了1.2億，跨界而來的徐老板現身說法，只要舍得花錢，即便是行業零基礎的新手開發商，也不妨礙造出地產標桿。
都說有錢能使鬼推磨。
似乎，房地產從零基礎到標桿，差的也只是錢？
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鵬瑞地產和它的老板徐航，在風云人物輩出的地產江湖，段位上只是一個小咖。但這個名字在醫療圈卻是如雷貫耳。
身價598億，2019福布斯中國富豪榜上排29位的徐航，是醫療器械霸主邁瑞的創始人，而邁瑞素有醫療界的華為之稱，是國內醫療界的龍頭，主要產品覆蓋三大領域：生命信息與支持、體外診斷以及醫學影像。
2018年10月邁瑞醫療從美股回A股上市，市值一度突破2400億，目前市值在2300億邊緣徘徊。不過在股價一路上漲的過程中，有控股股東不斷質押與減持套現，飽受詬病。
據不完全統計，2019年第三季度邁瑞醫療前十大流通股東中，有7家進行了減持。
恒大造汽車，碧桂園造機器人，地產跨界搞科技這幾年成為潮流，但像徐航這樣，在科技領域風生水起的大佬拋下主業跨界搞地產的，并不多見。
在深圳灣拿地時，徐老板說自己只是蓋一棟樓“隨便玩玩”，沒想到會拿下一大塊地皮。
聽到這句話時，街頭賣涼皮的小哥內心的天秤一下就失衡了：
我什么時候能買一套房隨便玩玩？
10年前拿地時，徐老板有過猶豫，他的好友，原華僑城董事長陳劍為他鼓勁：這是風水寶地啊，沒有經驗也可以大膽拿下，我愿意提供支援。
風水寶地的真香定律改變了徐老板玩票的初衷。徐老板對地產的熱情尤甚創業發家的醫療行業，一向不怎么為邁瑞站臺的他，對深圳灣1號不余遺力，連買材料這種采購干的事，他都要披掛上陣。
2012年時徐航一度辭任邁瑞聯席CEO，專職擔任董事長，那邊在邁瑞做起了甩手掌柜，這頭卻為地產項目干起采購員的活。
有一回，在德國廚衛展上，徐老板撇下采購團隊，獨自躺在浴缸里做深度體驗，走時把浴缸搬回了深圳灣1號的樣板房。
首富親身“試躺”把關，一定比設計師紙上談兵更懂富豪們的心。
不枉徐老板的全情投入，成立不久的鵬瑞地產在業績上后發先至，即便是首個項目深圳灣1號在2017年的利潤也已超過邁瑞醫療。
邁瑞醫療A股上市的招股書顯示，股東徐航所控制的公司鵬瑞地產，2017年總資產104億、凈利38億。邁瑞醫療當時1500億的市值，2017年凈利不到26億。
同為三座大山之一的醫療行業向來也是以高利潤著稱，可27年的醫療行業龍頭，它的盈利還是抵不上一個深圳灣1號。
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當初拿下深圳灣1號的時候，徐航一度對外聲稱，今后將不會深耕房地產行業，他深情款款地說：
“深圳灣1號將是我給自己的人生留下的一筆紀念。待三年以后項目走上正軌，我將開始另一個夢想。”。
不過在深圳灣1號成功之后，徐航覺得地產還是有搞頭的。
嘴上說不身體卻實誠，徐老板以行動證明，“隨便玩玩”其實是“隨便說著玩玩”。
2018年以來，鵬瑞開始飆車模式，先后通過入股、城市更新、拍地等方式在粵港澳大灣區的深圳、廣州、珠海、東莞、佛山和清遠多個城市布局了十多個項目。
鵬瑞地產首入廣州的項目，是一塊位于南沙萬頃沙的18萬平方米宅地。總代價為87797萬元+900平配建。此地塊要求100%自持，且自持時間不低于10年。
進入2019年，鵬瑞更是猛踩油門，在土拍市場連夜飆車。
5月份，鵬瑞以樓面價21712元/㎡拿下東莞南城雅園地塊。在拍地當晚，鵬瑞盡顯“神操作”，8分鐘內連續出價29輪，最終以最高價“23.6億元+自持面積100%”提前鎖定了地塊。
大灣區的土地市場上，拿地黑馬鵬瑞聲名鵲起，既不惜重金掃地，又不怕長期自持，勇往直前。
據鵬瑞地產官網發布的信息顯示，鵬瑞要繼續深耕大灣區。未來鵬瑞將啟動“區域深耕，全國發展”的戰略布局，三年內拓展新項目土地面積300-600萬㎡。
此刻樓市秋意正濃，江湖大佬們都謹慎地跨越著周期，從醫療行業拍馬趕來的徐老板倒是無所畏懼。
有業內人士就說了，初生牛犢的鵬瑞這么猛，恰恰證明徐老板本質仍是跨界地產的初級玩家。
有錢又有膽的大佬玩跨界的時候，基本都是這副模樣。
當初老孫被賈會計收割百億“學費”，也是想通過跨界科技領域干票大的，尋找融創第二春。
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江山代有才人出，一代新人換舊人。
深圳灣1號后來居上，二手房價超越了湯臣一品。
首個項目一落地便成為“頂豪”代言人，徐航這個地產界菜鳥為什么能夠成功？有人歸因于他有錢，有人說他搞地產還算認真。
不全對。
他出手即顛峰的最大原因，用老祖宗的話說就是，天時地利也。
在過去的十年，整個深圳都在迅速崛起，超一線的同義詞 “京滬”被鵬城實力改寫成“京滬深”。
深圳樓市蒸蒸日上，深圳灣1號這樣的深圳名片自然也是扶搖直上九萬里。此乃順應天時。
而地利也是絕佳，深圳灣1號位于黃金地段，矗立在深圳后海西岸，與香港隔海相望，在富貴階層眼中，此乃環境優越的風水寶地也。
李嘉誠投資秘訣有一條：地段地段還是地段。這一點徐老板肯定懂。
深圳灣是深圳的好地段，深圳是中國的好地段，在對的地方打造一個合格的產品，只要舍得花錢包裝一番，自有名望金錢滾滾來。
當然，在自身硬件條件上，深圳灣1號也是逼格滿滿，電影《大腕》里精神病人的房產狂想在這里全部實現：
電梯直接入戶，戶型最小也得四百平米，樓上邊有花園，樓里邊有游泳池。
樓子里站一個英國管家，戴假發，特紳士的那種，業主一進門，甭管有事沒事，都得跟人家說May I help you， sir？一口地道的英國倫敦腔，倍兒有面子！
稍有區別的是，電影的想象力受時代局限，歷經兩個十年，地產江湖已經出新招式了：
深圳灣1號不僅是管家，連門童都是外籍。
2017年底，深圳業內傳出深圳灣1號38萬/平米，總價6.5億的物業，震動地產圈。毋庸置疑，深圳灣1號是深圳樓市天花板。
不過曲高不等于和寡，頂豪產品不缺買家。
前腳許家印以2個億拿下2層樓，后腳馬云清場看房，香港富豪也頻繁過來湊熱鬧。這些消息后來成了地產圈營銷達人——中介的賣房利器。
每賣一次深圳灣1號的房源，中介小哥都會跟客戶強調：買這的房子，可以跟馬云做鄰居。
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總而言之，單論一個項目，運氣也許大于努力，天時和地利可以彌補經驗。
但搞地產的都知道好地段可遇難求，也越來越稀缺，如果搶不到絕世好地，房企的品牌溢價力、產品力甚至團隊文化都會變得尤為關鍵。沒有經驗和沉淀的江湖小白，很難復刻逆襲軌跡。
另一方面，房企對市場風向的判斷和拿地節奏的張弛，也需要行業經驗的沉淀，這關系到房企在地產周期中的生死存亡。
因為占盡天時地利，深圳灣1號成了傳奇，如今江湖秋風蕭瑟，徐老板領著鵬瑞繼續高歌猛進，此乃眾人恐懼我貪婪。
不過，這個醫療巨頭還能再書寫地產傳奇嗎？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 醫療巨頭搞地產，曾經一個項目年賺38億
