中國(guó)金茂將“輕裝上陣”業(yè)績(jī)目標(biāo)2500億

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一次計(jì)提，展現(xiàn)了金茂的決心。

中國(guó)金茂于3月23日披露2020年業(yè)績(jī)情況。公告顯示，期內(nèi)金茂實(shí)現(xiàn)收入600.54億元，同比增長(zhǎng)39%。

期內(nèi)，所有者應(yīng)占溢利為38.81億元，同比有所下降。公告中，金茂將此歸因于因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致公司、集團(tuán)部分聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，公司需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值。

外界眼中，這是一次刮骨療傷。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在一二線城市走高端路線為主的金茂早年拿下部分高價(jià)地塊，這兩年受房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)慣性的“高進(jìn)高出”的模式難以為繼，2016年、2017年房企的高價(jià)地，也影響了近兩年的盈利情況。

而在這次計(jì)提減值之后，中國(guó)金茂將“輕裝上陣”，未來(lái)盈利可期。

2020年，中國(guó)金茂銷售成功踏上2000億門檻，全年錄得簽約銷售金額2311億元，同比增長(zhǎng)43.71%，業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率達(dá)到116%；累計(jì)簽約銷售建筑面積約1129萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，華東及環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比分別為50%及23%，北京、上海簽約銷售額超過200億元，南京、長(zhǎng)沙、蘇州、青島、溫州簽約銷售金額超過百億。

大型房企中，金茂無(wú)疑是近年來(lái)的黑馬，合約銷售額連續(xù)多年保持高增速。2018-2020年，中國(guó)金茂便接連實(shí)現(xiàn)千億、兩千億的跨越。

據(jù)悉，2021年中國(guó)金茂的銷售目標(biāo)為2500億元，同比增長(zhǎng)約8%，2022年的銷售目標(biāo)則為3000億元。

“中國(guó)金茂已經(jīng)走過了快速發(fā)展的階段，未來(lái)會(huì)更追求效益和管理，會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但不會(huì)再像以前那樣高歌猛進(jìn)。”

一位分析師在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，管理層于當(dāng)日投資者會(huì)議上透露，金茂2021年貨值超3600億元，上下半年排布基本持平，去化約69%即可達(dá)成目標(biāo)。

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數(shù)據(jù)顯示，2020年金茂銷售均價(jià)約為2.05萬(wàn)元/平米。

影響均價(jià)因素繁雜，有布局城市下沉與城市運(yùn)營(yíng)因素，有限價(jià)政策導(dǎo)致的高端去化難題，亦存在業(yè)績(jī)壓力下以價(jià)換量的舉措。

無(wú)疑，這些將對(duì)中國(guó)金茂的盈利帶來(lái)一定影響。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，中國(guó)金茂凈利潤(rùn)分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31%、23.82%。

2020年，中國(guó)金茂在計(jì)提影響之后，凈利潤(rùn)為38.81億元；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項(xiàng)），所有者應(yīng)占溢利為32.3億元。

實(shí)際上，受到土地競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致的地價(jià)高、調(diào)控政策的價(jià)格限制等原因，房企利潤(rùn)下降已經(jīng)是行業(yè)普遍面臨的難題，金茂亦不能避免。

不過，在這次計(jì)提之后，金茂將“輕裝上陣”，未來(lái)盈利可期。

上述投資者稱，管理層對(duì)以后凈利潤(rùn)達(dá)到百億有信心，早期的確拿了一些高價(jià)地，2020年進(jìn)行了一次性撥備和減值。

據(jù)透露，目前金茂已售未結(jié)為3017億元。管理層提到，金茂于2019、2020年拿的地毛利率已高于行業(yè)平均，2020年所獲取的土地平均毛利率達(dá)到23%以上，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目毛利率接近30%。

業(yè)內(nèi)人士分析，這一商業(yè)模式對(duì)企業(yè)要求較高，既需要熟悉區(qū)域規(guī)劃、一級(jí)二級(jí)土地開發(fā)，又需要企業(yè)能夠?qū)氘a(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而金茂正具備包括區(qū)域規(guī)劃、資本運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、住宅開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等能力。

在這一模式中，金茂先進(jìn)行項(xiàng)目片區(qū)的規(guī)劃，并與政府簽訂土地開發(fā)協(xié)議，協(xié)助土地一級(jí)開發(fā)，包括七通一平等工作；其次，公司引入眾多房企的同時(shí)，自主低價(jià)拿地，最終與其他房企共同開發(fā)片區(qū)；之后公司引入相關(guān)資源，促進(jìn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)；最后由金茂進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，包括住宅、酒店、 商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)，促進(jìn)城市升級(jí)。

就目前來(lái)看，金茂城市運(yùn)營(yíng)模式正逐步釋放出高增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力，對(duì)銷售及土儲(chǔ)的貢獻(xiàn)正逐年體現(xiàn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2020年，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的銷售占比從2019年14%提升至21%。

期內(nèi)，中國(guó)金茂先后落地武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城、常熟金茂智慧科學(xué)城、青島大云谷城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、丹陽(yáng)眼鏡風(fēng)尚小鎮(zhèn)、溫州鰲江國(guó)際新城、金華未來(lái)科學(xué)城等等7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，新增鎖定面積1080萬(wàn)平米。

至去年末，金茂所持有的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到27個(gè)，并且有多個(gè)項(xiàng)目在洽談之中，今年，金茂預(yù)計(jì)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)將達(dá)到35個(gè)。

對(duì)金茂來(lái)說(shuō)，城市運(yùn)營(yíng)能夠帶來(lái)更多土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)。

2020年，金茂成功進(jìn)入太原、煙臺(tái)、石家莊和泰州4個(gè)新城市，累計(jì)進(jìn)入51城，期內(nèi)共獲取59個(gè)二級(jí)項(xiàng)目，拿地成本約為8957元/平米，新增土儲(chǔ)建面1417萬(wàn)平米，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)由2016年不足10%升至44%。

截止2020年底，中國(guó)金茂土地儲(chǔ)備總面積達(dá)到9511萬(wàn)平米。在未來(lái)，金茂計(jì)劃通過城市運(yùn)營(yíng)模式獲取 60%的新增土地。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2020年，金茂接連出售多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)回籠資金，期內(nèi)出售子公司收益約為15.43億元。

對(duì)此，管理層回應(yīng)，金茂拿地之時(shí)就已經(jīng)約定好項(xiàng)目合作，根據(jù)國(guó)資委的要求，金茂所有的股權(quán)出讓都要通過公開市場(chǎng)進(jìn)行。“金茂一直保持開放合作的態(tài)度，未來(lái)的權(quán)益比會(huì)逐漸到60%。”

“有些城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目體量很大，我們也希望通過引進(jìn)合作者達(dá)到分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的。隨著城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的增加，未來(lái)合作的項(xiàng)目也會(huì)越來(lái)越多。”

近期，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島和長(zhǎng)沙。

“兩集中是對(duì)穩(wěn)地價(jià)的舉措，在控制地價(jià)的情況下增加供給，我們認(rèn)為是對(duì)行業(yè)的一個(gè)重大利好。”在中國(guó)金茂看來(lái)，這一舉措利好于全國(guó)性企業(yè)，尤其是第一梯隊(duì)的房企，而城市運(yùn)營(yíng)是一種獲取低價(jià)土儲(chǔ)的重要手段和能力。

金茂管理層表示，會(huì)根據(jù)政府推地節(jié)奏合理安排，拿地金額預(yù)計(jì)與去年持平，今年完成2500億元銷售，回款會(huì)超過2000億元，拿地的金額大概占回款50%，能夠達(dá)到效益跟規(guī)模的平衡。

值得一提的是，金茂保持著行業(yè)內(nèi)較好的財(cái)務(wù)情況。至2020年，金茂已達(dá)標(biāo)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，凈負(fù)債率下降至41%，融資成本保持4.42%低位。

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