觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
短短數月間，昔日的意向合作伙伴互相指責，甚至對簿公堂，不禁讓人唏噓。
雖然杭州集中供地已過去數月，然而關于杭政儲出【2021】8號地塊的出讓風波卻并未停歇，如今更是大有朝“羅生門”發展的趨勢。
在這封監管函中，上交所針對宋都股份放棄前期競得的杭政儲出【2021】8號地塊，相關部門不予返還公司繳納的5000萬元保證金事宜，要求其落實核實及自查工作。
8月10日下午，宋都就上交所工作監管函作出回復公告，將此次退地的矛頭直指杭政儲出【2021】8號的合作方祥生控股，和臨政儲出【2021】12號地塊的合作方寶龍地產。
宋都方面提出，由于兩家公司的行為違反誠實信用的原則，單方面突然違約，導致公司在極短時間內無法達成其他商業合作機會，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，才導致8號地塊退地。
另據宋都方面披露，7月26日，公司旗下控股子公司杭州長慧已正式向杭州市拱墅區人民法院提交了《起訴狀》，其中包括了訴訟請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，并承擔各項訴訟費用。此外，公司也已委托常年法律顧問單位向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔締約過失責任。
然而，事件的另外兩方也迅速作出了回應。祥生方面于8月11日午間發布公告稱，針對宋都的公告，祥生就蒙受的任何損害保留向宋都公司啟動法律程序的權利。
而寶龍方面雖未發布公告，但也向媒體表示，“宋都退地與浙江寶龍并無任何關系。浙江寶龍也是看到宋都股份發公告才知道此事。就此事，我們將會按照相關法律法規積極應對處理。后續如有其他進展會告知。”
退地羅生門
今年杭州集中供地中，作為本土房企的宋都連奪5幅地塊，總共投入45.84億，一時風頭無兩。
然而好景不長，在拿地不久后，杭州業內便傳出宋都要退地的消息。最終，7月20日，宋都發布公告表示，將退掉5月份杭州首次集中供地所獲取的8號地塊，同時此前繳納的5000萬元保證金由杭州市規劃和自然資源局沒收。
據觀點地產新媒體了解，在此次宋都回復上交所監管函前，外界對于退地的解讀主要集中在宋都資金鏈緊張這一方面。
對此，宋都股份在回復函的開頭便著重回應：“截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司現金及現金等價物余額分別為 32.82億元、39.61億元（不含受限資金），公司流動資金整體狀況良好。”
針對此次退地的緣由，據宋都在回復函中披露，該公司在5月7日競得杭政儲出【2021】8號地塊后，便隨即與祥生控股浙北區域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發的基本合作模式，即50%：50%股權聯合操盤開發，祥生相關人員也在當晚前往公司現場洽談合作事宜。
5月12日晚，雙方通過微信明確，祥生方已向其公司董事長匯報，合作協議無需修改并已經傳到祥生集團公司簽字蓋章。不料5月13日，祥生方突然電話通知宋都相關人員，單方面表示不再參與本次合作。
對于上述說法，祥生發布公告回應稱，在宋都公司競得運河新城地塊后，公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協議或文件。杭政儲出【2021】8號地塊是由宋都公司以其全資子公司支付預約申請保證金并單獨競得，在競得后又決定放棄，導致被沒收人民幣5000萬元預約申請保證金。
祥生的意思頗為明確，雙方之間并未簽署實質性協議，并不構成法律效力。地塊由宋都單獨競得，造成的損失應該由其自身承擔。
隨后，祥生控股董事長陳國祥在接受媒體采訪時表示，“兩家之間沒什么糾紛，是宋都自己無理取鬧。”
除了祥生之外，宋都股份在回復上交所退地原因時，還指出受到寶龍退出另一幅地塊合作的影響。
據宋都披露，公司于5月8日摘得臨政儲出【2021】12號地塊后，寶龍旗下浙江寶龍主動接洽公司希望就該地塊進行合作開發，雙方簽訂了《天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權比例宋都50%、寶龍50%”，以及“如一方違反上述約定，違約方應支付守約方2000萬違約金”。
此后，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協議，且拒收了杭州長慧寄出的《關于推進天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯系函》。
5月19日，在宋都多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。
宋都股份認為，浙江寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節奏，導致同一時間節點項下，公司集中資金支出金額放大。
然而，寶龍方面并不認同宋都的說法，并回應稱，宋都股份的確與浙江寶龍簽訂合作備忘錄。但后期（5月17日之后）在正式溝通合同條款過程中，由于雙方合作條件發生改變，導致最后未能達成一致。
寶龍方面認為，該合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為準。另外，此前意向合作的是臨政儲出【2021】12號地塊，該地塊已于一個月前動工開發。宋都退出的杭政儲出【2021】8號地塊與浙江寶龍并無任何關系。
退地事件逐漸演變成了“羅生門”，三家房企隔空對質，究竟孰是孰非，恐怕只能靜待法院審判。
“沒有永恒的朋友,只有永恒的利益。”商場如戰場，19世紀英國政治家和作家本杰明·迪斯雷利這一警句同樣適用。
祥生、寶龍兩大房企放棄合作，究其最大原因無非就是沒有利潤。
據統計，杭州首批推出的57宗地塊中，有41宗達到了封頂溢價，并啟動了競爭自持，自持率最高的地塊高達40%。
同時，杭州新房市場一直有著嚴苛的限價調控，自持面積的增加，意味著可售部分利潤將受到擠壓。
此前濱江集團董事長戚金興曾對投資者表示，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強， 融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力將杭州首輪集中供地中的5塊地做到1%-2%的凈利潤水平。
作為杭州房企“一哥”的濱江尚且如此，宋都股份又如能獲得高利潤。
以杭政儲出【2021】8 號地塊為例，宋都股份以上限價17.83億元+21%自持摘得，溢價率29.90%封頂，成交樓面價20962元/平方米。
由于該地塊最高售價限價為2.95萬元/平方米，其中包含精裝標準3000元/平方米，外加21%的高自持，據市場人士測算，項目按正常銷售，可售部分利潤補貼到配建成本后至少還將虧損8000多萬，即使有較好的成本控制能力，預計虧損也將超5000萬。
此外，對于兩大放棄合作，有業內人士表示：“要是在過去，說不定這兩家房企看在面子上愿意陪宋都扛一扛，但是今年沒有房企敢。”
他進一步指出，今年是房企償債高峰期，融資端的持續收緊讓開發商現金流壓力很大，一旦項目銷售回款不利，項目利潤微薄甚至虧損，稍有差池現金流就可能斷裂。
以寶龍為例，2021年1月份和4月份，寶龍實業分別發行了兩期公司債：1月份計劃發行上限為25億元的公司債，最終發行規模為10億元；4月份計劃發行上限為20億元的公司債，實際發行15億元。同月，金額為24.5億元的杭州濱江寶龍城ABS也終止了發行。
正如，此前萬科股東會上董事會主席郁亮所說，“今年以來，受雙集中、三道紅線政策影響，錢比以往更金貴、更重要。”
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原標題： 宋都、寶龍與祥生一場杭州退地的羅生門
