觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
除了佳兆業云望府，自去年12月至今一個多月間深圳新增獲批預售項目中，亦有部分存在取證后處于備案狀態的情況。
在近期寡淡的新房成交行情中，出險企業佳兆業也在尋求推盤以回流資金。
根據深圳市房地產信息平臺披露信息，龍崗區于近日發出2022年首張預售證，獲批項目正是佳兆業位于坂田的“佳兆業云望府”，涉及130套住宅。
不過從獲批開始，該項目便處于“已備案”狀態。
“已備案”是指對應房源簽訂的買賣合同已完成備案，通常情況下意味著不動產交易過程結束，權利人出現變更。但取證即備案在正常流程上一般不具備可行性，于是外界猜測，佳兆業已將項目用于抵債或折價出售。
熟悉的佳兆業人士向觀點新媒體否認了上述猜測。
佳兆業云望府項目人士則回應，備案是政府為全程監管項目預售資金，使之不受佳兆業流動性問題影響所采取的措施。按照計劃，項目將于1月16日開盤，獲批住宅均可正常銷售。
不僅是云望府，近一個月內佳兆業旗下“平湖佳兆業廣場”，以及恒大位于坪山的“恒大城”項目，所獲批預售的少數房源均已備案。這其中的兩個項目，在去年9-12月間先后面臨來自專項監管的壓力。
資金監管在出險企業推進銷售正常化時一定程度能修復市場信心，但“專款專用”的規則也限制了它們償還即期債務的能力。
預售與備案
資料顯示，云望府是佳兆業坂雪崗科技城11（下雪村）城市更新單元的住宅主體，該部分占地約3萬平方米，規劃計容建面為21萬平方米。
整個舊改項目于2016年開始公示更新意愿，擬拆除用地面積18.2萬平方米，開發建設用地面積約8.2萬平方米，規劃建面58萬平方米，涵蓋住宅、商業、辦公等業態。
坂雪崗科技城舊改臨近“坂田科技城佳紛廣場”，后者商業體量達10萬平方米。佳兆業人士曾向觀點新媒體表示，坂田的佳紛廣場項目將會是佳兆業商業運營標桿項目之一，計劃近兩年開業。
云望府地處深圳10號線雪象站1公里范圍內，但由于周邊多數屬于推進中舊改，配套仍有待進一步改善。但相比于項目質素，購房者最顧忌的仍是佳兆業債務風險，這容易釀成項目停工甚至爛尾等問題。
最終云望府引起了監管部門的關注，觀點新媒體查詢，于2021年12月7日，深圳龍崗區住建局回復的一份函件顯示，已同意佳兆業云望府項目設立專項資金監管賬戶，具體戶名為龍崗公證處六號，開戶行為中國銀行深圳大運城支行。
其中，項目開發主體“佳兆業城市更新集團（深圳）有限公司”需要將項目所有收入全額繳入資金監管賬戶，包括已收款項及購房款、按揭款等后續所有收入，確保項目資金專款專用，實現“保交樓、保穩定、保民生”工作目標。
進入2022年1月7日，佳兆業云望府獲批3棟、4棟的預售證，預售總套數130套，總面積1.31萬平方米，目前所有房源均處于“已備案”狀態；預售的價款監管機構，正是專項資金監管賬戶的開戶行中國銀行深圳大運支行。
根據住建部《城市商品房預售管理辦法》第十條，開發企業應與承購人簽訂商品房預售合同，簽約之日起30天內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。有網友指，全款買房最快都要1周后才能完成備案狀態。
在熟悉佳兆業的人士看來，這更多是一種對項目的“保護”措施。另有人士指，為了讓這批房源順利銷售，相關房源已經先行備案。
云望府項目人士則向觀點新媒體回應，政府對項目進行全程監管，包括首付、按揭等款項都匯入龍崗公證處六號資金賬戶，使得項目與集團風險有所隔離。其進一步強調，已備案的房源可正常銷售，后續會統一放出。
據介紹，云望府計劃于1月16日開盤，目前開始接受誠意登記，主打95-120平方米戶型，均價6.2萬元/平方米，低樓層價格約5.6-5.7萬元/平方米。按均價粗略估算，佳兆業此番推盤總貨值約7.7-9.7億元之間。
但即便有政府保駕護航，云望府或許仍需要思考如何吸引購房者。
近期深圳新房市場情緒較為低迷，比如去年12月全市整體開盤去化率低于五成，1月包括安聯尚璟府、御景華府、卓越柏奕府開盤認籌率最多僅為35.9%。
預售款監管
除了佳兆業云望府，自去年12月至今一個多月間深圳新增獲批預售項目中，亦有部分存在取證后處于備案狀態的情況。
據觀點新媒體統計，包括融湖盛世花園（即崗宏融湖居）、佳兆業金御佳園（平湖佳兆業廣場），以及恒大成一期花園、二期花園（恒大城）項目，房源狀態均為“已備案”。
其中，融湖盛世花園于去年12月15日公布登記情況，112套住宅共計登記176批客戶，有消息稱該項目于12月17日錄得“日光”成績；而即便是12月23日開盤售罄的前海潤峯府，目前項目房源也僅有一部分獲得備案。
一位地產經紀人向觀點新媒體介紹，房源先備案一般可能是開發商將房子抵押給銀行，賣一套就解押一套，另外也有可能是開發商因為資金監管而采取的措施。
就房源已備案一事，觀點新媒體致電融湖盛世花園、恒大城售樓處，未獲得回應。上述經紀人表示，坪山恒大城銷售了兩年，現在已經沒有新房，預售的主要是低樓層商業部分。
去年9月，有深圳市民曾反映坪山恒大城已停工近4個月，此后坪山區住建局回應，已督促開發企業積極籌措資金，并要求后期將項目資金全部進入專用的監管賬戶，專款專用于本項目工程建設。
同時，根據《深圳市房地產市場監管辦法》有關條款規定，預售款監管主體為各商業銀行。從這一點看，佳兆業金御佳園雖僅獲批預售18套房源，價款監管機構卻是中國銀行深圳銀行大運城支行，與云望府一致。
預售監管背后是調控的力度加強，房企過往挪用預售款到其他方面的做法不可持續，資金周轉模式受阻，隨之引發流動性危機。
按佳兆業行政總裁麥帆的說法，去年10月底公司曾計劃將坪山項目開盤銷售回籠12億元用于兌付理財產品，但一進入銀行監管賬戶就被凍結。
據第三方統計，2020年以來，包括北京、重慶、成都、西安、無錫等超過30個城市加強了監管力度。2020年9月，深圳司法局也對《深圳市房地產市場監管辦法（修訂征求意見稿）》進行意見征求。
當時《意見稿》明確，商品房預售項目竣工前，預售款必須專項用于購買該預售項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪做他用。
具體使用上，房企使用預售款繳納法定稅費的，應當憑法定稅費計稅憑證向商業銀行申請提取使用；使用預售款支付工程進度款或建設材料、設備款項的，應當憑經監理企業和施工企業共同確認的施工計劃、施工進度說明、施工企業或者材料設備供應企業收款賬號向商業銀行申請提取使用，款項直接支付至施工企業或者材料設備供應企業。
盡管收緊資金監管是政府防止樓盤爛尾，力保交付的舉措，但目前市場仍已是驚弓之鳥。接受采訪的地產經紀人向觀點新媒體透露，一些中介不賣高風險企業的樓盤了，主要擔心拿不到傭金。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
