2021浙江樓市強弱轉折，2022三大梯隊城市轉機在何時？

隨著下半年浙江省房地產市場持續轉冷，市場層面出現以下兩方面的新變化：

其一，市場預期回調，高價盤、地王盤去化壓力加劇。典型如義烏，上半年土拍市場誕生新的單價地王，樓板價超3.6萬元/平方米，預期項目售價將達到5-6萬元/平方米，但由于下半年市場持續轉冷，即便開盤售價4萬元/平方米也很難去化。

其二，部分企業、部分項目率先以價換量，但并未出現大范圍的降價潮。例如溫州，部分品牌房企帶頭降價，部分“問題”項目通過購房返現（送車位、送裝修、送現金等）的形式變相降價，最高降價幅度達20%。又如舟山，年末部分項目開始以價換量，并取得了不錯的效果。

02 11城劃分三大梯隊  杭州寧波臺州市場平穩，舟山湖州最慘淡

依據2021年上、下半年新開盤項目去化率變化情況，并結合城市經濟基本面、樓市供求關系等多方面因素，我們將浙江省11個地級市劃分為三大梯隊：

第一梯隊：杭州、寧波和臺州，市場整體運行平穩，下半年成交有所下滑，但并未明顯失速。新開盤項目平均去化率由上半年的6-8成小幅回落至下半年的6成附近，熱銷盤去化率仍能達到9成以上。

第二梯隊：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，下半年市場持續降溫，成交明顯縮量，購房者觀望情緒愈加濃重。新開盤項目平均去化率由上半年的4-6成降至下半年的3-4成，在售項目案場到訪量持續下滑，客戶轉化率同樣趨勢性下降，成交去化周期明顯拉長。各區域、各板塊市場持續分化，核心地段的高價盤、遠郊剛需盤普遍面臨較大的去化壓力。

第三梯隊：舟山和湖州，市場下行壓力不斷加劇，房地產庫存日漸高企，去化壓力仍需警惕。新開盤項目去化率由上半年的2-3成持續下滑至下半年的1-2成，即便是提高分銷渠道傭金比例，成交去化也難以實質性好轉。例如湖州，近年來城市擴展過快，地方政府重點打造南潯區，土地出讓規模持續放量。但由于產業、人口導入情況不甚理想，樓市與經濟之間的發展步調明顯錯位，現階段南潯區房地產市場儼然一片“紅海”，市場競爭愈加激烈。

03 浙江市場不缺需求及購買力但缺信心  房地產稅將落未落影響預期

分析2021年下半年浙江市場持續轉冷的核心動因，我們認為不乏以下兩方面因素：

其一，受市場大環境影響，浙江省內客戶對市場異常敏感，逆風行情下客戶近乎全面退出，市場觀望情緒愈加濃重。類比于2018年四季度，浙江樓市進入調整期，多城市項目案場到訪量跌至谷底。但隨著2019年上半年浙江市場轉暖，客戶入市情緒轉向積極，部分城市項目再現搶購潮。因此，浙江省市場不缺需求及購買力，只是缺買房的信心。

其二，房地產稅將落未落影響預期。2021年10月，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，預示著房地產稅改革進入實操環節，這只“靴子”距離最終落地僅剩時間問題。聯系到浙江省建設共同富裕示范區，房地產稅率先在浙江省試點的可能性頗高。

值得一提的是，浙江省置業群體主要來自于省內地緣性客戶，戶均持有多套房的現象不在少數，外省市客戶所占比重并不高。而在房地產稅將落未落的時間檔口，持有多套房的省內客戶理性選擇還是以謹慎觀望為主，避免房地產稅政策力度過嚴加劇市場下行，繼而帶來不必要的財產損失。

04 一梯隊需求理性回調，二梯隊房價過度拔高超預期  三梯隊競品增多去化艱難

盡管當下浙江省房地產市場面臨一定的下行壓力，但城市經濟基本面、市場供求關系整體還是健康的。長期來看，浙江省房地產市場平穩健康發展的態勢不會改變。

2020年，浙江省GDP總量達到64613億元，僅次于廣東、江蘇和山東，位居全國第四位。

據七普數據顯示，2020年浙江省常住人口6457萬人，較六普凈增長1014萬人，僅次于廣東省，高居全國第二位。其中，杭州、寧波和溫州常住人口都在1000萬人左右，金華、臺州、嘉興和紹興同樣突破500萬人。

浙江省素以藏富于民著稱，2020年，核心城市杭州、寧波城鎮居民人均可支配收入皆超6.8萬元，三四線城市溫州、紹興、嘉興等同樣達到6萬元以上，本地居民普遍有著較強購買力支撐。

2021年，浙江省絕大多數城市房地產市場供求基本平衡，供求比大都保持在0.8-1.2的區間窄幅波動。即便如紹興，2021年主城區供應面積262萬平方米，成交面積196萬平方米，供求比達1.3。但市場供過于求主要還是結構性問題，主城區新房供應過度高端化，套均總價動輒上千萬，市場下行期去化艱難也屬正常現象。值得一提的是，紹興市場不乏結構性機會，售價在2萬元/平方米以下的剛需盤仍是市場稀缺品，去化前景著實可期。

浙江省多數城市房地產庫存仍處合理區間，去化風險整體可控。典型如嘉興，盡管市場持續低迷，但房地產庫存明顯偏低，核心板塊還是處于無房可售的狀態。截至2021年12月，嘉興主城區庫存面積163萬平方米，消化周期約13個月，成交去化依舊不成問題。

聚焦2021年下半年三大梯隊城市市場轉冷的個性因素：

第一梯隊：杭州、寧波和臺州，上半年市場需求集中釋放，下半年成交難以保持高增長態勢。與此同時，打新市場熱度整體下降，僅限于部分限價盤仍能實現日光，短期內市場觀望情緒再起。

第二梯隊：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，地價大漲倒逼房價上漲預期，部分城市過度拔高房價預期，超出市場購買力承受范圍。典型如紹興，主城區新房供應過度高端化，本地客戶已然買不起房。

第三梯隊：舟山和湖州，下半年企業加快供貨節奏，客戶選擇面增多，市場同質化競爭愈加激烈，在售項目去化壓力不斷加劇。

05 杭州市場最堅挺，溫州金華衢州下半年或現轉機  舟山湖州年底才能穩住

展望2022年，浙江省房地產市場前景很大程度上將取決于供求關系，聯系到近兩年浙江省涉宅用地成交規模持續下行，預計房地產市場仍將實現供求平衡。2021年，浙江省11個地級市涉宅用地成交總建面8230萬平方米，同比下降10%，9個縣級市涉宅用地成交總建面1262萬平方米，同比下降21%。

即便房地產稅率先在浙江省落地，預計政策力度也將相對溫和，并不會對浙江省房地產市場構成實質性沖擊。而在房地產稅這只“靴子”最終落地后，市場信心或將逐漸恢復，浙江房地產市場有望走出持續下行的調整期。

因此，我們認為2022年浙江省房地產市場整體走穩，各城市市場還將繼續分化：

第一梯隊：杭州市場最堅挺，市場依舊處于供不應求的狀態，熱點區域有望將保持高熱度。寧波、臺州市場大概率將繼續走穩，一旦利好政策落地，市場有望率先轉暖。對于房企而言，杭州仍是投資首選，寧波則是次優選擇。

第二梯隊：溫州、金華、嘉興、麗水和衢州市場仍需一定期限的緩沖期，才能將庫存去化周期調降至12個月以內，預計下半年市場將會出現轉機。相對而言，紹興供應結構高端化問題依舊突出，預計市場波動較大，回調周期也較長。

第三梯隊：舟山和湖州市場前景仍不容樂觀，預計2022年市場或將繼續調整，可能要到年底市場才能真正穩住。