“保交樓”很難做到利益平衡

“保交樓”終于走出了實(shí)質(zhì)性的一步。

鄭州最近在“保交樓”一事上所制定和執(zhí)行的方案?jìng)涫苁袌?chǎng)關(guān)注，因方案壓實(shí)了各方主體的責(zé)任，具有很強(qiáng)的可操作性，市場(chǎng)亦認(rèn)為有很強(qiáng)的可復(fù)制性。

讓人感到心塞的是，按我們目前的測(cè)算，對(duì)于大部分“保交樓”的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，監(jiān)管賬戶剩余的資金、銀行未發(fā)放的按揭貸款加上剩余未售貨值的總金額，在扣除項(xiàng)目需要繼續(xù)投入的施工建設(shè)款項(xiàng)后基本都所剩無(wú)幾，或者是上述現(xiàn)金能回流的情況下還不夠覆蓋后續(xù)的工程支出，這種情況下前端銀行、信托、私募、國(guó)央企或民營(yíng)金控等投資機(jī)構(gòu)能拿回投資本息的希望非常渺茫，開(kāi)發(fā)商就更別想取回分毫。

因大部分停工、爛尾項(xiàng)目都已無(wú)法在項(xiàng)目或項(xiàng)目公司層面實(shí)現(xiàn)資金的“自平衡”，因此地方政府主導(dǎo)的紓困基金以及中央層面的專項(xiàng)貸款其實(shí)根本無(wú)法介入，社會(huì)資本則更不會(huì)參與。對(duì)于大部分“保交樓”的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，因項(xiàng)目公司的資金基本都需劃到專戶中進(jìn)行管理，在資金優(yōu)先用于后續(xù)工程建設(shè)方面支出的情況下，很可能銀行開(kāi)發(fā)貸的本息也無(wú)法償還，另外對(duì)于信托、私募等前端投入資金的其他非標(biāo)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，“保交樓”即便推進(jìn)順利也可能最后拿不到錢，尤其是對(duì)于拿著房企集團(tuán)層面?zhèn)耐顿Y人來(lái)說(shuō)，因項(xiàng)目實(shí)際已跟集團(tuán)脫鉤，想從項(xiàng)目上分錢到集團(tuán)后取得債券的兌付，則更是難如登天。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“保交樓”的背后必須有人承擔(dān)損失，而目前來(lái)看主要是金融機(jī)構(gòu)以及各類金融產(chǎn)品背后的投資人。

有不少同行認(rèn)為，上述情況可能會(huì)進(jìn)一步加劇部分投資人對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)房企的拋棄心態(tài)，最典型的例子就是一些較小的債權(quán)人近期對(duì)RC、JY等房企向法院所提起的清盤申請(qǐng)。就地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)本身而言，上述情況也讓我們異常焦躁，因?yàn)椤氨＝粯恰钡那闆r下很可能項(xiàng)目完工并交付后我們這些非標(biāo)機(jī)構(gòu)顆粒無(wú)收，想通過(guò)追訴房企（集團(tuán)）來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)則更遙遙無(wú)期，我們目前甚至只敢對(duì)國(guó)央企和城投平臺(tái)的項(xiàng)目投放資金，畢竟主體的信用已比任何時(shí)候都來(lái)得重要。

市場(chǎng)方面普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇估計(jì)只能指望城投平臺(tái)扛下所有，比如近段時(shí)間中債信用增進(jìn)公司為一些優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)債提供“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中BGY計(jì)劃于9月份發(fā)行的不超過(guò)16億人民幣的政府擔(dān)保債券中，BGY向佛山的兩家城投平臺(tái)提供抵押物，兩家城投平臺(tái)則就BGY的發(fā)債融資向中債信用增進(jìn)公司提供反擔(dān)保。除此之外，城投平臺(tái)收購(gòu)存量房源更已成為常規(guī)的操作，比如8月31日濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，在濟(jì)南市區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)）范圍內(nèi)收購(gòu)9000套存量房源用于租賃儲(chǔ)備住房；再比如更早于7月1日鄭州地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布河南鄭地住房租賃有限公司收購(gòu)存量房源用于人才公寓項(xiàng)目（第一批次）公告，啟動(dòng)收購(gòu)存量房源用于人才公寓項(xiàng)目，另外在6月20日發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》后，鄭州的城投平臺(tái)以大量收購(gòu)市場(chǎng)存量房源的方式加碼托底了鄭州樓市。

回到“保交樓”一事上，盡管“保交樓”的實(shí)現(xiàn)最終肯定要犧牲一部分主體的利益，但這項(xiàng)工作本身卻能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)復(fù)蘇的動(dòng)力和市場(chǎng)的信心。因此，盡管很多非標(biāo)同行都對(duì)“保交樓”行動(dòng)中可能受到的傷害表現(xiàn)出了很大的抗拒，但無(wú)奈之下仍更希望房地產(chǎn)行業(yè)能更快地企穩(wěn)回暖，只是這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也意味著很多投資機(jī)構(gòu)、投資人的倒閉或破產(chǎn)。

坦白地說(shuō)，我們更希望政府在“保交樓”一事的處理上能盡量兼顧利益的平衡。當(dāng)然，在付諸具體行動(dòng)方面，我們認(rèn)為鄭州的做法還是很值得借鑒和參考，比如在《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案的通知》中，以下兩個(gè)處理原則很值得點(diǎn)贊：

1. 對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的房企控股股東、實(shí)控人以及商業(yè)銀行、相關(guān)政府主管部門進(jìn)行責(zé)任追究；稅務(wù)部門對(duì)不配合復(fù)工的房企進(jìn)行偷漏稅核查；審計(jì)、稅務(wù)等部門積極將問(wèn)題線索移送公安機(jī)關(guān)處理。

2. 對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的企業(yè)，通過(guò)紓困基金、并購(gòu)貸等形式由政府平臺(tái)公司接手，先復(fù)工再清算；對(duì)資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)可由平臺(tái)公司代建，并由政府審計(jì)部門介入核查預(yù)售資金監(jiān)管挪用等問(wèn)題；對(duì)嚴(yán)重資不抵債類項(xiàng)目本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，鼓勵(lì)房企申請(qǐng)破產(chǎn)，并引入破產(chǎn)重整投資人。

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