徹底搞透“公建配套”的那些事！

想要弄清公建配套的涉稅計算，可以逐次弄清楚下面這5個問題。

1、什么算是公建配套？

2、公建配套是否視同銷售、“三稅”計算中能夠成本抵扣？

3、公建配套成本分攤原則？能否提前預提？

在分析這個問題前，我們先看一下，稅法關于共建配套的規(guī)定。

（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： 

1、屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

2、屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

案例中，不滿足所有權歸全體業(yè)主！故不得視為公建配套！

有用戶留言：公共配套設施無償移交給政府，要不要視同銷售繳納增值稅？

1、根據《營改增試點實施辦法》規(guī)定：

房地產企業(yè)將公共配套設施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征增值稅項目”，相應的進項稅可以抵扣。由此可知房地產企業(yè)將公共配套設施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征收增值稅”的范疇。80萬進項稅可抵扣增值稅。

2、《房地產企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定：

開發(fā)產品計稅成本支出包括公共配套設施費，是指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。由此可知，該800萬建設成本可以在所得稅計算中予以扣除。

3、根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的不能有償轉讓的公共配套設施發(fā)生的支出，是計算土增稅的扣除項目。由此可知，與清算項目配套的公共配套設施成本，允許在土增稅清算中予以扣除。

國稅發(fā)[2006]187號第四條“土地增值稅的扣除項目”規(guī)定：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定： “公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用 。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承 諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。”

可見，如果發(fā)生的公共配套設施費是多個（或分期）項目共同發(fā)生的，可以按照可售建筑面積占比法或其他合理方法進行分攤。

由此可知，公共配套設施在“時間”“空間”的提前安排是有講究的。“時間”上盡量提前安排，案例中如安排在三期有可能面臨無法扣除的尷尬局面；“空間”上安排在增值額大的分期之中，這樣可能實現(xiàn)降低稅檔。