融創邁入“四更”新時代

作者：李亦輝

來源：雷達財經

在政策調控不斷收緊，房地產市場長效機制全面落實的背景下，房企迎來最嚴考核。秉持高質量發展的融創中國，再次交出了一份優異答卷。

8月30日，融創中國披露了中期業績公告，上半年繼續保持穩健增長，實現營業收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

從業務結構來看，融創地產主業憑借著領先的產品力，上半年在保持高回款的同時，總銷售額穩居行業前四。近年來重點布局的“地產+”板塊，也在快速提升，為公司貢獻了收入新增點。

業績強勁增長之外，融創的負債指標穩步改善，融資成本持續下降，綜合實力不斷增強，獲得了國際大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等專業機構的高度認可。

取得上述業績，融創并不滿足。中期投資分析會上，融創中國董事會主席、執行董事孫宏斌提出“四更”經營準則，讓融創“更安全、更從容、更長期、更有價值。”

業績增長穩健，資產結構優化

過去一年時間，地產行業收獲了比之前更多的關注，部分房企出現了營收放緩、業績下滑甚至債務違約的現象。融創作為綜合實力強的頭部房企，則展現了穿越周期的穩定性。

中報顯示，上半年，融創營業收入同比增長23.9%至 958.2億元；歸母凈利潤119.9億元同比增長9.4%。同時，公司毛利199.8億，同比增長12.5%；每股盈利2.62元，同比增長8.7%。

在行業利潤普降的當下，融創的收入規模與盈利雙雙提升，成長動能十足。另一方面，融創也在全力降杠桿，推動資本結構優化，達成更安全基本面。

“從2019年下半年開始，融創執行降杠桿，優化債務結構，在過去兩年改善特別明顯。”據孫宏斌介紹，融創先于政策要求主動落實降杠桿。

數據也表明，繼在年初快速降至“黃檔”后，融創正在加速邁向“綠檔”。

截至6月30日，融創中國凈負債率約為86.6%，較去年年底下降約9.4個百分點；非受限現金短債比約為1.11，較去年年底提升約0.03；剔除預收款項后的資產負債率約為76.0%，較去年年底下降約2.3個百分點。

截至6月底，公司總資產1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內到期有息債務總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%的行業低位。期末，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。

在所有的融資中，融創信托借款規模連續兩年大幅下降。今年上半年，公司兩次發行美元票據，利率分別為5.95%、6.5%，均為公司上市以來新低。通過低成本資金替換高成本資金，公司有效降低了融資成本。

業績會上，孫宏斌提出，融創的融資成本爭取在未來三年降到5%，信用評級做到投資級。“所以我們在降低融資成本、控制現金流，降低負債，努力達到投資評級，有需要的時候也考慮降規模。”

實際上，融創的表現已獲得權威機構從專業維度的認可。

報告期內，標普將融創公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面。2021年以來，摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金等機構相繼發布研報力挺融創中國，分別給予“增持”、“行業首先”、“跑贏大市”等評級。

地產主業持續鞏固競爭優勢

整體經營成效良好的背后，融創銷售再創新高。上半年，公司銷售額3208億元，同比增長64%，總銷售額穩居行業前四。

多年來，融創前瞻布局，圍繞環渤海、長三角、華南、中部和西部地區，持續深耕核心城市，目前已結出碩果。上半年，公司在20個城市銷售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。

展望下半年，融創總可售資源超6600億元，其中約50%位于長三角與環渤海地區，38位于中西部核心城市地區，13%位于華南地區。總體來看，融創的土儲位置佳，去化相對容易。

土地投資方面，融創保持謹慎。2021年上半年，公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。下半年，融創定下的目標是，權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內，確保流動性充裕。

高質量的增長表現，離不開質量和品質的保駕護航。

繼去年獲得億翰“房企超級產品力TOP1”之后，2021年上半年，融創再獲中指院“房地產產品力優秀企業TOP1”這一榮譽。

“調控限房價、控地價，開發商要回到本質上，通過提升品質爭取空間。”孫宏斌強調，這些年不管市場如何變化，融創一直堅持做產品，產品力是公司核心競爭力之一。

不少業務人士也持類似觀點，認為行業發展的下一階段，房企間的競爭將是產品力的角逐。而政策也有意進行引導，7月份，住建部的表態中，“提品質”成為新的調控關鍵詞。

為進一步夯實領先優勢，融創借助數字化建設提升效率，將數字化作為三年規劃重要任務之一。

其中，地產板塊著力推進從BIM設計、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關系的全鏈條數字化運營，基于透明、公正、體驗好的底層邏輯，為客戶創造價值，并支持提升決策和運營效率。

“地產+”業務打造新增長點

地產主業之外，融創積極尋找新的增長點。按公司目標，在提升地產業務競爭力的同時，提升物管、文旅等非開發業務的占比。

去年底，融創服務控股有限公司在港交所完成上市，至今漲幅超過65%。今年上半年，融創服務營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點。

營收構成上，融創服務收入結構更加均衡，社區生活服務細分業務快速增長。數據顯示，期內物業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生活服務收入1.9億元，同比增長206%；非業主增值服務收入10.8億元，同比增長60%。

另外，融創服務第三方拓展成效顯著。截至6月底，公司在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米；第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。

8月31日，高盛在研報中稱，融創服務業績令人驚喜，物業管理業務毛利率升至26%，高于該行全年預測的22%，向消費者提供的增值服務收入增長2倍，向企業提供增值服務亦增長60%。

考慮到物業管理業務盈利能力提升及社區增值服務表現強勁，該行將其2022至2023年每股盈利預測上調2%至7%，基于2022年預測市盈率約36倍，將目標價由28港元上調至30港元，重申“買入”評級，認為融創服務將成長為行業龍頭之一。

融創的文旅板塊同樣業績亮眼。目前，融創文旅擁有文旅城、旅游度假區、會議會展和文旅小鎮4大板塊。財報顯示，上半年，融創文旅營收26.1億，同比增長166%，經營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。

“我們會讓‘地產+’業務更聚焦，除了物管業務外，在文旅業務方面將更聚焦于雪場，商業運營、酒店住宿板塊以及文化、娛樂。另外，公司正在布局康養業務。”據融創中國行政總裁汪孟德透露。

從公司角度而言，“地產+”業務具備長遠的行業空間和業務成長性，通過與地產開發主業密切互動、互相賦能，有望成融創未來新的利潤增長點。

“四更”新戰略錨定長期競爭力

“更安全、更從容、更長期、更有價值。”這是融創最近在半年度會議上提出新的戰略發展目標。

據了解，“四更”準則將作為融創團隊基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客戶、股東及社會創造價值。

梳理融創發展歷史，公司一直保持著對宏觀環境和行業趨勢的敏銳洞察與精準判斷，擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解。

在2019年下半年，融創就先于政策要求主動降杠桿；2020年正式拉開“均衡高質量發展”序幕，一方面繼續控負債另一方面調整投資節奏，這一年融創拿地金額僅為2019年的一半。

有了戰略預判，才能在外部環境變化時應對自如。因此，2021年，融創進一步堅定戰略目標，提出“四更”經營準則，將長期主義貫穿進入公司戰略之中。

汪孟德在公司內部表示，“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質量發展的戰略方向，持續為員工、客戶、股東、社會創造價值。”

保持自身經營良好的同時，融創還積極創造價值，踐行綠色發展理念，為社會做貢獻。

例如，融創建材采購注重綠色環保，19個產品大類在甲醛釋放量、放射性核素限量、重金屬含量、TVOC釋放率、氯乙烯單體等維度全部滿足環保要求。

在設計、施工、交付等環節，融創同樣落實環保、節能降耗的理念。

在救災、教育、社會公益上，融創積極付出。今年5月，融創投資1.35億元建成的初心學院、畢茲卡里、中華蜜蜂谷、伴鄉原宿4大項目正式捐贈，讓幾千名村民生活實現了改善；7月，河南汛情告急，融創第一時間馳援河南，捐贈2000萬元，緊急采買救災物資。

統計顯示，秉承“美好生活、社會公民”的理念，融創在教育、鄉村振興、救災、古建保護等領域已累計捐贈超過27億元。

值得一提的是，8 月，全球領先的環境、社會與企業管治（ESG）領域評級機構 Sustainalytics 授予融創低風險評級，評分位列 70 家境內參評房企首位。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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