萬達商管集團：正謀求輕資產商業運營業務分拆上市

全面轉型完成，投資物業租賃管理收入維持增長，凈利潤率突破35%。2020年萬達商管實現營業收入391.34億元，同比下降50.25%。收入的下降主要是兩方面因素影響，其中最主要的原因是2020年萬達商管全面剝離住宅物業開發業務，轉型商業運營及管理公司。從收入結構來看非常明顯，2020年企業物業銷售收入為-0.67億元，而上年該分部業務收入為382.18億元。另外由于疫情原因，企業減免了43.3億元的租金，酒店等業務也受到不同程度的影響，收入有所下滑。不過值得關注的是盡管減免了超過40億租金，2020年企業的投資物業租賃及管理收入仍然維持了正向增長勢頭，業務韌性強勁。另外由于企業已無利潤率相對較低的物業銷售收入入賬，收入主要由盈利較強的投資物業租賃及管理業務貢獻，2021年集團凈利率再上臺階，全年凈利率高達35.34%。

商場開業總量第一，出租率居行業前列，單店營收保持穩定，毛利率處于中上水平，萬達廣場規模及經營“雙優”。根據各家公司發布的公開信息，截止至2020年底，萬達商管開業數量最為領先，達到368座。不僅2020年新開業數量最多，2021年計劃開業數量上，萬達同樣大幅領先其他企業，規模優勢持續擴大。在經營情況方面，萬達同樣表現良好，出租率常年保持99%以上，截止至2020年底，萬達廣場的出租率達到99.4%，僅次于新城控股，居于行業前列。毛利率方面，萬達商管2020年投資物業租賃及管理業務毛利率為74.38%，同比下滑1.87個百分點，低于龍湖投資物業盈利水平，但仍處于監測企業中的中上水準，單店營收上，萬達商管2020年單店營收1.06億元/店/年，與去年同期基本持平，相比于同樣重點布局三四線的新城和寶龍，萬達廣場的單店營收具有一定優勢。

疫情不改趨勢，2020年開業45座目標順利完成，2021年開始進入全面輕資產化模式。盡管疫情影響，但是通過“模塊化管理”等高科技手段，2020年全年萬達順利完成開業45家萬達廣場的營運目標，截止至2020年底萬達共在全國開業了368座廣場，數量居于全國第一。與此同時，企業的輕資產化戰略也有序推進，2020年9月，萬達商管正式對外宣布從2021年開始，不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，即企業不出萬達廣場的資金也不再持有，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，并分得收益。根據企業公布信息，2020年開業廣場中27座為輕資產模式，占比達到60%，當年新簽約60個輕資產萬達廣場，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產占比超過80%，2021年企業計劃更進一步，以簽約70座輕資產萬達廣場為目標。

債務規模持續縮減，短期存在一定的債務壓力。截止至2020年底，萬達商管總有息債務規模為1736.26億元，相比去年同期下降近90億元，債務規模進一步縮減，可以看到自轉型以來，企業債務總額得到持續管控。但需要關注的是企業的現金短債比也在持續下降，截止至期末已經降至0.85，短期內存在一定的債務壓力。不過由于2021年萬達將全面舍棄重資產模式轉向輕資產運營，因此在投資費用持續收縮，而萬達廣場貢獻穩定可觀現金流入的運營模式下，企業債務情況也將持續修復。且根據企業公布，2020年經營凈現金流入為132.1億元，現金利息保障倍數為2.60，因此短期內雖有償債壓力，但并無風險。

21年中旬步入償債高峰期，企業正借新還舊紓解債務壓力。根據企業2020年中期披露的報告，2021年將會有247.56億元的債券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面對集中兌付的資金壓力，企業在2020年下半年開始提前發行四筆債券，合計融資額99億元，全部用作償還有息債務，以對沖到期債務高峰期，融資利率方面均在6%以下，相較于2020年典型房企6.07%的平均融資利率也有優勢。根據2020年報告公布的債券余額情況，截止至年底，16萬達01已完成兌付。另外根據CRIC監測，“大連萬達商業管理集團股份有限公司公開發行2021年公司債券”已經被上交所成功受理，總規模達到128億元，若能成功獲準發行，企業新發行債務基本可對沖到期債券總額，短期債務壓力得到有效緩解。

撤回A股上市申請，謀劃輕資產上市，珠海國資委30億領投。2021年3月24日，萬達集團發布公告，宣布撤回萬達商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。短短幾天后的3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。重組后的萬達輕資產商管公司將全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的管理，模式類似于已經上市的寶龍商業。目前在A股及H股物業管理股都比較受到資本的青睞，而萬達輕資產商管公司不僅擁有規模效應和強大的品牌力，且企業未來將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現的盈利模式，流量為王的時代，相信萬達輕資產商管也會獲得不錯的資本溢價。

整體來講，目前的萬達商管已經完全剝離了傳統地產開發業務，完全轉型為商業管理運營公司，盈利能力強勁，現金流穩定可觀。雖然仍存有規模較大的有息債務，但通過借新還舊可以幫助企業平滑債務周期，且隨著2021年開始堅定不移的全面輕資產化，債務增量也會得到控制。作為國內商業的先行者，萬達廣場已經成長為擁有強大的號召力的商業品牌，但是近幾年來，包括新城、寶龍等多家公司都在加大商業投入，企業的競爭壓力也會增加。如何豐富創新商業業態，擴大業務規模，提升競爭力仍是萬達需要思考的命題。