萬達(dá)商管集團(tuán)：正謀求輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分拆上市

全面轉(zhuǎn)型完成，投資物業(yè)租賃管理收入維持增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)率突破35%。2020年萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%。收入的下降主要是兩方面因素影響，其中最主要的原因是2020年萬達(dá)商管全面剝離住宅物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理公司。從收入結(jié)構(gòu)來看非常明顯，2020年企業(yè)物業(yè)銷售收入為-0.67億元，而上年該分部業(yè)務(wù)收入為382.18億元。另外由于疫情原因，企業(yè)減免了43.3億元的租金，酒店等業(yè)務(wù)也受到不同程度的影響，收入有所下滑。不過值得關(guān)注的是盡管減免了超過40億租金，2020年企業(yè)的投資物業(yè)租賃及管理收入仍然維持了正向增長(zhǎng)勢(shì)頭，業(yè)務(wù)韌性強(qiáng)勁。另外由于企業(yè)已無利潤(rùn)率相對(duì)較低的物業(yè)銷售收入入賬，收入主要由盈利較強(qiáng)的投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，2021年集團(tuán)凈利率再上臺(tái)階，全年凈利率高達(dá)35.34%。

商場(chǎng)開業(yè)總量第一，出租率居行業(yè)前列，單店?duì)I收保持穩(wěn)定，毛利率處于中上水平，萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)“雙優(yōu)”。根據(jù)各家公司發(fā)布的公開信息，截止至2020年底，萬達(dá)商管開業(yè)數(shù)量最為領(lǐng)先，達(dá)到368座。不僅2020年新開業(yè)數(shù)量最多，2021年計(jì)劃開業(yè)數(shù)量上，萬達(dá)同樣大幅領(lǐng)先其他企業(yè)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。在經(jīng)營(yíng)情況方面，萬達(dá)同樣表現(xiàn)良好，出租率常年保持99%以上，截止至2020年底，萬達(dá)廣場(chǎng)的出租率達(dá)到99.4%，僅次于新城控股，居于行業(yè)前列。毛利率方面，萬達(dá)商管2020年投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)毛利率為74.38%，同比下滑1.87個(gè)百分點(diǎn)，低于龍湖投資物業(yè)盈利水平，但仍處于監(jiān)測(cè)企業(yè)中的中上水準(zhǔn)，單店?duì)I收上，萬達(dá)商管2020年單店?duì)I收1.06億元/店/年，與去年同期基本持平，相比于同樣重點(diǎn)布局三四線的新城和寶龍，萬達(dá)廣場(chǎng)的單店?duì)I收具有一定優(yōu)勢(shì)。

疫情不改趨勢(shì)，2020年開業(yè)45座目標(biāo)順利完成，2021年開始進(jìn)入全面輕資產(chǎn)化模式。盡管疫情影響，但是通過“模塊化管理”等高科技手段，2020年全年萬達(dá)順利完成開業(yè)45家萬達(dá)廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)目標(biāo)，截止至2020年底萬達(dá)共在全國(guó)開業(yè)了368座廣場(chǎng)，數(shù)量居于全國(guó)第一。與此同時(shí)，企業(yè)的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略也有序推進(jìn)，2020年9月，萬達(dá)商管正式對(duì)外宣布從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即企業(yè)不出萬達(dá)廣場(chǎng)的資金也不再持有，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。根據(jù)企業(yè)公布信息，2020年開業(yè)廣場(chǎng)中27座為輕資產(chǎn)模式，占比達(dá)到60%，當(dāng)年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比超過80%，2021年企業(yè)計(jì)劃更進(jìn)一步，以簽約70座輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)為目標(biāo)。

債務(wù)規(guī)模持續(xù)縮減，短期存在一定的債務(wù)壓力。截止至2020年底，萬達(dá)商管總有息債務(wù)規(guī)模為1736.26億元，相比去年同期下降近90億元，債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步縮減，可以看到自轉(zhuǎn)型以來，企業(yè)債務(wù)總額得到持續(xù)管控。但需要關(guān)注的是企業(yè)的現(xiàn)金短債比也在持續(xù)下降，截止至期末已經(jīng)降至0.85，短期內(nèi)存在一定的債務(wù)壓力。不過由于2021年萬達(dá)將全面舍棄重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因此在投資費(fèi)用持續(xù)收縮，而萬達(dá)廣場(chǎng)貢獻(xiàn)穩(wěn)定可觀現(xiàn)金流入的運(yùn)營(yíng)模式下，企業(yè)債務(wù)情況也將持續(xù)修復(fù)。且根據(jù)企業(yè)公布，2020年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入為132.1億元，現(xiàn)金利息保障倍數(shù)為2.60，因此短期內(nèi)雖有償債壓力，但并無風(fēng)險(xiǎn)。

21年中旬步入償債高峰期，企業(yè)正借新還舊紓解債務(wù)壓力。根據(jù)企業(yè)2020年中期披露的報(bào)告，2021年將會(huì)有247.56億元的債券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面對(duì)集中兌付的資金壓力，企業(yè)在2020年下半年開始提前發(fā)行四筆債券，合計(jì)融資額99億元，全部用作償還有息債務(wù)，以對(duì)沖到期債務(wù)高峰期，融資利率方面均在6%以下，相較于2020年典型房企6.07%的平均融資利率也有優(yōu)勢(shì)。根據(jù)2020年報(bào)告公布的債券余額情況，截止至年底，16萬達(dá)01已完成兌付。另外根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公開發(fā)行2021年公司債券”已經(jīng)被上交所成功受理，總規(guī)模達(dá)到128億元，若能成功獲準(zhǔn)發(fā)行，企業(yè)新發(fā)行債務(wù)基本可對(duì)沖到期債券總額，短期債務(wù)壓力得到有效緩解。

撤回A股上市申請(qǐng)，謀劃輕資產(chǎn)上市，珠海國(guó)資委30億領(lǐng)投。2021年3月24日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告，宣布撤回萬達(dá)商管A股IPO申請(qǐng)，同時(shí)宣布對(duì)公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。短短幾天后的3月29日，萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司將全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場(chǎng)的管理，模式類似于已經(jīng)上市的寶龍商業(yè)。目前在A股及H股物業(yè)管理股都比較受到資本的青睞，而萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不僅擁有規(guī)模效應(yīng)和強(qiáng)大的品牌力，且企業(yè)未來將著重研究萬達(dá)廣場(chǎng)巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式，流量為王的時(shí)代，相信萬達(dá)輕資產(chǎn)商管也會(huì)獲得不錯(cuò)的資本溢價(jià)。

整體來講，目前的萬達(dá)商管已經(jīng)完全剝離了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，完全轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司，盈利能力強(qiáng)勁，現(xiàn)金流穩(wěn)定可觀。雖然仍存有規(guī)模較大的有息債務(wù)，但通過借新還舊可以幫助企業(yè)平滑債務(wù)周期，且隨著2021年開始堅(jiān)定不移的全面輕資產(chǎn)化，債務(wù)增量也會(huì)得到控制。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)的先行者，萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)成長(zhǎng)為擁有強(qiáng)大的號(hào)召力的商業(yè)品牌，但是近幾年來，包括新城、寶龍等多家公司都在加大商業(yè)投入，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)增加。如何豐富創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升競(jìng)爭(zhēng)力仍是萬達(dá)需要思考的命題。