城市更新提速了

住建部2021年8月31日發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》后，以廣州為代表的大灣區(qū)城市對(duì)已批在建及已批未建的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行了全面核查，以防止大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文化風(fēng)貌等問題，廣州、東莞、佛山、珠海等地的城市更新項(xiàng)目在“防止大拆大建新規(guī)”發(fā)布后亦出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間的暫緩甚至停滯的現(xiàn)象。

受地緣政治沖突、美聯(lián)儲(chǔ)縮表、全球經(jīng)濟(jì)低迷以及國(guó)內(nèi)樓市持續(xù)下行等因素的影響，自今年5月份以來，全國(guó)范圍內(nèi)越來越多的城市松綁了樓市的限購(gòu)限貸限售等政策，另外購(gòu)房首付比例、一二手按揭貸款利率都出現(xiàn)了大幅的降低。在樓市松綁的背景下，城市更新作為樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)之一，在歷經(jīng)“防止大拆大建新規(guī)”的核查和整頓后，目前正在大范圍地提速，以響應(yīng)大基建的號(hào)召并催生樓市的購(gòu)買力和購(gòu)房需求。

5月31日，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道稱，“多地按下城市更新加速鍵”。事實(shí)上，就廣義的城市更新而言，片區(qū)開發(fā)、棚戶區(qū)改造、舊居住區(qū)改造以及狹義上的三舊改造、城市更新、拆除重建、綜合整治等本質(zhì)上都屬于基建的范疇，在今年依托大基建托底經(jīng)濟(jì)的大背景下，城市更新的提速也勢(shì)在必行，比如上海在5月29日發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》中就明確要求“加強(qiáng)城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障。年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項(xiàng)目。中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動(dòng)政策推廣至五個(gè)新城，優(yōu)化完善城中村改造政策”。

我們注意到，自5月25日國(guó)務(wù)院召開全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議以來，全國(guó)各省市的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策措施都將基建放在了重中之重，在細(xì)項(xiàng)的政策和措施中也基本都有提及城市更新的流程精簡(jiǎn)和審批提速優(yōu)化措施，比如大灣區(qū)各城市近半個(gè)月以來城市更新的政策和市場(chǎng)推進(jìn)力度就有明顯的改善，關(guān)于當(dāng)前城市更新的現(xiàn)狀及實(shí)務(wù)操作情況亦更加期待大家在本周六的交流會(huì)中深入探討和交流（詳見《20220611交流會(huì)：城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的稅籌規(guī)劃與前融實(shí)務(wù)》）。

從大灣區(qū)城市更新的最新政策和市場(chǎng)變化情況來看，在國(guó)務(wù)院5月25日召開全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議后，廣東省召開了省政府黨組擴(kuò)大會(huì)議和三場(chǎng)全省21個(gè)地市分片區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析研判會(huì)議，重點(diǎn)就是審議廣東省貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策措施的一攬子工作方案。5月底的時(shí)候，廣州市城市更新的重點(diǎn)代表區(qū)域（黃埔區(qū)）緊急優(yōu)化了第一批城市更新項(xiàng)目的調(diào)整措施和近期工作目標(biāo)，按照“控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏、提品質(zhì)”的新原則，黃埔區(qū)31個(gè)城市更新（含未批）項(xiàng)目隨后將全力提速。更準(zhǔn)確地說，廣州的城市更新在“防止大拆大建新規(guī)”發(fā)布后歷經(jīng)8個(gè)月的沉寂期后終于進(jìn)入了轟油門階段，廣州2022年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃也即將出臺(tái)。截止當(dāng)前，大部分存量城市更新項(xiàng)目都在按新政的要求進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，比如編制或申報(bào)樹木保護(hù)專章，另外鑒于“防止大拆大建新規(guī)”中強(qiáng)制性指標(biāo)的實(shí)施導(dǎo)致項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，目前不少開發(fā)商都嘗試將城市更新的蛋糕做大，比如將舊村的城市更新拓展到舊村的片區(qū)開發(fā)，也即在城市更新的同時(shí)爭(zhēng)取承接市政配套設(shè)施建設(shè)等總包工程，以爭(zhēng)取政府給予的優(yōu)惠政策或?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目整體的盈虧平衡。

同樣的，東莞市自然資源局5月13日發(fā)布了《關(guān)于征求〈關(guān)于加快“三舊”改造項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)確保固定資產(chǎn)投資的通知〉〈關(guān)于聚焦先進(jìn)制造 打造高品質(zhì)空間 全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見〉意見的函》（東自然資函〔2022〕402號(hào)），這份征求意見稿的最大亮點(diǎn)在于簡(jiǎn)化并聯(lián)舊改流程，通知中還明確要求“全面梳理已受理的三舊改造項(xiàng)目，擇優(yōu)篩選一批項(xiàng)目納入動(dòng)工清單，加快推進(jìn)實(shí)施。綜合考慮權(quán)屬情況、拆賠進(jìn)度、改造主體實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目進(jìn)展、拆賠動(dòng)工計(jì)劃、鎮(zhèn)街保障力度等因素，優(yōu)先對(duì)今、明兩年可動(dòng)工項(xiàng)目進(jìn)行審查”。市場(chǎng)消息稱，自廣東省組織貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策措施的一攬子工作方案以來，東莞城市更新的新政出臺(tái)亦在提速，包括密度分區(qū)管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、單元?jiǎng)澏ǚ桨妇幹坪蛯彶楣ぷ髦敢|莞市國(guó)土空間規(guī)劃等細(xì)則都將會(huì)盡快出臺(tái)。

與東莞的情況類似，深圳今年上半年的代表性新政中，規(guī)劃和自然資源局2022年3月29日發(fā)布的《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》（征求意見稿）、龍崗區(qū)人民政府辦公室3月26日印發(fā)的《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2022〕2號(hào)）等新政都重點(diǎn)提到了城市更新/土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目推進(jìn)流程簡(jiǎn)化以及開發(fā)商提前介入項(xiàng)目等諸多問題的解決方案。截止當(dāng)前，深圳地區(qū)涉及產(chǎn)業(yè)類的城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的推進(jìn)速度已有明顯的加快，只是未列入計(jì)劃的商住類項(xiàng)目門檻已明顯提高，不過已列入計(jì)劃的商住類項(xiàng)目的推進(jìn)速度預(yù)計(jì)還是會(huì)有較大的改善。

我們認(rèn)為，全國(guó)范圍內(nèi)城市更新的提速將迎來國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企大力擴(kuò)充土儲(chǔ)的絕佳機(jī)會(huì)。對(duì)于爆雷房企來說，其擁有的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備也很有希望通過城市更新的提速而獲得更多的轉(zhuǎn)讓或盤活機(jī)會(huì)，因此城市更新戰(zhàn)場(chǎng)的重啟對(duì)樓市和房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回暖也能起到不可替代的作用。除此之外，就我們投資機(jī)構(gòu)而言，除了對(duì)大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目提供市場(chǎng)化的前期融資，我們目前已更加關(guān)注內(nèi)地城市由城投平臺(tái)主導(dǎo)的片區(qū)開發(fā)、城市更新、棚改等項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，因?yàn)槌峭斗菢?biāo)已成為我們今年最重要的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。