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作者：西政資本
來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
目錄
一、廣州核查城市更新項目涉及的大拆大建等問題
二、深圳未受防止大拆大建新規的影響
三、東莞、佛山、珠海、惠州等地當前的跟進情況
四、城市更新項目的投資走向
筆者按：
2021年10月8日，廣州市規劃和自然資源局發布《關于印發<關于開展全市城市更新項目核查的工作方案>的通知》，要求對全市已批在建及已批未建（其中黃浦區還包括未批已拆）的城市更新項目進行全面核查，以防止大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文化風貌等問題。
廣州發文后，很多地產同行都擔心廣東的其他地級市會跟進廣州的做法，甚至網傳的文件說廣東將全面排查涉及大拆大建等問題的城市更新項目，今后超10000平方米的更新項目還需要報省里審批。一時之間，風聲鶴唳。
在住建部8月31日發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》后，全國各地城市更新項目立項準入標準已明顯提高，項目利潤明顯收窄，開發商的進入門檻亦明顯抬高，城市更新項目的拓展與融資何去何從，這是開發商和地產投資機構都得面對的全新課題。
一、廣州核查城市更新項目涉及的大拆大建等問題
2021年8月31日，住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱“防止大拆大建新規”），內容主要是為遏制城市更新的過度房地產化，并防止地方政府借道城市更新大拆大建，比如隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加普通民眾的生活成本等。
10月8日，廣州市規自局發布《關于印發<關于開展全市城市更新項目核查的工作方案>的通知》，通知中明確提到“為進一步加強城市更新項目評估和方案優化，堅決防止大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文化風貌，重點圍繞是否涉及大拆大建、是否落實歷史文化保護、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實公眾及專家意見等方面，對全市已批在建及已批未建（黃浦區還包括未批已拆）的城市更新項目進行全面核查”。
廣州此次發布的《工作方案》中，就大拆大建的指標核查事宜對8月31日住建部發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》相關內容進行了實質響應（詳見下文截圖：廣州市城市更新項目核查表）。根據住建部的要求，“原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%；原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2”。
需注意的是，早在2021年8月10日住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的征求意見稿后，廣州市住建局就發布了《關于審議鼓勵功能性國企參與城市更新改造項目有關工作的請示》，該請示中提到“重點鼓勵市城投集團作為市屬功能性國有企業參與越秀等中心七區城市更新工作”，隨后越秀區等中心七區暫停了意向合作企業及正式合作企業的招商工作，國企參與舊村改造也變為大勢所趨。廣州規自局此次發布《關于印發<關于開展全市城市更新項目核查的工作方案>的通知》后，存量城市更新項目涉及改造范圍的面積較大的（比如超過1萬平），或者項目經核查后被認定為涉及大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文化風貌等問題的，要么進行整改，要么調整方案，要么直接做終止處理，而新增的城市更新項目則將進一步提高門檻，并面臨更多的限制。
二、深圳未受防止大拆大建新規的影響
我們注意到，在廣州排查城市更新項目涉及的大拆大建等問題的當下，作為經濟特區的深圳卻并未有排查的動作，甚至住建部發布防止大拆大建的新規后深圳的存量城市更新項目也基本未受影響。根據住建部發布的防止大拆大建新規的要求，“除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%、拆建比不應大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%”，就深圳的實際情況而言，小產權房（尤其是村集體的無證物業）等未具有合法產權的建筑（其中以歷史遺留違法建筑居多）占到了存量物業總建筑面積的50%以上，因此這些現狀建筑的拆除面積并不需要受到20%比例的限制。從住建部發布的新規全文來看，防止大拆大建重點針對的是“老城區”，但對“老城區”的范圍卻沒有明確的界定標準，而深圳這個改革開放后的新興城市中能稱得上是老城區的占地范圍其實微乎其微，加上舊小區改造也早已明確危房的認定要求，因此防止大拆大建的新規對深圳城市更新的影響其實也非常有限。事實上，深圳本身在城中村綜合整治分區、工業紅線保護等方面其實已經在實質上響應了防止大拆大建新規的精神。至于就地就近安置問題，目前應該很難找到比深圳這邊更積極的就地就近回遷的案例。
總的來說，深圳的城市更新市場受到的影響主要是兩個：一是存量項目大部分都須抓緊推進更新的進程，以免政策收緊產生更多的變數；二是新增項目（未列入城市更新計劃的）在當前政策背景下可能面臨門檻提高、立項難度加大等問題，因此想繼續通過城市更新在深圳圈地的房企需要降低預期。
三、東莞、佛山、珠海、惠州等地當前的跟進情況
據同行反饋，除廣州有發文就城市更新項目涉及的大拆大建問題進行核查外，廣東其他各個地級市尚未看到有正式的通知，但廣州的做法是否會被其他城市所跟進，目前尚待觀察（其他城市有可能還在觀望），不過從總體情況來看，住建部防止大拆大建的新規對城市更新的行業走向還是有很多影響。以下就幾個典型城市所了解到的情況做簡要說明：
1. 佛山：幾家開發商均反饋目前未收到有關核查城市更新項目的相關通知，存量城市更新項目的推進亦未受到影響，但在功能性國企參與城市更新一事上，從佛山和廣州的地緣關系來分析，佛山后續估計會跟進廣州的做法。值得一提的是，在網傳的文件中，有人提到佛山地區工改居的更新單元計劃已暫停審批，具體需待后續細則出臺后再行審批，此外今后審批的將主要為不可逆的項目，比如已經中標確定土地整理人、已拆遷或者存在歷史遺留問題可能產生維穩隱患的項目，經確證發現上述均為不實信息。
2. 珠海：從幾家開發商反饋的情況來看，珠海暫時沒有叫停的動作，存量項目均在照常推進，但大部分地產同行認為后續審批環節會放緩。
3. 東莞：與廣州和佛山的情況類似，東莞亦未收到相關排查城市更新項目的通知。需注意的是，東莞在住建部發布防止大拆大建新規的征求意見稿之前就出現了項目停滯的情況，主要原因是市局不再接受新項目的標圖建庫（詳見東莞市自然資源局2021年8月9日發布的《關于開展“三舊”改造地塊數據庫清理整治工作的通知》），其中商住類項目在鎮街上完平臺并選完前期服務商后幾乎都停在了單元劃定階段，不捆綁工改工則都無法推動，不過項目已進入后期的則基本都在大力沖刺掛牌（指單一主體掛牌招商）。
4. 惠州：從幾家開發商反饋的情況來看，惠州的城市更新亦未受到影響，也未出現叫停的情況。
從以上的情況來看，廣州的動作是個例還是風向標的作用，其他城市是否會跟進，目前仍有待觀察，不過更多的人則認為其他地市會選擇觀望，畢竟對于很多城市來說城市更新已勢在必行。
四、城市更新項目的投資走向
客觀地說，廣州此次的排查動作其實對大灣區的城市更新影響甚遠，按住建部防止大拆大建的新規施行城市更新項目的推進標準后，更新項目的準入門檻將明顯提高，項目收益（利潤）將明顯收窄，而有實力、有能力參與城市更新項目的開發商也將越來越少，似乎城市更新最終還是會走向國央企主導的市場局面。
從財富端的情況來看，除了政府主導的城市更新基金外，目前市面上的普通投資人認購城市更新項目的相關融資產品時，大部分也都已開始關注操盤方是否為國央企，這一方面是房地產市場下行期投資人對民營企業的信心有所減弱，另一方面是防止大拆大建新規發布后投資人普遍認為國央企才有最終的項目兜底能力。以我們目前的配資業務為例，優先級投資人目前對城市更新項目的投資已更加看重操盤方的能力，比如交易對手必須為更新經驗豐富的穩健型房企或國央企，另外對我們GP也提出了更高的要求，比如在投后管理過程中除了要求我們實時跟蹤并反饋更新項目的節點完成情況外，還需要我們就節點事項出現滯后或者遇到障礙時出具專項解決方案，同時協同開發商落實。總的來說，因城市更新項目的前融無法像房企拿地后的前融一樣讓我們前融機構掌控土地、銷售回款等抓手，因此城市更新項目投資的風控只能不斷地下沉到更新項目本身，前融機構以往更多的是依賴開發商的主體信用以及集團的兜底能力以完成前融資金的退出，現在則需要更加強化項目的節點管控及更新項目價值的現實掌控。
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原標題： 城市更新防止大拆大建新規發威了
