丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部CRIC租售
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年，作為“十四五”的開局之年，3月召開的兩會，租賃住房就已經成為房地產行業的關鍵詞之一。8月13日，上海市人民政府辦公廳關于印發《上海市住房發展“十四五”規劃》提出重點發展租賃住房，堅持租購并舉的主要任務，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。優化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。
從此次發布的上海“十四五”規劃可以看出，“十四五”將迎來上海住房租賃行業的進一步發展，越來越多的企業將參與到行業中來，結合2021年至今的一系列政策紅利，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發展。
作為2017年至今租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發展對全國都有借鑒意義。
“十四五”規劃持續構建住房租賃體系
2021年8月13日，上海市人民政府辦公廳關于印發《上海市住房發展“十四五”規劃》的通知（下稱《規劃》）。
《規劃》提出，“十三五”時期，本市住房發展取得了一些成效，但住房發展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。住房供應結構性矛盾有待進一步緩解，住房租賃體系構建需要進一步加快；不同人群居住需求有待進一步有效滿足；惠及民生的住房政策仍需進一步完善，住房保障政策供給還需更加精準，保障性住房供后管理機制需進一步優化；住房發展推進機制仍需健全，住房發展領域的法治化建設任務還比較重，相關政策實施的聯動協調力度有待加強。
“十四五”期間，發展形勢出現了五大變化，對此，提出幾大主要任務：
一、“重點”發展租賃住房，堅持租購并舉
切實增強租賃住房，特別是保障性租賃房供應的針對性和有效性。優化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。
“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續規范代理經租住房30萬套（間）。
二、“平穩”發展商品住房，落實長效機制
深化落實因城施策、一城一策要求，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，健全住房供應體系，優化供應結構，堅決防范化解房地產市場風險。
“十四五”時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。
三、“協調”發展保障性住房，健全住房保障體系
完善以保障性租賃住房、共有產權保障住房為重點的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
“十四五”時期，新增供應保障性產權住房約23萬套。
四、“更新”發展存量住房，改善居住條件
增存并重，留改拆并舉，妥善保護好歷史文化風貌區和里弄街訪，讓群眾在居住方面更有獲得感、幸福感、安全感。
從以上主要任務中，可以看到在本次的住房“十四五”規劃的重點任務中，持續構建住房租賃體系被放在了重要任務的首位。相比于“十三五”規劃，住房“十四五”規劃將加大租賃住房的供給。
不僅僅是上海，進入2021年以來，僅僅只是上半年，我國就已經累計出臺租賃相關政策110條，其中市場監管類占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。
上海租賃用地成交面積及幅數全國首位
上海住房租賃市場的發展一直處于全國住房租賃市場的發展的前列。據克而瑞租售事業部監測2017年7月至2021年7月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685.10萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計248塊，占比75.38%。
2017年7月至2021年7月重點8城租賃用地累計成交面積及幅數
數據來源：克而瑞租售
單月來看，2021年7月，重點22城結束首批集中供地，本月寧波、青島、合肥三城共成交租賃土地5幅，以競配建方式為主，集中在代管縣級市和縣城區域，總建筑面積累計約7.33萬方。
從數據可以看出，上海租賃用地無論是累計成交面積還是成交幅數都排全國首位，并遙遙領先于第二、第三位的杭州和南京。
2021年上海純租賃用地項目預計入市近15個，目前已有2家開業，同時，多個自持租賃項目也已投入運營。
上海純租賃用地項目入市情況
數據來源：克而瑞租售
上海純自持用地住房租賃項目入市情況
數據來源：克而瑞租售
這些入市的純租賃用地/自持租賃項目，基本都屬于租賃社區。項目體量上相比較“長租公寓”項目更大，產品更宜居，租客的整體感受也相對更好。
以某品牌公寓社區東部經開區店為例，項目定位為大型租賃社區，公區具備閱讀區、健身瑜伽區、烘培區、娛樂區、功能復合，寬敞明亮，整體風格年輕化、活力化；戶型面積為35-60㎡，相比較一般的長租公寓項目，室內空間更大；文化交流方面，與泗涇黨組織合作，搭建黨組織培訓空間，平時可作為讀書會、見面會以及會客區、休息區；運動休閑方面，擁有室外跑道和籃球場，以及室內健身房；商業娛樂方面，擁有輕食堂、華萊士、京東便利店等餐飲、商超，滿足常生活需求；這個項目為漕河涇、徐家匯及虹橋商圈及轄區人士提供了優質的住宿條件。
從此次上海《規劃》“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系來看，隨著更多的住房租賃項目入市，上海住房租賃市場的供應結構將更加多元化，也將更好的滿足更多市民的租房需求。
我們認為，“十四五”將迎來上海住房租賃行業的進一步發展，越來越多的企業將參與到行業中來，特別要指出的是宿舍床位20萬張預示著藍領賽道，即“企業員工住宿”市場將迎來發展的高峰期。
一方面推動企業員工住宿的快速發展可以更好地促進上海城市能級提升、產業升級，另一方面是實實在地落實國務院總理李克強今年3月5日十三屆全國人大四次會議報告時提出的“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難“的目標，真正地滿足上海城市基層奮斗者對美好生活的需求和向往。
2021年成租賃用地入市大年
2021年2月，土地“兩集中”政策橫空出臺，要求22個重點城市集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，要求重點城市單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。
在克而瑞租售長期關注的核心八城中，相較于2020年，多數城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下，遠低于北上深三城，推進相對緩慢；2021年，三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。
從首批租賃用地成交情況來看，杭州競自持用地高達41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數達50宗，占成交地塊88%；成交建面111.09萬平方米，高居22城榜首，租賃用地占比已達14.67%。成都已成交涉租賃用地也達到了35宗，租賃用地面積達到81.27萬平方米，占比達17.33%；合肥這一比例更高，租賃用地面積占已成交地塊面積達到18.69%。此外，廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持。
表：22城市首批租賃用地已成交情況
數據來源：克而瑞租售
可以發現，“租賃住房用地不小于10%”的新規，正在引發一系列連鎖反應。從租賃用地供應類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由于自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍并盈利兩大難題。
企業自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業，提升物業價值，以實現資產增值，同時，發行ABS、類REITs等資產證券化產品，拓展融資渠道，降低融資成本等。
目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發展已進入“快車道”，入局租賃業務的房企也正紛紛加大業務布局力度。
截止2021年7月31日，萬科泊寓進駐城市達33個，全國門店數量維持在369家，仍居于集中式公寓開發商首位；集中式公寓運營商方面，魔方集團布局門店306家，主要進駐城市項目數達22個，上海、廣州布局項目最多，杭州、深圳、南京緊隨其后，三四線城市也有布局；而分散式公寓運營商自如，截止2021年7月31日已進駐城市達10個，掛牌約3.99萬間。
整體看來，增速雖然環比有所放緩，整體仍呈現持續上漲態勢。
發展租賃市場，堅持“租購并舉”是上海住房“十四五”規劃的重點任務之一。作為租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發展走在全國前列，隨著更多的住房租賃項目入市，上海也將逐步實現“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。
全國來看，從“十三五”到“十四五”，中央多次定調住房租賃市場，也逐步從供應端、行業監管、優惠政策等方面推動住房租賃市場健康有序的發展。隨著住房租賃規劃的逐步落實，政策的利好也會逐漸體現出“出實招、見實效”。這一切將加快住房租賃市場的規范和發展，住房租賃市場有望迎來長效發展。
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