克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
行業從去杠桿到穩杠桿、全面落實兩“支持”。
今日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議強調，扎實推動穩經濟各項政策落地見效，保市場主體保就業保民生，確保經濟運行在合理區間。央行行長在發言中再次重點提及房地產，督促金融機構堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護房地產市場的平穩運行；適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節，支持財務可持續的企業適當加杠桿，居民家庭部門穩杠桿。
就房地產行業而言，釋放哪些政策信號？未來房地產金融政策、地方調控政策又將如何演變？
聚焦全國穩住經濟大盤電視電話會議，釋放強烈的撐地產信號：
其一，房地產行業從去杠桿到穩杠桿。適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節，支持財務可持續的企業適當加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩杠桿，支持金融機構對受疫情嚴重影響的個人住房與消費貸款。
其二，全面落實政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
我們認為房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑。2021年，房地產業增加值77561億元，比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點，對GDP增長貢獻率達到4.6%。受疫情影響，短期經濟下行壓力加劇，而在經濟穩增長的政策大環境下，撐地產更顯重要。
02 122省市政策放松但力度較弱 市場加速下行4月百城同比跌幅擴至60%
2022年以來，122省市政策放松，但政策力度較弱。其一，23城放松限購。例如南京，非戶籍居民家庭只需繳納6個月社保即可購房，六合、溧水無需社保可購1套房，但全面取消二手房限購的當天便被叫停。其二，32城放松限貸。例如鄭州，認貸不認房，貸款已結清購買二套房享受首套貸款政策。其三，13城放松限售。例如蘇州，二手房限售年限由5年降為3年。其四，43城財稅托市。例如南寧，留邕人才、教職工購房契稅全額補貼，普通市民購買首套房契稅補貼50%。
受疫情影響，房地產市場加速下行，百城成交同比跌幅擴至60%。2022年4月，100個重點監測城市商品住宅成交2053萬平方米，環比下降22%，同比跌幅擴至60%。其中，一線城市成交同比下降48%，上海市場陷入停擺。二線城市成交同比下降60%，武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70%。三四線城市暫以62%同比跌幅居首，徐州、東營、湖州等不僅成交持續低位運行，而且打折降價愈加頻繁。
03 房地產金融政策逆周期調節 支持房企融資、放松居民按揭拉動購房消費
我們認為房地產金融政策有望實行逆周期調節，房地產行業將從去杠桿轉向穩杠桿。
一方面，支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，幫扶企業經營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，也要給出實質性的解決方案，以便提振市場信心：
其一，改善房企融資環境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，尤其要加大民企融資支持力度，積極運用債券、中期票據等多種融資工具，全面提升民企融資額度，并降低企業融資成本，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為盡早回歸正軌。
其二，對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經營暫遇困難的房企，金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業保持資金鏈穩定。對還貸困難的企業，鼓勵展期或續貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵金融機構按照市場化方式予以展期或續貸，為企業接續資金。
其三，對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持。金融機構要做好企業或項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務，有序引導出險房企有序出清。
其四，區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，改善出險企業資金面。房企融資評判不單純依據企業的償債風險等級，而是在項目層面有所區分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優質項目，仍需給予必要的融資支持，并通過優質項目銷售回款，間接改善出險企業資金面。
另一方面，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，引導房地產交易盡快恢復正常化。
其一，全面下調首付比例。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或將參照央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。
其二，放松限貸政策標準。例如認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。
其二，繼續下調房貸利率。在全國首套房貸利率下限減20個基點之后，央行或將下調全國二套房貸利率下限，并向相應期限LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實房貸利率優惠政策，繼續下調首套以及二套房貸利率，并參照全國房貸利率下限執行。
04 地方放松政策頻率及力度加碼 弱二線及三四線將全面取消限購、限售
我們認為地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售。
具體而言，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力，短期內調控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶，支持其購房消費，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。
弱二線以及三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護，積極出臺有利政策，有望全面取消限購、限售等限制性措施，以便于提振市場信心，刺激剛需以及改善性購房消費，扭轉市場下行預期。
壓力城市更要通過財稅刺激托市，積極支持多孩家庭、各類人才等購房消費：其一，下調房地產交易稅費。例如購買首套房可以免征契稅，購買二套房同樣可以減半征收契稅。其二，實行購房補貼。例如獎勵二孩、三孩家庭購房，凡是購買商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區財政部門予以獎勵。又如實施人才購房補貼，凡是大專以上學歷的各類人才購房，給予一次性購房補貼，高素質人才可以享受更高的補貼標準。
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