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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
金地集團已經出現明顯增收不增利的情況。
在2021年上半年，如果要說銷售業績增長速度來評判房企的經營情況，金地一定是增速較大企業之一。
7月6日，金地集團發布了最新的經營業績，在上半年，其累計實現簽約面積753.0萬平方米，同比上升55.27%；累計實現簽約金額1628.3億元，同比上升60.22%。即便是對比起2019年同期的簽約銷售金額855.7億元，增幅達到90.29%。
而在6月份單月，金地實現簽約面積107.9萬平方米，同比上升23.12%；實現簽約金額209.2億元，同比上升43.59%。
憑著快速的規模沖刺，金地在行業內的銷售排名也在不斷提升。據觀點指數房地產企業銷售表現榜單顯示，今年上半年，金地銷售排名第11位，較2020年末提升3位。
但不得不注意的是，金地不斷快速做大規模的背后，也是面對行業利潤下滑的無奈之舉。
利潤下滑
金地集團已經出現明顯增收不增利的情況。
據4月份金地集團公布的業績報告顯示，2020年金地實現營業收入839.82億元，同比上升32.4%，公司房地產項目結算面積463.91萬平方米，同比上升21.8%；結算收入751.78億元，同比上升31.0%。
不同于大幅增長的營業收入，期內金地集團實現歸屬于上市公司股東的凈利潤103.98億元，同比僅增長3.2%。其中，房地產業務結算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個百分點。而集團凈利率達12.38%，較去年同期15.93%下降3個百分點。
之所以出現增收不增利的情況，一方面是金地的毛利率不斷走低，另一方面則是投資錯步，不少項目因可變現凈值低于開發成本賬面金額而計提跌價。
其中，毛利率方面，金地自2018年達到頂峰42.68%的銷售毛利率后便不斷走低，2019年錄得40.50%，2020年錄得32.86%，較高點下降近10個百分點。
具體到區域，在營收貢獻最大的華南和東南區域，毛利率比上年分別減少4.21個百分點和12.05個百分點，營收增幅最大的華北區域毛利率減少10.76個百分點。毛利率的走低主要因為營業成本方面明顯上升，其中華北區域同比增加198.61%，東南區域同比增加111.26%。
而存貨跌價方面，金地在廣州、佛山、貴陽、鄭州、南通等多個城市的項目均因可變現凈值低于開發成本賬面金額而計提了不低的跌價準備，這也進一步導致利潤表現變差。
總裁黃俊燦便在今年5月份舉辦的股東會上坦承：天下就沒有只賺不賠的生意。展望未來，黃俊燦亦表示金地也感覺到整個行業的天花板，行業增速比較難增長。
行業天花板、盈利能力降低，成為了過去包括金地在內的各家房地產上市企業股價下跌的最直接的原因。僅金地便從僅一年最高點17.05元/股，跌至如今不足11元/股，跌幅超35%。
目前，不少地產公司都處于市凈率為1倍的估值附近，甚至跌破市凈率，在這種市況下，不少公司開始采用回購股票的舉措，其中便包括地產龍頭萬科，而這部分企業，在地產行業下跌的時候可以逆勢上升一段時間。
希望金地亦采取市值管理措施，這也成為投資金地的股東最真實的感受。
金地董事長凌克并沒有認可股東們想法，而是拋出他對投資的理念：即便是最熱的行業，估值也應該合理，而在冷門行業，好的公司，遲早也是會表現出好的價值。好公司的標準，應該是高ROE的公司，并且是沒有采用過多財務手段的高ROE。
高ROE，也是凌克希望給股東們的解。
如何保持高ROE
凌克在股東會上介紹，金地在2020年的ROE是18.55%，而國內房地產公司前20名的平均值為12.12%，前100平均值是12.75%。“ROE還是表現在一個比較好的水平，明顯高于前20和前100名的平均水平。”
“毛利率有下降的趨勢，要尋找的是哪幾家公司ROE好，這樣的公司今后估值就相對會好一些。”凌克稱，“要看哪幾家公司ROE可以做高，并且這個ROE主要來自于公司的周轉效率。”
“有幾家地產公司ROE非常高，但是實際上有大量來自于市場估值的貢獻。”通過持有性物業的估值所提高的ROE，在凌克看來很容易存在水分。
凌克表示，在提高ROE方面，金地下了很大功夫，根據每個城市不同的管理規定，做出針對性的開盤周期規定。同時提供公司技術的進步，將很多手工作業，施工進度較慢的方式，通過各種各樣工業化建筑方，使公司進度更快。
但從另一個角度而言，更快的資產周轉效率，也是金地面對行業利率下行的無奈之舉。
事實上，高ROE主要依賴于三方面，盈利能力、運營能力以及償債能力。最直接提高ROE的方式便是盈利能力的提高，也就是凈利率要高。
據觀點地產新媒體了解，金地在銷售凈利率上并不能抗住行業整體下行的趨勢。在2018年至2020年，其銷售凈利率分別為24.06%、24.51%以及18.22%。
值得注意的是，在2018年至2019年，雖然銷售凈利率沒有改變，都是24%左右，但是金地的ROE卻有1.4個百分點的提升，從2018年的18.6%提升至2019年的20%。
歸根結底是因為金地在資產周轉上的提速，能間接反映提速的應該是簽約銷售金額的大幅增長。在2018年至2019年金地分別實現簽約銷售金額1623.3億元、2106億元，增速達到29.74%。
不過來到2019年至2020年，金地一方面銷售凈利率大幅走低，銷售增速亦有所下降，從2106億元以15.22%的增速增至2426.6億元。兩項因素結合，導致金地的ROE在2020年有所下降。
對于金地而言，盈利能力的下降是整個行業都要面對的問題，其并不能避免。黃俊燦在股東會上便表示，規模增長上目標能夠保持15%左右的增長，但利潤率可能會下滑，利潤增長會低于規模的增長。
那么顯然，隨著資產規模的不斷增大，金地想要想要保持住高ROE在提高盈利能力的道路被堵上的情況下，唯有加快資產周轉效率，表面的結果就是會顯著帶動銷售快速增長。
惠譽于近日發布的報告則從信貸角度分析，隨著2019年下半年以來內地房地產市場信貸環境收緊，中國房企可能會尋求提高銷售周轉率，以作為提供開發資金的重要途徑。
該行預計，未來幾年信貸環境將持續緊縮。在難以獲得外部融資的情況下，房企或會尋求提高周轉率來為新項目融資。“周轉率是多種因素共同作用的結果，包括產品類型、管理策略和地域集中度等。”
換而言之，金地不斷快速做大規模，或許僅是房企應對行業形勢變化的縮影。
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