首月銷售量價雙跌 投行分歧下的萬科過冬記

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

盡管此前多家機構已預測1月房地產行業銷售表現普遍不佳，但具體到各家房企正式公布成績之時，引起的市場討論仍不會減弱分毫。

2月8日晚間，頭部房企之一的萬科發布公告，2022年1月實現合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356.0億元，同比分別減少47.17%、50.19%。據此推算，單月銷售均價約1.69萬元/平方米，同比減少約5.72%。

房企銷售下降既與行業景氣度下降有關，也與春節假期導致供貨放緩有關。

而萬科的下跌幅度稍高于百強房企平均水平，這或許會令外界有所詫異。

由于預期業績下降，大和于2月9日將包括萬科在內的若干家房企目標價下調。目前尚未看到其他機構大范圍跟進，是否會進一步加劇市場悲觀預期仍有待觀察。

就2022年1月銷售及推貨等事宜，觀點新媒體嘗試聯系萬科相關發言人，截止發稿時未獲得回應。

僅就行業總體而言，觀點指數統計，萬科1月憑借超過300億的銷售成績仍排名房企第二位，僅次于碧桂園（494.5億元）。

但與其他頭部房企相比，萬科銷售跌幅則相對大。據預測數據，碧桂園、保利發展期內同比減少約11%、33%，融創公告口徑跌幅為20.61%。

即便與自身過往表現相比，據觀點新媒體了解，在近七年新年首個月份，萬科銷售金額356億元僅高于2016年同期；若加上2022年1月，自2017年銷售規模突破5000億大關以來，該公司累計僅有5個月銷售額不高于356億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

近兩年新冠疫情持續，萬科月均銷售額仍能保持在接近555億元水平，這得益于政策調控的相對緩和以及企業的品牌號召力。但不可避免也受到房地產銷售景氣度下降的影響，2021年公司累計銷售約6277.8億元，同比下降10.85%，創2008年之后首次負增長紀錄。

去年10月以來，郁亮開始對外表示，房企需面臨去杠桿引起的紅利消退，他稱之為“縮表”。為此萬科已明顯縮減新開工面積，地產業務的工作向竣工回款傾斜。

同時萬科內部預計，行業大底仍未到來，房地產未邁過出清階段。祝九勝去年甚至表示，公司對2022年的市場情形還有一些看不太明白，最低經營目標比去年還要下調。

1月銷售業績某種程度上或許也是萬科動態調整的結果之一，期內該公司旗下項目涉及新開盤的動態較少，也鮮有大幅折價促銷的情況。

以深圳為例，1月中下旬有中介發布“萬科在售項目降價促銷”的消息，此后被萬科方面否認。深圳萬科官微顯示，旗下包括萬科都會四季花園、萬科大都會花園、萬科·城市原點等五個項目推出號稱“高達8折”春節優惠，而大部分具體僅打99折或1%折扣。

促銷手段相對較謹慎使用，保證了1月萬科銷售均價仍達到1.69萬元/平方米，同比減少5.72%，主要由于去年同期均價1.79萬元/平方米幾乎是近年來單月最高水平之一；與2019年、2020年同期相比，今年1月均價分別增加2.67%、9.87%。

這其中亦有一定的“翹尾因素”影響：去年下半年萬科平均銷售均價恰好約為1.69萬元/平方米，較上半年提高5%。

從近七年銷售走勢看，2月多是萬科銷售表現較弱時間點，意味著或許該公司在接下來會出現另一個“冰點”。

從“小陽春”開始，企業銷售業績有望逐步改善——假如市場景氣度回升的話。

與銷售明顯放緩相對應，1月份萬科在拿地端僅新增2宗住宅地塊，權益拿地金額33.39億元，總建面30萬平方米。從拿地宗數看，上一次該公司單月新增2宗地還要追溯至2020年2月，當時正值新冠疫情爆發不久。

這也延續了去年四季度以來的拿地風格，去年10-12月萬科單月新增拿地宗數分別為6宗、7宗、3宗，對應權益拿地金額分別為112.08億元、68.36億元、28.55億元。

盡管如此，萬科去年仍是拿地投入最多的房企之一。

按單月披露口徑公司全年累計新增152宗地，同比減少15宗；新增總建面2630萬平方米，同比減少18%；權益拿地金額1473億元，同比增加3.5%；新增土儲及金額的增長落差，反映出企業在提高拿地質量上的努力。

另據興業證券統計，自2021年2月至今年1月近12個月以來，萬科拿地集中于二線城市和核心區域三線城市；根據拿地金額計算，二線城市占比53.9%，三四線城市占比46.1%，其中東莞、中山、蘇州、南京、佛山占比較高。

今年1月，萬科拿地集中于合肥、常州兩個城市，其中常州瑧灣匯項目為100%持股，建面16.9萬平方米，總價28.19億元，在公開報道中鮮有查詢到該次拿地信息。

據觀點新媒體查詢，合肥觀山隱秀項目則是合肥城改于去年9月以總價9.88億元所競得的蜀山區SS202117號地塊，居住樓面價9681.82元/平方米，毛坯備案價限制為2.17萬元/平方米。

1月中旬，觀山隱秀項目披露引入萬科合作開發，萬科為50%權益比例支付了5.2億元代價，對應項目估值升至10.4億元。這被外界解讀為萬科在合肥的典型發展模式，自2016年以來該公司開始通過聯合開發方式獲取合肥土地，諸如合肥城改等本土企業亦需要借助品牌房企的經驗及優勢。

萬科拿地減少背后也存在主要城市集中供地的時間節點因素，目前北京、上海、廣州、天津、南京、青島、福州等城市已發布或計劃發布2022年的集中供地計劃，其中北京降低了現房銷售等要求，諸如此類的土拍政策邊際改善或許能為公司創造拿地機遇。

但市場或許仍不能抱以太大的期待，萬科于去年第二三輪集中供地中鮮有出手拿地，近兩個月收購出險房企旗下項目潮流中亦難覓萬科身影，投資積極性并不及保利、華潤、中海、綠城等企業。

萬科在調整市場預期，資本市場也開始調整對它的預期。

2月9日，大和在研報中表示，基于謹慎擴張以及行業面對毛利壓力，對萬科項目入賬及毛利前景趨審慎，該行降低其H股目標價35.4%，并降低2021-2023年合同銷售及盈利預測。該行續指，預計市場不會喜歡其表現。

除了萬科，大和于同日還將合景泰富、中國金茂等若干內房企目標價進行下調。目前尚未觀察到大和以外的機構宣布范圍性下調預期，興業證券在最新研報中仍維持對萬科買入評級。

與地產業務的發展景象有所不同，萬科在融資及經營業務發展層面的努力或許更多。比如1月萬科宣布擬下調“19萬科01”票面利率至2.50%，不過投資者選擇將20億元本金中的19.97億元回售；1月27日，萬科宣布完成年內第一期30億中票，利率僅2.95%。

此外，萬物云旗下萬物梁行于去年12月底至今年2月間，先后擴展了武漢香港中心、成都CIC創想中心，以及重慶英利國際旗下多個項目。消息還顯示，祝九勝將兼任萬科長租公寓BU首席合伙人，直管長租公寓。

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