丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
三道紅線之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數(shù)量就達(dá)到222只，約是2019年的4倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，年末房貸新規(guī)下，房地產(chǎn)債務(wù)問(wèn)題成為當(dāng)前監(jiān)管層高度關(guān)注的對(duì)象，“找錢難”和“融錢貴”成為房企眾生相，融資收緊趨于常態(tài)化。
2021年開(kāi)年，房企便密集進(jìn)行發(fā)債。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月13日，共有32家房企發(fā)行了債券，募集金額近千億元，同比大幅增長(zhǎng)，其中海外債迎來(lái)新一輪的發(fā)債高潮。
在房企融資形成供需雙向更加嚴(yán)格的監(jiān)管后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，在此情況下，房企密集發(fā)債背后，實(shí)際上房企在2021年將面臨歷史上最高到期潮，借舊還新的壓力下，在全球流動(dòng)性寬松時(shí)積極發(fā)債。未來(lái)企業(yè)融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆担髽I(yè)將加大經(jīng)營(yíng)杠桿和合作杠桿的使用，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
32家房企密集發(fā)債近千億
新年伊始，房企迎來(lái)新一輪的發(fā)債潮。截至 2021年1月13日，共有32家房企發(fā)行債券，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城、龍湖、龍光、藍(lán)光、建業(yè)等多家房企，募集金額合計(jì)約735.22億元，融資量較大，同比增長(zhǎng)25%。
從發(fā)行債券結(jié)構(gòu)看，截至1月13日房企發(fā)債以境外為主導(dǎo)。境外發(fā)債86.52億美元（約561.23億元），境內(nèi)發(fā)債175億元，境外發(fā)債占比明顯上漲，占總體發(fā)債量76%，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)。
從融資利率來(lái)看，截至1月13日發(fā)債房企的綜合融資利率為5.36%，較2020年房企全年融資成本下降0.77個(gè)百分點(diǎn)。房企融資分化持續(xù)，龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯。融資成本方面，梯隊(duì)越靠前，則利率最低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。
龍頭房企獲得更長(zhǎng)的發(fā)債年限和更低的發(fā)債利率，如碧桂園發(fā)行兩筆年限都在5年以上的境外債，其中5年期的5億美元境外債利率僅為2.70%，為所有發(fā)行債券的最低利率；世茂發(fā)行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%。而排名靠后的中小房企，融資利率最高則達(dá)到15%，且發(fā)債年限小于2年的房企基本為排名50后的房企。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
2021年到期債券超七千億，為歷史最高
房企開(kāi)年密集發(fā)債背后有兩大主因，一方面由于近期美元貶值，且全球流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，疊加年初機(jī)構(gòu)額度寬松等多重因素下，房企發(fā)債意愿較強(qiáng)；很重要的一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮，在借新還舊的壓力下，密集發(fā)債。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(zhǎng)22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長(zhǎng)5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長(zhǎng)56.52%到3034.92億元。
圖：2018年以來(lái)房企債券到期情況（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
房企債券2021年迎來(lái)歷史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后開(kāi)始密集發(fā)行公司債，而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年，2021年房企迎來(lái)新一波的還債期。
另一方面，在2016年年底境內(nèi)債發(fā)行受限后，房企發(fā)債轉(zhuǎn)向海外，2017年開(kāi)啟海外債潮“元年”，2-5年的發(fā)債年限是主力，所以房企近幾年境外的到期量均較大。
值得注意的是，而隨著借新還舊的持續(xù)壓力，加上近幾年上市房企的增加，95家房企2018-2020年發(fā)債量上了新一臺(tái)階，發(fā)債規(guī)模均在7000億元以上，較2015年的發(fā)債潮增加了近3000億元的體量，未來(lái)的償債高峰將會(huì)持續(xù)。
圖：95家房企歷年發(fā)債情況
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由于目前政策供需兩端限制房企融資，面對(duì)2021年的償債高峰，雖部分房企提前償還了共計(jì)約460億元的債券，但數(shù)額較小。具體企業(yè)而言，2021年到期債券最高為華夏幸福，需償還284.85億元，其次為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，兩家企業(yè)均突破二百億元。整體來(lái)看，房企償債及經(jīng)營(yíng)壓力巨大，未來(lái)可能誕生更多的債券違約。
表：2021年房企債券到期TOP20
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實(shí)際上，新年伊始房企迎來(lái)新一輪的發(fā)債潮，成為近幾年開(kāi)年的慣例，預(yù)計(jì)持續(xù)到本月月底將會(huì)有更多的房企進(jìn)行發(fā)債。
不過(guò)與以往不同的是，2020年下旬以來(lái)，政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執(zhí)行了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，伴隨著2021年房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。
在此情況下，除了發(fā)債之外，房企還應(yīng)減少對(duì)融資的依賴，加大項(xiàng)目去化，同時(shí)持續(xù)性加強(qiáng)銷售回款，增加自有現(xiàn)金，后期應(yīng)更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理，向經(jīng)營(yíng)管理要效益，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 95家房企到期債券超7000億，2021開(kāi)年迎來(lái)發(fā)債潮！
