2019房地產企業融資操作手冊

進入2019年，在粵港澳大灣區、雄安新區及各新一線城市的帶動下，以及各地逐步取消房地產調控政策的背景下，房地產行業貌似又開始了新一輪的復蘇行情。但即便是新一輪行情的啟動，對于原本拮據的房企來說，仍舊是機遇和挑戰并存——機遇是搶占灘頭，挑戰是資本壓力，是融資能力。因此如何實現融資支持，形成對前期業務的強力支撐，以便實現現金的快速回籠，并最終形成業績支撐和降低后續資金壓力，是地產融資團隊一直肩負的任務和要面臨的新一輪的挑戰。

房地產企業融資渠道，幾乎涵蓋了所有能夠在金融市場實現融資的途徑，方式主要包括：權、股權、票據、不良、保理等等；渠道包括：銀行、信托、資管、基金、金交所、保理等等；途徑包括：抵押、擔保、明股實債、收益權轉讓等等。（具體可參見“西政資本”公眾號2019年1月7日推文《西政資本：房地產企業2018年融資回顧暨2019年融資方式盤點》）。

目前情況下，土地配資及委貸由于金融監管，逐漸受到限制，地產項目前期融資情況不甚理想， 壓力相對較大，明股實債逐漸受控、資管受業務范圍限制，需要指定業務完成，發債屬于集團化業務，開展范圍相對局限，綜合而言，銀行開發貸和信托目前依然是市場的主流融資方式。（關于融資的更多推文可參見西政資本2019年2月25日推文《投拓必備：2019地產投拓融資手冊》）

房地產企業融資是一項很系統的技術活，很多房地產企業不知道怎么融資的根本原因在于不了解融資需具備的條件以及必須要做的基礎工作。簡單來說，如果房地產企業在融資前能理解透徹金融機構關注的核心融資要素，并且能根據融資要素創設相關的融資條件或者準備好相關的應對方案，同時根據自身的條件針對性地向目標金融機構申請融資，則融資的過程會簡單輕松很多。實務中，不同的機構向房地產企業提供融資前一般都會經過融資項目的立項和盡職調查等內部工作環節，為讓讀者對房地產企業融資所要具備的條件或需要做的準備工作有更清晰的認識，筆者以常規金融機構的立項報告為例向讀者簡要介紹金融機構關注的核心融資要素，以便于地產企業同仁了解融資前需重點解決或準備的相關事項。以下為金融機構對房地產企業的融資需求作初步溝通后呈報上會的立項報告（模板）材料，融資負責人基本都可以根據下述的要求進行融資材料的準備或針對金融機構關注的問題出具針對性的解決方案。

三、融資部分重點關注細節及注意事項

根據上述金融機構的融資項目立項報告，我們可以看到，作為融資申請方的房地產企業在融資過程中務必重點關注以下問題并做好充分有效的應對方案。

（一）還款來源   

作為房地產融資環節重點關注對象，對還款來源要求有明確的要求，風控關注點之一。

（二）增信措施   

大多分兩類，即抵押和擔保。目前情況下，金融機構的業務對象通常是百強或者幾十強內的房企，企業信用等級大多要求在AA+以上，抵押則大多是必備條件。但需注意的是，依據銀發【2007】359號等文件，商業銀行不得對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、房源行為貸款，且不得接受空置3年以上的商品房作為抵押物。

1．抵押條件  

基本要求在前四證完整即土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證齊備，雖然按照【2003】21號文件商業銀行發放貸款時應遵循房地產項目的前期投入資金比例不低于35%的要求，但實際上通常按照不低于25%的自有資金投入要求進行操作，即確保項目不是凈地的情形。

2．資金管理

首先，商業銀行受制于自身體制管理，有一定的屬地化管理的要求，即房地產開發貸款原則上只能用于本地區項目，如果相同銀行在不同地區設立相應分支機構，則只能在所在地區辦理相關業務，如果跨地區則需要監管備案。

其次，資金使用專款專用，不得挪用于其他項目，不得支付項目土地款，不得作為日常流動資金貸款發放等等，且在貸款期間，通常專款專戶、專人審批，會簽支付等等。

3．其他限制

（1）商住比

金融機構處于對資金回流的考慮，通常對資金回籠周期較短的住宅比較青睞，商業辦公等資金回流周期較長的項目相對謹慎，商住比中商業部分通常不超過20%-30%的要求。

（2）推盤節奏

依據企業所需和銀行內控節奏，按節奏釋放準予辦理預售的房源，控制流量和風險控制。

（3）企業現狀

依據企業性質、借貸規模、現金流情況、項目實際情況以及行業整體評估等內容進行綜合判斷。通常情況下，國有企業以及排名增速相對較快的企業，信用較好，比較容易實現融資。

（4）供需判斷

通常受制于企業單筆融資需求和各地銀行信貸政策和額度限制。

（三）成本要求

銀行開發貸與信托開發貸成本不同，銀行開發貸通常在年化綜合成本在6點多到7點多不等，但有的銀行會存在存貸比的要求或者要求開發商購買一部分銀行的不良資產，希望與開發商相互支持。信托的開發貸因考慮到募集問題，通常成本根據開發商情況以及項目等因素綜合考量，加上募集的相關成本，一般高于銀行的成本，但其靈活性比銀行開發貸高。

（一）無法突破的限制

企業信用等級、銀行黑名單或（白名單之外）等、單期一證情況下的商住比規劃等。

（二）可實現的措施

1．自有資金

要求前期屬于自有資金，通常不深究表外情況，對于項目投入視情況，深入查證情況略有不同。

2．渠道選擇  

通常需要綜合判斷市場情況利息承受能力，項目規劃和推盤節奏以及能夠實現的最低融資成本。

3．融資組合  

在多證、多期情況下，銀行、信托各種成本和機構審批節奏的綜合判斷，盡可能實現成本最低、當地審批、快速提款、高效有序。同時，在如醫院、教育資源等多屬于PPP政府項目占比較大、市場融資受限的項目，盡可能實現成本分攤、項目重新組合，爭取實現融資。

4．其他

盡可能實現施工許可與預售許可中間環節的控制，既不影響融資抵押又不影響推盤銷售，既不影響前段融資又不影響后期資金回籠，因此節奏把握很重要。

五、融資成本組成及主要涉稅稅種

成本組成主要包括利息支出、財務顧問費兩類，利息支出相對透明，財務顧問費則會視情況高低各有不同。

主要稅種：

（一）債權類

增值稅：進項稅不得抵扣。

土地增值稅：在憑證有效的情況下，土增清算控制在四項總成本的5%以內據實扣除。

所得稅：據實扣除。

（二）股權類

增值稅：現有股權投資，投資方為保證風險，通常會設定保本利潤點，但依據財稅〔2016〕 140號等文規定，相應的收益將會視為貸款服務計算相應增值稅及所得稅，實際降低項目投資收益。

所得稅：真股權投資收益免稅、明股實債及保本收益則視溢價收入部分計算繳納所得稅。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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