合景的“熟鴨子”差點返生

作者：內(nèi)幕君

來源：地產(chǎn)風聲（ID：fangshi488）

這幾天廣州黃埔雙沙的村民們有點懵圈。

4月27日開始，有一份《雙沙治安緊急通知》在網(wǎng)上流傳，落款是他們村集體經(jīng)濟組織“雙沙股份經(jīng)濟聯(lián)合社”。

說是26日晚雙崗片區(qū)有“一眾兇徒攜帶武器進村圖謀不軌”，還指出這些兇徒來自標有“萬科”的車輛。他們提醒村民，如果看到萬科的車輛和人員要及時聯(lián)系治安人員驅(qū)趕。《通知》最后強調(diào)：

雙沙不歡迎萬科。

狗蛋說，這通知寫的，讓人有一種“鬼子進村了”的感覺。

4月28日，針對“帶武器進村”的事，萬科城市更新（廣東）有限公司發(fā)布一份《嚴正聲明》，表示：

此通知捏造事實；

給我司聲譽帶來嚴重損害，已向有關(guān)部門進行舉報，并向公安機關(guān)報案。

村民一時間都不知道該信誰。

在此5天前，也就是4月23日，萬科剛獲得“雙沙舊村改造項目候選合作企業(yè)”資格。而在萬科到來之前，雙沙舊改項目最有力的競爭者是廣州本土房企：

合景泰富。

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雙沙村的舊改項目是一頭肥鴨子。

經(jīng)過4月26、27日兩天土拍，廣州第一撥“集中供地”推出48宗，成功賣出42宗地，攬金906億。其中有4塊地過于火熱，最終通過搖號決出歸屬。

廣州這次“集中供地”土拍，呈現(xiàn)出一個特點：熱門區(qū)域黃埔、番禺、南沙的地塊，都逃不脫被圍獵的命運。

比如黃埔，推出3宗地，3宗都因為報價觸頂進入搖號環(huán)節(jié)。

其中科學城片區(qū)的黃陂地塊在報價階段，只用了30秒就達到上限價25.65億元。為爭這塊地，包括萬科、中海、保利、龍湖在內(nèi)的30幾家房企，動用了320多個“馬甲”，光是拍地保證金就交了不下1000億。

比42宗地的總成交價還高。

雙沙村也在黃埔區(qū)，屬于老黃埔片區(qū)，在珠江沿岸，交通、教育等各方面配套都挺成熟。村子由雙崗、沙浦、華坑三個片區(qū)組成，范圍634.79公頃，現(xiàn)有建筑面積大概在127萬平左右。

公開資料顯示，項目拆遷安置總投資額約109.5億元，可以推測，能貢獻不錯的貨值。

這樣一頭肥鴨子，本來快被合景泰富煮熟了。

根據(jù)廣州業(yè)內(nèi)人士的說法，早在兩年前合景就已經(jīng)聯(lián)合其它兩家房企介入雙沙舊改。今年2月，雙沙城市展廳開放暨舊村改造房屋拆遷簽約儀式，合景泰富負責城市更新的相關(guān)領(lǐng)導還出席了。

“程咬金”萬科揮著三板斧入局，理論上是有機會讓“熟鴨子”返生的。

4月23日獲得候選合作企業(yè)資格后，萬科馬不停蹄行動起來，舊改宣傳小車開進村，宣傳車上LED屏幕打著標語：

城市更新選萬科，實無錯。

城市更新選萬科，信得過。 

在離雙沙幾公里外的沙步村，萬科正在那里操刀總投資額260億的舊改項目。

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但萬科打出場就不太順。

小車進村被保安攔在了村外，雙方起了一些沖突。

所以就有了那份“雙沙不歡迎萬科”的通知。

昨天，肥鴨子算是煮熟了。合景聯(lián)合體以96.51% 的通過率打敗萬科，最終獲得雙沙舊改項目。

萬科賣力“撩”了7天，最后惹一身腥被趕出來，狗蛋說他突然有點同情老萬。

狗蛋還說，他當時看那份《雙沙治安緊急通知》的時候，很納悶《通知》里頭所說的——這些兇徒來自標有“萬科”的車輛。

這話傷害性不大，侮辱性很強。以萬科30多年的江湖經(jīng)驗，想干壞事肯定不會露家門。

如今，房企從一級市場分散下沉到二級拿項目已成趨勢，未來“舊改”市場明爭暗斗的故事還會不斷上演。

如何優(yōu)雅又高級地潑臟水，將是房企的必修課。特別是中小型房企。

隨著“高壓”政策不斷到來，行業(yè)洗牌勝過以往任何時候，口袋里銅板少的中小民營房企，越來越難通過土拍奪食。

最近廣州、重慶“集中供地”后的土拍首秀，大贏家都是央企、國企以及頭部不差錢房企。

廣州土拍，本土國企越秀搶下8塊地，占總成交塊數(shù)五分之一，成交總價達177.53億元。重慶土拍，融創(chuàng)聯(lián)合體花了99.09億也搶下8塊地，龍湖96.64億搶到5宗。

動輒百億的土拍盛宴，虎吃肉、狼喝湯，犬貓只能聞味道觀望。或者另外開辟戰(zhàn)場。

像合景泰富，最近幾年就使出很大的力氣搞舊改。

3月26日，合景泰富全年業(yè)績會上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風佳表示，合景泰富參與城市更新項目34個，預估總可售面積2200萬㎡，對應貨值約6500億。

孔健岷也正迫切需要一個新故事。

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在媒體眼里，孔健岷是個很“佛系”的老板，他說過“沒想做百年企業(yè)”“老板千萬不能給自己太大壓力，壓力太大了人生就不會自在”。

孔老板最近幾年應該都不太自在。

2017年以來，合景泰富定年度業(yè)績目標，每年同比增長都在20%以上。讓狗蛋佩服的是：

這是一家總能把業(yè)績預測得很準的公司。

2018年合景銷售目標定在650億，結(jié)果完成655億；2019年目標850億，完成861億；2020年目標定1033億，然后又是蹭著門檻過去，完成1036.1億。

這些達成的業(yè)績是克而瑞榜單統(tǒng)計的全口徑銷售額。

內(nèi)幕君告訴狗蛋：其實說不清是合景厲害，還是克而瑞厲害。

要完成每年增長20%的小目標，孔健岷得不斷找“朋友”。2020年合景泰富1036億銷售額中，權(quán)益額只有646.4億，有五分之二業(yè)績是合作方創(chuàng)造的。

根據(jù)合景2020年報顯示，其報告期內(nèi)擁有的175個項目，集團權(quán)益占比超過60%的只有91個。

前幾天，《觀察者網(wǎng)》觀察合景泰富發(fā)現(xiàn)，這家粵系房企為實現(xiàn)快速增長，用“高超財技”合并了被投資公司的報表，而為了降低負債，又進行了反向操作：

剔除一些高負債公司。

根據(jù)觀察者網(wǎng)的舉例核算，合景剔除的公司所涉及的借貸及應付款至少80個億。

狗蛋說，地產(chǎn)，最終得靠土地驅(qū)動生產(chǎn)，過去那些過于依賴財技的，現(xiàn)在都在砧板上躺著。

合景泰富也不例外，未來需要給投資人描述新的增長曲線，他們把描繪的重點放在了：

城市更新領(lǐng)域。

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很久很久以前，合景泰富有“小富力”之稱，一方面是因為，兩家曾經(jīng)走得很近。同時，合景名氣和規(guī)模都還小。

2007年，合景泰富在香港上市，富力兩個老板入股3.33億港元，李思廉去了掛牌儀式。

現(xiàn)在的合景泰富肯定不愿意再被叫“小富力”了。

曾經(jīng)的富力被看作廣州“舊改之王”，業(yè)界笑稱“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”，從這點看，合景泰富想要在城市更新領(lǐng)域做大做強，還是應該學習富力：

才會有那么一天成為廣州新“舊改之王”。

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原標題： 合景的“熟鴨子”差點返生