專業(yè)研究丨限購(gòu)限貸限價(jià)形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)排查要點(diǎn)及防控措施

地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)加劇后，各地方政府通過(guò)限購(gòu)限貸限價(jià)等手段為房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)行降溫，并通過(guò)強(qiáng)化工商等政府部門(mén)的現(xiàn)場(chǎng)檢查、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督等職能完成市場(chǎng)調(diào)控。除此之外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)管理越來(lái)越規(guī)范，監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)也已空前提高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)面臨的風(fēng)險(xiǎn)源越來(lái)越多，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。因此在限購(gòu)限貸限價(jià)形勢(shì)下建立健全或完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制流程，將風(fēng)險(xiǎn)控制流程與公司銷售流程相結(jié)合，納入企業(yè)內(nèi)部管理制度，提高全員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，規(guī)避、減少及化解糾紛應(yīng)當(dāng)成為本輪調(diào)控政策下每一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)風(fēng)控工作目標(biāo)。

僅就項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)而言，結(jié)合筆者近幾年的工作實(shí)踐，企業(yè)至少應(yīng)該從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)做好風(fēng)險(xiǎn)防控措施：項(xiàng)目宣傳、案場(chǎng)提示、簽約規(guī)范、大單交易、精裝銷售、函件發(fā)送、違約金扣收、回款催收及斷供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等。本次分享內(nèi)容為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前宣傳資料及簽約準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告及宣傳資料種類繁多，其主要表現(xiàn)形式及渠道至少包括：網(wǎng)絡(luò)（網(wǎng)站，微博、微信）、電梯框架、平面媒體、廣播及電視媒體、戶外廣告、DM單、樓書(shū)、沙盤(pán)、戶型模型、樣板房（裝修示范單位）、現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容等（以下統(tǒng)稱為“宣傳資料”）。由于開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一般都會(huì)有不短的蓄水期進(jìn)行大規(guī)模的宣傳推廣，故對(duì)宣傳資料這一類龐大的潛在風(fēng)險(xiǎn)源，應(yīng)作為銷售前風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)。其風(fēng)控核心點(diǎn)在于：

1、明確營(yíng)銷部門(mén)應(yīng)作為廣告宣傳風(fēng)險(xiǎn)防控的具體實(shí)施及首問(wèn)責(zé)任部門(mén)。

2、針對(duì)涉及承諾內(nèi)容的出街物料，應(yīng)經(jīng)過(guò)營(yíng)銷、法務(wù)、技術(shù)、客關(guān)等企業(yè)內(nèi)部條線會(huì)審后方能制作或發(fā)布。

3、針對(duì)案場(chǎng)宣傳（如沙盤(pán)、戶型模型、樣板房等），設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目不利因素、特殊房源、非交付標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目等進(jìn)行詳細(xì)梳理并歸納匯總，報(bào)送營(yíng)銷及法務(wù)；營(yíng)銷部門(mén)根據(jù)技術(shù)部門(mén)提供的意見(jiàn)或建議及企業(yè)內(nèi)部風(fēng)控要求進(jìn)行銷售物料制作，同時(shí)，由法務(wù)部門(mén)牽頭組建風(fēng)險(xiǎn)防控小組，成員包括營(yíng)銷、法務(wù)、技術(shù)、客關(guān)條線的相應(yīng)專業(yè)人員，負(fù)責(zé)物料制作過(guò)程督導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)檢查并監(jiān)督整改。

4、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，風(fēng)險(xiǎn)防控小組對(duì)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)檢查工作，待各項(xiàng)內(nèi)容檢查或整改合格后，由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)實(shí)施項(xiàng)目銷售案場(chǎng)期間性監(jiān)測(cè)保全公證。

項(xiàng)目所使用名稱（包含備案名和推廣名）在確定前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行注冊(cè)商標(biāo)侵權(quán)排查，若與他人在第35類、36類已注冊(cè)商標(biāo)相同或者近似的，應(yīng)當(dāng)更改名稱或者考慮其他變通方法。宣傳資料內(nèi)容使用圖片（包括攝影、繪畫(huà)、雕塑、人物肖像等）、音樂(lè)、錄像（ 影視）的，應(yīng)確保廣告代理公司已承諾其合法性。

宣傳資料內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)和本地規(guī)范性文件的要求，特別是地方臨時(shí)性出臺(tái)的政策；案場(chǎng)應(yīng)公示工商行政管理機(jī)關(guān)要求公示的內(nèi)容，并以合理的方式提請(qǐng)購(gòu)房者注意；同時(shí)，企業(yè)應(yīng)注意與當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T(mén)關(guān)系的維護(hù)。

宣傳資料內(nèi)容具體明確且對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及價(jià)格具有重大影響的，視為合同內(nèi)容，若實(shí)際交付與宣傳不一致的，企業(yè)將承擔(dān)違約責(zé)任。故須注意：

（1）在項(xiàng)目銷售印刷物料中，應(yīng)當(dāng)明確提示其內(nèi)容僅為要約邀請(qǐng)，并非對(duì)企業(yè)具有法律約束力的要約；對(duì)于宣傳物料中出現(xiàn)的可能構(gòu)成承諾的內(nèi)容，如涉及房屋戶型、學(xué)校教育、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、投資回報(bào)等，或涉及房屋裝修、展示效果的圖片，包括房款計(jì)算表等，均應(yīng)予以明確免責(zé)提示；

（2）對(duì)于項(xiàng)目銷售案場(chǎng)區(qū)域地圖所展示內(nèi)容，特別是用地紅線外的項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃、地理等信息，屬于企業(yè)無(wú)法控制內(nèi)容，應(yīng)予以明確提示；

（3）應(yīng)通過(guò)顯著方式將項(xiàng)目用地紅線范圍在沙盤(pán)模型上予以勾勒提示，對(duì)于紅線內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容、紅線外項(xiàng)目周邊環(huán)境及市政配套等信息，可能由于物料制作時(shí)方案還未完全確定，以及其他客觀無(wú)法控制的原因，應(yīng)予以明確提示；沙盤(pán)可能存在一定的安全隱患，應(yīng)予以安全提示；對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)為相關(guān)房屋專屬使用的底層附帶花園、頂層露臺(tái)、底層商業(yè)屋面等區(qū)域，以及垃圾房、變電所等重要因素，應(yīng)專項(xiàng)提示；

（4）對(duì)于戶型模型，其縮微的比例可能并不一定與實(shí)際房屋尺寸相匹配，應(yīng)予以明確提示；模型內(nèi)所展示內(nèi)容，應(yīng)明確提示僅作為裝修參考；

（5）樣板房展示作為營(yíng)銷手段，須提示僅為推薦參考內(nèi)容，并非與最終實(shí)際交付完全一致。同時(shí)，在樣板房?jī)?nèi)，應(yīng)在各不一致及可能發(fā)生變更替換的部位予以明確提示。最后，還需注意樣板房安全提示、成品保護(hù)提示。

（6）對(duì)于項(xiàng)目用地紅線內(nèi)外、周邊重大不利因素，應(yīng)當(dāng)在沙盤(pán)中或者案場(chǎng)顯著、固定位置予以明確公示；

（7）為避免銷售人員口頭信息傳遞風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在銷售案場(chǎng)顯著位置予以明確提示；

（8）在項(xiàng)目銷售案場(chǎng)樓梯、電梯等可能存在安全風(fēng)險(xiǎn)的特殊位置，應(yīng)設(shè)置醒目安全提示；

（9）在機(jī)動(dòng)車停放區(qū)域也應(yīng)明確提示企業(yè)不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任，僅履行合理限度內(nèi)的安全保障及秩序維護(hù)義務(wù)。

銷售文本，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知、商品房買(mǎi)賣(mài)合同（示范文本）、附件、補(bǔ)充協(xié)議、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約及其他根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況需要由買(mǎi)受人簽署或者作為合同組成部分的法律文件。其風(fēng)控核心點(diǎn)在于流程控制和內(nèi)容控制。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月，應(yīng)當(dāng)完成銷售文本的擬定。銷售文本至少應(yīng)經(jīng)過(guò)營(yíng)銷、法務(wù)、財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、技術(shù)、工程、客服等部門(mén)的會(huì)簽。會(huì)簽切忌走過(guò)場(chǎng)，特別是對(duì)合同附件、補(bǔ)充協(xié)議約定內(nèi)容的審核。

在擬定銷售文本時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：

1、房屋規(guī)劃用途，特別是對(duì)住宅及住宅類公寓的提示說(shuō)明，以及可能涉及到屬于規(guī)劃用途中其他用房的情形；

2、房屋是否被抵押或者出租，須明確告知，若已出租，須注意是否已解決承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，明確房屋交付方式及租金受益歸屬；

3、關(guān)于房屋計(jì)價(jià)方式，注意特殊情況下（如涉及“贈(zèng)送面積”的情形）可以選擇按套計(jì)價(jià)；

4、關(guān)于房屋付款方式，盡量不選擇分期付款，選擇按揭方式時(shí)，應(yīng)注意客戶無(wú)法或者故意阻礙辦理按揭時(shí)的處置方式；

5、小區(qū)內(nèi)有無(wú)規(guī)劃道路？有無(wú)公建配套設(shè)施（如幼兒園、菜市場(chǎng)、社區(qū)中心等）？如有，建成后何時(shí)移交？特別是項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，公建配套設(shè)施是否分期建成交付更應(yīng)予以說(shuō)明并明確交付的含義。

6、小區(qū)內(nèi)是否規(guī)劃有會(huì)所或者商業(yè)，有無(wú)小區(qū)配套設(shè)施，如游泳池、球場(chǎng)及其他今后可能予以收費(fèi)的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施？如有，應(yīng)予以明確。

7、小區(qū)內(nèi)配電房、垃圾中轉(zhuǎn)站等設(shè)施處于何位置？直接相鄰項(xiàng)目?jī)?nèi)有哪幾幢樓盤(pán)？小區(qū)停車場(chǎng)出入口是否可能對(duì)相鄰樓幢造成噪音或者燈光的影響？小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)外是否存在可能有噪音和其他環(huán)境污染、帶有輻射的高壓電線等設(shè)施？注意項(xiàng)目不利因素提示需作為合同組成部分，包括在銷售文本之中；

8、注意建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)約定，如小區(qū)樓盤(pán)有無(wú)架空層？樓盤(pán)有無(wú)底商？有無(wú)露臺(tái)等附屬設(shè)施？有無(wú)頂層或底層花園？如有，今后可能作何種用途（或者可能交由誰(shuí)使用）？為避免爭(zhēng)議，以上問(wèn)題均應(yīng)予以明確。

9、小區(qū)車位規(guī)劃配置比例？有無(wú)地面車位或者其他地面車庫(kù)，車位車庫(kù)所有權(quán)歸屬于誰(shuí)？特別是在車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證的城市，更應(yīng)通過(guò)合同約定明確車位車庫(kù)所有權(quán)歸屬。

10、房屋交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)（裝修標(biāo)準(zhǔn)），以及視同交付的相關(guān)約定。商品房質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)需作為合同組成部分的，包括在銷售文本之中；

11、房屋可變空間在房屋交付時(shí)公司是否同一進(jìn)行封裝？封裝后是否涉及將占用上下業(yè)主的部分共有或者專有面積及空間？對(duì)其他設(shè)施有無(wú)影響（如空調(diào)機(jī)位等）？

12、明確具體的保修責(zé)任，以及由于買(mǎi)受人原因造成的責(zé)任承擔(dān)原則；

13、關(guān)于權(quán)證辦理事宜，如果開(kāi)發(fā)商為按揭提供階段性擔(dān)保責(zé)任，注意按揭客戶的房屋權(quán)證應(yīng)約定由開(kāi)發(fā)商辦理，并明確買(mǎi)受人不及時(shí)配合辦證的違約責(zé)任；

14、注意爭(zhēng)議解決方式、管轄權(quán)以及律師費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)約定。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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