鄭州19條率先力撐樓市，“救市”之外還有哪些意義？

作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

3月1日，鄭州出臺“救市”新政。作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對提振購房需求大有裨益。

不難發(fā)現(xiàn)，供需兩端新政都以去庫存為主要導(dǎo)向，對應(yīng)的正是鄭州庫存高企、去化乏力、爛尾成風(fēng)的市場現(xiàn)狀。另外，鄭州目前新房市場仍以剛需為主導(dǎo)，未來改善需求釋放空間較為可觀，因此新政對于提振改善性需求也著墨頗多。

我們認(rèn)為，鄭州新政出臺并未遭遇太大阻力，起到了投石問路的作用，預(yù)示著未來會有許多弱二線城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，同時也意味著當(dāng)前市場環(huán)境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在打開，壓力二線、三四線城市可以適度加大政策松綁幅度，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以期緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期。

01 鄭州19條重磅新政出臺

大幅松綁限購、限貸，鼓勵棚改貨幣化安置

3月1日，鄭州出臺19條房地產(chǎn)新政，主要內(nèi)容涉及供需兩端共計(jì)五大方面：

需求端，一，擴(kuò)大需求，放寬限購，大力支持大學(xué)生、外來務(wù)工人員、隨遷老人、改善等四類購房需求；二，鼓勵棚改貨幣化安置，通過政府回購等方式轉(zhuǎn)化安置房；三，強(qiáng)化信貸支持，放寬二套房限貸、引導(dǎo)下調(diào)房貸利率。

供應(yīng)端，一是助企紓困，準(zhǔn)許緩繳土地出讓金、加強(qiáng)并購貸開發(fā)貸等信貸支持、允許保函抵頂預(yù)售資金、縮短行政審批時限，二是合理控制新房供應(yīng)規(guī)模，依據(jù)片區(qū)去化周期動態(tài)調(diào)整宅地供應(yīng)量。

作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，預(yù)計(jì)將對購房需求釋放有顯著促進(jìn)作用，而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力，降低部分片區(qū)庫存風(fēng)險。

02 引人、棚改、降首付多措并舉 全面激發(fā)剛需、改善購房需求

我們來一一解析需求端的三大政策：

① 激發(fā)四類購房需求

一是大學(xué)生。鄭州每年高校畢業(yè)生人數(shù)超過30萬，河南省高校畢業(yè)生人數(shù)多達(dá)65萬人，發(fā)布人才購租房補(bǔ)貼、提供保障性住房等舉措，有助于增強(qiáng)鄭州的人才吸附力，據(jù)官方估算，每年20萬的留鄭大學(xué)生3年內(nèi)就可以形成1000萬方的購房需求。

二是外來務(wù)工人員。“六普”到“七普”10年間，鄭州常住人口累計(jì)增長約400萬，鄭州市2019年凈流入人口46萬，此前每年凈流入規(guī)模也在30萬人左右，官方預(yù)計(jì)2年內(nèi)外來務(wù)工人員將為鄭州帶來2000萬方的增量購房需求。

三是隨遷老人，允許投靠家庭新購一套房，相當(dāng)于放寬了限購套數(shù)限制。據(jù)了解，鄭州目前的限購政策是戶籍家庭最多購買2套，符合一定條件的外地戶籍限購1套。新政策實(shí)行后，有老人投靠的戶籍和非戶籍家庭限購套數(shù)分別增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，還可以是旁系近親屬，政策執(zhí)行彈性比較大。

四是改善性購房需求。置換客戶可以享受按揭貸款、網(wǎng)簽備案等方面便利。

② 鼓勵棚改貨幣化安置

在全國棚改已經(jīng)漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當(dāng)下，鄭州是首個明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間，鄭州棚改計(jì)劃開工量都在10萬套以上，并多次發(fā)文倡導(dǎo)貨幣化安置，力爭貨幣安置比例達(dá)到50%。

近幾年，鄭州棚改規(guī)模明顯趨于收縮，2018年計(jì)劃開工量驟降至2.1萬套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5萬套。不過橫向?qū)Ρ葋砜矗嵵莸呐锔囊?guī)模仍居于二線城市前列，以2020年為例，在數(shù)據(jù)可得的11個二線城市中，鄭州棚改規(guī)模排名第一。

③ 強(qiáng)化居民信貸支持

最為重磅的政策當(dāng)屬松綁二套房限貸，對已擁有一套房且貸款已結(jié)清的，執(zhí)行首套房貸款政策，即首付比例由6成降為3成，大大降低置換性客戶的首付資金壓力。目前，在鄭州限購區(qū)購買二套房，無論貸款是否還清，都執(zhí)行60%的首付比例，新政后將下調(diào)為30%，而在非限購區(qū)，貸款已清的二套房一直執(zhí)行的是30%首付比例，不受新政影響。

此外，鄭州還將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個人住房貸款投放、下調(diào)房貸利率。事實(shí)上，相較去年，鄭州目前的房貸已經(jīng)有明顯松動跡象，房貸利率隨LPR下行，多數(shù)銀行執(zhí)行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期縮短至半個月以內(nèi)，比此前新房放款1個月以上、二手房部分停貸明顯改善。

03 土拍、信貸、預(yù)售、審批四方面助企紓困 緩解房企資金壓力

新政從幾方面助企紓困，緩解房企流動性壓力：

第一，降低土拍保證金比例、允許1年內(nèi)分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%，而據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年鄭州第三輪土拍保證比例大多在50%左右。

第二，給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。鼓勵金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸；加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持；對支持開發(fā)貸的金融機(jī)構(gòu),在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

第三，允許保函抵頂預(yù)售監(jiān)管資金，提升資金使用效率，節(jié)約財務(wù)成本。憑銀行保函、第三方保函擔(dān)保等額替換預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的資金。

第四，提高行政效率，縮短審批時間，助力加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏。建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時間控制在54天以內(nèi)等。

04 庫存高企、去化乏力、停工爛尾風(fēng)險突出 新政將助力改善需求釋放

不難發(fā)現(xiàn)，鄭州的19條新政，無論是供應(yīng)端還是需求側(cè)，都是以去庫存為主要導(dǎo)向的。與之相呼應(yīng)的，是鄭州住宅庫存高企、去化乏力的市場現(xiàn)狀。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫存規(guī)模就已接近1500萬平方米，消化周期超過20個月，2021年2月，由于成交持續(xù)低位徘徊，新房庫存消化周期更是躍升至31個月。

另外，鄭州住宅項(xiàng)目爛尾問題也比較嚴(yán)重。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項(xiàng)目有274個，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門翠園等長期爛尾項(xiàng)目多次引發(fā)維權(quán)事件。

通讀新政全文還可以發(fā)現(xiàn)，支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終，新政為何要重點(diǎn)著墨改善性需求？原因在于鄭州新房的成交結(jié)構(gòu)中，剛需占主導(dǎo)地位，這也意味著改善性購房需求未來仍有較大釋放空間。2021年，鄭州100平方米以下新房成交套數(shù)占比接近50%，120平方米以下新房成交占比達(dá)到70%，而140-180平方米、180平方米以上改善、終改成交占比僅為11%和3%。

05 給其他弱二線跟進(jìn)“救市”投石問路 三四線城市松綁力度將更大

事實(shí)上，在2月20日，履新不到2個月的代市長何雄就對鄭州樓市下過判斷，“遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”，并透露“鄭州計(jì)劃降低二手房交易個人所得稅、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置、出臺政策吸引大學(xué)生和外來務(wù)工人員購房”。

從2月20日“官方劇透”，到24日正式成文，再到28日全文印發(fā)，3月1日進(jìn)入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒有遭遇太大的阻力。除了鄭州，2022年以來，還有菏澤、重慶、佛山等31個省市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、放寬落戶等，目前幾乎所有政策都平穩(wěn)落地。

反觀2020年-2021年間，不少城市的寬松性政策由于部分條款松綁力度過大，引發(fā)負(fù)面輿論或遭到上級部門約談后相繼撤回，最為典型的當(dāng)屬去年3月的南昌新政，發(fā)布當(dāng)日就被緊急收回，而后南昌也被省政府約談，并接受住建部現(xiàn)場督導(dǎo)。

從這個角度來說，鄭州新政除了“救市”意義之外，之于全國房地產(chǎn)市場，還有投石問路的作用，如果此番新政能夠正常施行，（1）未來必然會有一些弱二線城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，市場下行壓力、項(xiàng)目交付壓力、庫存風(fēng)險較鄭州有過之而無不及，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。（2）意味著在當(dāng)前市場環(huán)境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴(kuò)大，三四線城市大可以放開手腳，松綁限購、限貸等四限政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器，壓力二線城市政策松綁幅度也可以適度加大，核心一二線城市政策也有適度糾偏空間，譬如保障合理信貸投放、壓縮各項(xiàng)審批流程時限、下調(diào)房貸利率等，以期緩解房企資金壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期。

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