萬科一季度“檢閱”：傳統(tǒng)地產(chǎn)與新業(yè)務(wù)晴雨表

作者：觀點(diǎn)新媒體

行業(yè)下行的環(huán)境中，相當(dāng)一部分已披露一季度報(bào)告的企業(yè)，均有不同程度的營收或是規(guī)模下滑，但市場對行業(yè)“老大哥”仍抱有些許不一樣的期待。

四月倒數(shù)第二個(gè)工作日，萬科發(fā)布2022年第一季度報(bào)告，各項(xiàng)數(shù)據(jù)羅列，供市場檢閱評說。

公告顯示，2022年第一季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入626.7億元，同比增長0.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤14.3億元，同比增長10.6%；基本每股收益0.1229元，同比增10.52%。

還記得在不久前的萬科2021年度業(yè)績會上，管理層透露今年工作任務(wù)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”。

按彼時(shí)郁亮的解釋，萬科已對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中管控和統(tǒng)籌管理，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可維持在20%的水平；新業(yè)務(wù)則已交完大部分“學(xué)費(fèi)”，逐步形成新的蓄水池。

今年一季度，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)稅前毛利率為21.8%，扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。但相較于去年同期，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，今年略有提升。

一季度，萬科整體稅前毛利率為18.9%，稅后毛利率為15.0%。

整體營收同比微增，但銷售規(guī)模卻有較大幅度下降，或與行業(yè)趨勢相關(guān)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積3.1億平方米，銷售金額2.97萬億元，同比分別下降13.8%和22.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長0.7%，增速較2021年同期下降24.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降17.5%。

拆分來看，萬科2022年1-2月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積395.8萬平方米，合同銷售金額649.7億元，分別同比下降41.4%、44.3%。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)”研究成果顯示，1月前100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷售金額6058.7億元，環(huán)比減少38.4%，同比減少46.1%，樓市銷售依舊處于低位水平。

2022年1月份全口徑銷售100億以上的房企數(shù)量明顯減少，僅有14家，較去年同期減少25家；全口徑銷售位于50億-100億以及20億以下這兩個(gè)區(qū)間的房企數(shù)量分別為22家、29家，較去年同期增加9家、25家。

報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。

截至一季度末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4776.2萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額約7385.1億元，較年初增加3.9%。

1-3月，萬科新增加6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總計(jì)容規(guī)劃建筑面積145.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積112萬平方米。截至報(bào)告期末，在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約10685.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約6664.3萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約4019.7萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2581.1萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

一季度，萬科實(shí)現(xiàn)新開工計(jì)容面積599.4萬平方米，占全年開工計(jì)劃的31.2%（2021年同期為25.6%）；竣工計(jì)容面積310.4萬平方米，占全年竣工計(jì)劃的8.0%（2021年同期為8.6%）。

分業(yè)務(wù)來看，物流倉儲業(yè)務(wù)方面，報(bào)告期內(nèi)萬科物流倉儲業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.7億元，同比增長39%。一季度物流倉儲業(yè)務(wù)新獲取1個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積5.4萬平方米；新開業(yè)4個(gè)高標(biāo)庫項(xiàng)目和5個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，可租賃建筑面積39.2萬平方米。

租賃住宅方面，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.0億元，同比增長12.8%。截至3月底，租賃住宅業(yè)務(wù)共運(yùn)營管理超過21萬間長租公寓，累計(jì)開業(yè)約16.2萬間。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收21.1億元，同比增長17.6%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入為14.2億元，同比增長16%。一季度印力新拓展1個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目--上海森蘭印象城，新增管理面積16萬平方米。

在2021年度業(yè)績會召開次日，萬物云便向港交所正式遞交了上市申請。此前根據(jù)2021年度報(bào)告顯示，2021年萬物云收入首次超過200億元，錄得全口徑收入（含向萬科提供服務(wù)收入）240.4億元，同比增長32.1%。

按照萬科計(jì)劃，2022年萬物云將保持內(nèi)生穩(wěn)健增長，其中住宅物業(yè)收入增長25%，萬物梁行增長35%，萬物為家增長45%。繼續(xù)推動(dòng)萬物云城這一獨(dú)特商業(yè)模式的拓展和成長，計(jì)劃到2022年末累計(jì)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。

最新一季度報(bào)告中，盡管將房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等業(yè)務(wù)板塊的主要經(jīng)營情況單獨(dú)列出，但物業(yè)服務(wù)營收尚未明確。

一季度，歸屬社區(qū)空間服務(wù)的萬科物業(yè)新增項(xiàng)目中，來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的項(xiàng)目占比為67%；歸屬商企空間服務(wù)的萬物梁行新獲取4個(gè)200米以上的超高層項(xiàng)目；歸屬城市空間服務(wù)的萬物云城新增3個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，新進(jìn)駐5條街道并提供整合服務(wù)。

值得一提的是，期內(nèi)萬科分三次完成80億元3年期中期票據(jù)發(fā)行，以及完成總額為19.9億元公司債券發(fā)行，涉及金額近百億。

相比分紅和回購，讓人關(guān)心的還有財(cái)務(wù)狀況：截至報(bào)告期末，萬科凈負(fù)債率為34.6%，較上年度末凈負(fù)債率29.7%略有提升；持有貨幣資金1417.8億元，上年度末為1493.5億；對短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)為2.6倍，較年初提升0.1倍。

管理層此前也在年度業(yè)績會上透露，在去年就已考慮過回購股份。

事實(shí)上，今年3月份短短9個(gè)交易日內(nèi)萬科股價(jià)從人民幣19.5元跌至人民幣14.4元。這一變化在萬科看來是“一種非理性下跌”，也堅(jiān)定了萬科啟動(dòng)回購的決定，這一事項(xiàng)在4月初有了新的進(jìn)展。

4月6日，萬科公告表示，擬自籌資金以集中競價(jià)方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低于20億元，回購價(jià)格不超過18.27元/股。按回購資金總額上限25億元和回購股份價(jià)格上限18.27元/股測算，預(yù)計(jì)回購股份的數(shù)量約為1.37億股，約占目前萬科總股本的1.18%。

除上述事件外，進(jìn)入4月以來，萬科在公開市場攬獲多宗地塊，但對比去年4月新增加開發(fā)項(xiàng)目20個(gè)的數(shù)據(jù)來看，仍有一定差距。

本周稍早時(shí)候進(jìn)行的杭州首批集中供地中，萬科以36.98億摘得良渚新城玉鳥路北地塊，又以21億摘得良渚新城宅地；在南京首批集中供地，通過搖號拿下雨花臺區(qū)賽虹橋G04地塊，成交價(jià)20.7億元；寧波首批集中供地，以封頂總價(jià)15.05億元中簽摘得鄞州區(qū)中河地段地塊。

一季度，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積合計(jì)約534.7萬平方米。

另于本月初，萬科19億摘得東莞市萬江街道改造項(xiàng)目，總建面超48萬平米。該舊改項(xiàng)目系東莞市城市更新“舊項(xiàng)目”、TOD試點(diǎn)項(xiàng)目，也是萬江區(qū)域首宗啟動(dòng)主體招商的城市更新單元。

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