觀點 作者：觀點新媒體
整體營收同比微增，但銷售規模卻有較大幅度下降，或與行業趨勢相關。
行業下行的環境中，相當一部分已披露一季度報告的企業，均有不同程度的營收或是規模下滑，但市場對行業“老大哥”仍抱有些許不一樣的期待。
四月倒數第二個工作日，萬科發布2022年第一季度報告，各項數據羅列，供市場檢閱評說。
公告顯示，2022年第一季度，萬科實現營業收入626.7億元，同比增長0.6%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤14.3億元，同比增長10.6%；基本每股收益0.1229元，同比增10.52%。
還記得在不久前的萬科2021年度業績會上，管理層透露今年工作任務“止跌企穩，穩中有升”。
按彼時郁亮的解釋，萬科已對房地產業務集中管控和統籌管理，開發業務的毛利率可維持在20%的水平；新業務則已交完大部分“學費”，逐步形成新的蓄水池。
今年一季度，萬科開發業務稅前毛利率為21.8%，扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。但相較于去年同期，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，今年略有提升。
一季度，萬科整體稅前毛利率為18.9%，稅后毛利率為15.0%。
整體營收同比微增，但銷售規模卻有較大幅度下降，或與行業趨勢相關。
國家統計局數據顯示，一季度全國商品房銷售面積3.1億平方米，銷售金額2.97萬億元，同比分別下降13.8%和22.7%；房地產開發投資增長0.7%，增速較2021年同期下降24.9個百分點；房屋新開工面積同比下降17.5%。
拆分來看，萬科2022年1-2月累計實現合同銷售面積395.8萬平方米，合同銷售金額649.7億元，分別同比下降41.4%、44.3%。
觀點指數發布的“2022年1月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，1月前100房企實現全口徑總銷售金額6058.7億元，環比減少38.4%，同比減少46.1%，樓市銷售依舊處于低位水平。
2022年1月份全口徑銷售100億以上的房企數量明顯減少，僅有14家，較去年同期減少25家；全口徑銷售位于50億-100億以及20億以下這兩個區間的房企數量分別為22家、29家，較去年同期增加9家、25家。
報告期內，萬科實現合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。
截至一季度末，萬科合并報表范圍內有4776.2萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額約7385.1億元，較年初增加3.9%。
1-3月，萬科新增加6個開發項目，總計容規劃建筑面積145.8萬平方米，權益計容規劃建筑面積112萬平方米。截至報告期末，在建項目總計容建筑面積約10685.8萬平方米，權益計容建筑面積約6664.3萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約4019.7萬平方米，權益計容建筑面積約2581.1萬平方米。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
一季度，萬科實現新開工計容面積599.4萬平方米，占全年開工計劃的31.2%（2021年同期為25.6%）；竣工計容面積310.4萬平方米，占全年竣工計劃的8.0%（2021年同期為8.6%）。
分業務來看，物流倉儲業務方面，報告期內萬科物流倉儲業務（含非并表項目）實現營業收入8.7億元，同比增長39%。一季度物流倉儲業務新獲取1個項目，可租賃建筑面積5.4萬平方米；新開業4個高標庫項目和5個冷鏈園區項目，可租賃建筑面積39.2萬平方米。
租賃住宅方面，期內實現營業收入7.0億元，同比增長12.8%。截至3月底，租賃住宅業務共運營管理超過21萬間長租公寓，累計開業約16.2萬間。
商業開發與運營業務期內實現營收21.1億元，同比增長17.6%，其中印力管理的商業項目營業收入為14.2億元，同比增長16%。一季度印力新拓展1個輕資產項目--上海森蘭印象城，新增管理面積16萬平方米。
在2021年度業績會召開次日，萬物云便向港交所正式遞交了上市申請。此前根據2021年度報告顯示，2021年萬物云收入首次超過200億元，錄得全口徑收入（含向萬科提供服務收入）240.4億元，同比增長32.1%。
按照萬科計劃，2022年萬物云將保持內生穩健增長，其中住宅物業收入增長25%，萬物梁行增長35%，萬物為家增長45%。繼續推動萬物云城這一獨特商業模式的拓展和成長，計劃到2022年末累計落地100個城市服務項目。
最新一季度報告中，盡管將房地產開發、物業服務、物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等業務板塊的主要經營情況單獨列出，但物業服務營收尚未明確。
一季度，歸屬社區空間服務的萬科物業新增項目中，來自獨立第三方物業開發商的項目占比為67%；歸屬商企空間服務的萬物梁行新獲取4個200米以上的超高層項目；歸屬城市空間服務的萬物云城新增3個城市服務項目，新進駐5條街道并提供整合服務。
值得一提的是，期內萬科分三次完成80億元3年期中期票據發行，以及完成總額為19.9億元公司債券發行，涉及金額近百億。
相比分紅和回購，讓人關心的還有財務狀況：截至報告期末，萬科凈負債率為34.6%，較上年度末凈負債率29.7%略有提升；持有貨幣資金1417.8億元，上年度末為1493.5億；對短期借款和一年內到期有息負債覆蓋倍數為2.6倍，較年初提升0.1倍。
管理層此前也在年度業績會上透露，在去年就已考慮過回購股份。
事實上，今年3月份短短9個交易日內萬科股價從人民幣19.5元跌至人民幣14.4元。這一變化在萬科看來是“一種非理性下跌”，也堅定了萬科啟動回購的決定，這一事項在4月初有了新的進展。
4月6日，萬科公告表示，擬自籌資金以集中競價方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股。按回購資金總額上限25億元和回購股份價格上限18.27元/股測算，預計回購股份的數量約為1.37億股，約占目前萬科總股本的1.18%。
除上述事件外，進入4月以來，萬科在公開市場攬獲多宗地塊，但對比去年4月新增加開發項目20個的數據來看，仍有一定差距。
本周稍早時候進行的杭州首批集中供地中，萬科以36.98億摘得良渚新城玉鳥路北地塊，又以21億摘得良渚新城宅地；在南京首批集中供地，通過搖號拿下雨花臺區賽虹橋G04地塊，成交價20.7億元；寧波首批集中供地，以封頂總價15.05億元中簽摘得鄞州區中河地段地塊。
一季度，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建筑面積合計約534.7萬平方米。
另于本月初，萬科19億摘得東莞市萬江街道改造項目，總建面超48萬平米。該舊改項目系東莞市城市更新“舊項目”、TOD試點項目，也是萬江區域首宗啟動主體招商的城市更新單元。
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