丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近期，國家統計局發布了2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。2020年11月，在各地認真貫徹落實黨中央、國務院部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標下，70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩，略有回落。
二手房房價方面，11月4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
具體來看，二手房價格環比漲幅排名前十的城市分別為：廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧、銀川、丹東。同時，二手房價格環比跌幅排名前十的城市分別為：南充、哈爾濱、牡丹江、濟南、長春、呼和浩特、青島、鄭州、西安、北海。
對此，我們特意選取了其中幾個比較有代表性的城市進行了分析整理，最后發現，目前二手房市場整體及二三線城市房價環比基本持平，一線城市受政策調控指引，雖然之前曾一度出現過較大漲幅，放目前也開始逐漸回歸穩定。
70城二手房一線城市漲幅明顯
國家統計局數據顯示，2020年11月，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲8.3%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，環比上漲0.5%，漲幅與上月相同。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲2.1%，漲幅與上月相同，環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.5%，環比上漲0.2%，漲幅皆與上月相同。二手住宅漲幅總體較為穩定。
從2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數環比走勢來看，一線城市從2020年2月后開始價格走勢明顯高于其他城市，并于2020年5月達到高點后出現回落，2020年8月再次達到第二峰值，隨后受調控政策影響，逐步回落。
二線城市雖然整體價格走勢不如一線城市走勢較高，但其指數始終都保持與上月持平或者教上月出現一定增長，整體走勢較為平穩。
三四線城市在2020年2月出現下跌，受其影響70城房價指數也在2020年2月出現下跌，從2019年1月以來70城各能級城市總體走勢來看，三四線城市明顯受疫情影響較大，在2020年2月后整體指數環比走勢較低，但隨著市場整體復蘇及各地進一步落實房地產長效機制，推動房地產市場平穩健康發展下，目前整體市場逐漸回歸穩定。
具體城市來看，二手房價格環比漲幅排名前十的城市分別為：廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧、銀川、丹東。價格環比跌幅排名前十分別為：南充、哈爾濱、牡丹江、濟南、長春、呼和浩特、青島、鄭州、西安、北海
漲幅前十的城市中，有3個為一線城市，而跌幅前十的城市中不少是中部、東北部的三四線城市這也比較符合各城市能級的漲跌幅情況。
2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
廣州：連續六個月成交量破萬套
廣州是11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中二手房漲幅第一的城市。克而瑞數據顯示，11月份廣州二手住宅成交套數為14272套，環比增長33.58%，同比增長64.77%，11月份的成交量是今年以來的第二高量，僅次于8月份15390套的網簽量；成交面積為126.6萬平方米，環比增長34.10%，同比增長58.61%。
實際上，從疫情影響下的斷崖式下調，到今年3月份開始，廣州二手住宅成交量已開始穩步回升，至8月份時達到最高，經10月份回落后，11月份再度升溫，呈現出了強勢的反彈現象。從目前的數據顯示，廣州二手住宅成交量已連續六個月破萬套。
2020年1-11月廣州二手商品住宅成交套數月度變化
9月和10月市場成交接連回落，使得部分業主惜售心態有所松動，愿意提供更多的議價幅度，一定程度上推動交易達成。現階段市場需求活躍，成交周期明顯縮短，促使“賣一買一”客戶能夠快速出售舊房源以置換新房源，加上“買漲不買跌”心理影響，買家擔心明年房價上漲，故選擇提前入市。因此，11月份改善需求客戶明顯增多。
在深圳和東莞調控逐漸收緊的同時，廣州上半年廣州有5個區先后放松限購，更多人擁有了購房資格，使得部分購房需求外溢至廣州，一定程度上帶動了房價的上漲。
從區域來看，天河區因其板塊盤源具備較強的保值、升值能力，二手住宅市場一直較為活躍。而南沙、黃埔、海珠等區域新房價格上漲帶動二手住宅價格向上。克爾瑞數據顯示，今年前11個月，南沙、黃埔、海珠三區的新建商品住宅均價漲幅同比分別達25%、13%和12%，這樣的表現直接帶動同區二手住宅價格上漲。如在海珠區新成交地價逾5萬元/平方米、多個新盤上市報價超7萬元/平方米的刺激下，海珠區11月多個熱門二手社區的成交價和今年年初相比均有10%的漲幅。
哈爾濱：二手房賣家降價促銷
臨近年底，在寒冷天氣的影響下，哈爾濱二手房市場反饋冷清，面臨交易困難，房源量漲降互現，購房者對市場信心明顯不足。
根據國家統計局發布的《2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，11月哈爾濱二手房價環比下跌0.5%，跌幅位居全國第二，自今年6月以來，哈爾濱二手房價已經連續6個月環比下跌，其中，9月更是領跌全國。
哈爾濱當地的中介工作人員介紹，目前哈爾濱二手掛牌房源較多，但年底的購房人群并不多，且價格預算普遍偏低，賣家只能“自降身價”來促銷。
“有購房意愿的人太少了，除非遇到價格很低的房子，否則不會輕易出手。”哈爾濱某品牌中介王宣皓告訴我們，去年的二手房市場還屬于只要賣家要的價格不是貴得離譜，基本在一個多月都能出手。可目前的形勢變了，買家可選范圍太多，壓價壓得很厲害。
“要不是急著用錢，真不會現在賣！”魏先生兩年前在南崗區某小區，花48萬買了一套50平方米左右的二手房，本來想著交通方便、生活便捷，將來再出手多少也能賺點，沒想到轉手賣時卻賠了四萬多元。房子掛在中介三個多月，來看房的前前后后有20多家，但都是在壓價，“感覺比早市買菜砍價都厲害！”魏先生無奈地苦笑。
11月哈爾濱印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。政府主動鼓勵開發商“花樣”讓利，這對哈市二手市場再次造成了沖擊。
受上半年疫情影響，開發商下半年銷售任務重，財務成本壓力又大，一些新樓盤打折降價現象加上政府鼓勵，普降使得大眾產生觀望心理，部分二手房房主因疫情或新房房價而降低二手房掛牌價，但整體形勢不如往年，從而產生了二手房市場在年底遇冷的情況。
鄭州：二手房價格連跌16個月
《2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，鄭州的二手房房價環比下跌了4.3%，這已經是鄭州二手房房價連跌的第16個月。
根據當地中介反映，鄭州一直是一座比較“偏愛”新房的城市，購房者一向更傾向于購買新房，而年底這段時間是開發商促銷優惠的高峰期，市場優惠再加新房交易稅低于二手房的天然優勢，二手房市場勢必會更受到更大的沖擊。
“我已經接連半個月沒開張了。”鄭州本地二手房中介趙昱說。據趙昱解釋，由于現在的二手房市場沒辦法正常開展工作，很多同事只能轉投一手房市場。“但今年的市場形勢，開發商的日子也不好過了。”趙昱說道。
趙昱告訴我們，他所在的門店主營小區有一套92平方米三房，掛了半年，從165萬元降到了142萬元，至今沒有出手，周邊的幾家門店已經不再推這套房子了。
據他介紹，往年這種戶型是最受歡迎的，只要價格相對合適，基本上掛牌時間不會超過2個月，成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費。“在房價和新房相差不多的情況下，有的二手房不是滿五唯一，交易中會多出一部分稅費，導致二手房最終成交價甚至高于同區域新房，所以很多客戶都會更傾向于新房。”
事實上，趙昱并不是個例。
數據顯示，目前鄭州二手房市場庫存已經超過10萬套，目前鄭州二手房房源可選擇空間很大，市場上已經有不少小區庫存量達到了2017年的2-3倍，成交量卻不及往年同期水平，不難預見未來很長一段時間內，二手房市場會進入買方市場。
我們認為，雖然從數據上看一線城市的二手房房價從疫后開始出現大幅增長，但目前已經開始逐漸回歸穩定，未來整體相對可控。二三線城市整體價格相對平穩，但是內部開始出現分化，部分城市已經多月下滑，其中部分城市受政策影響，使得部分購房者轉向了一手房市場，還有部分城市二手房市場一直不理想，對于明顯一二手房都連續多月下滑的城市而言，需要多加注意改善城市吸引力及供求水平。
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