丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
其中，已有10個城市發布了第二批集中供地公告，深圳、杭州、青島均為調整后重新掛牌，再掛牌青島供應幅數減少了13幅，此外，北京、合肥和成都相較于首輪供應量明顯增加，廣州、南京、武漢和重慶四城供應量有所減少。
調整之后，單宗地塊溢價率不超過15%，取消競配建，并以搖號、一次性報價、競品質等方式決定最終競得人，同時加強房企購地資格管理，嚴格購地資金審查。調整方向與此前傳聞中重點城市土地出讓政策調整內容相契合。
上周，土拍市場終于迎來了規則升級之后的首城——福州，隨后濟南、青島和天津紛紛開拍，目前已有四城完成第二輪集中拍地，土地供應端迎來“井噴期”。
從已出讓四城來看，集中供地迎來哪些新規？各個城市又有何差異？市場熱度發生哪些變化？地塊盈利空間是否被釋放？一系列問題逐漸揭開。
01
規則變化：溢價率上限15%，實行“限地價+搖號”
先來看規則變化。
各地溢價率上限明顯下調至15%以下，福州、青島、濟南和天津在二輪集中供應地塊中，都設置了溢價率上限。較首輪觸頂溢價率明顯下調，青島和濟南兩個城市首輪拍地中均有地塊成交溢價率超過60%。
土地出讓方式改為“限地價+搖號”，取消競配建、競自持。比如福州，由原來的“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價+搖號”，原有競配建的限制取消；青島和濟南均取消競配建（政府儲備性公有房），地價觸及上限價后改為競品質（青島）或抽簽搖號（濟南）來確定最終競得人。
值得注意的是，天津雖然取消了競自持，但為了滿足年度租賃用地供應要求，首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求：此次供應地塊中有18宗有定量自持租賃要求，占總體量的比例多在10%以下。
加強對房企參拍資格的審核，并要求參與商品住宅用地競買的企業須具有相應的房地產開發資質，禁止房企“馬甲”拍地。
上述規則變化正意味著，土拍市場迎來全方位的“監管”。
值得注意的是，由于熱點城市在8月紛紛迎來溢價、地價的管控，加之優質地塊成交占比明顯減少，地市場溢價率較上月大幅下滑，8月環比減少5.4個百分點，降至8.1%，創下2020年以來的最低值。
圖：重點監測城市經營性用地溢價率走勢圖
數據來源：CRIC
02
熱度變化：整體降溫明顯，核心板塊仍高熱
青島、濟南和天津明顯轉冷。
先看青島。截止9月10日，青島共成交63幅地，攬金242億元，僅有4宗地觸及上限價進入競品質階段。
但相較于首輪拍地，青島相對比較平穩。在優質地塊供應比例增加的影響下，二輪成交平均地價較首輪上漲16%，不過成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點。參拍企業來看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得。
濟南相較于青島則明顯轉冷。不僅無一地塊溢價成交，更是有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，導致流拍率飆升至30%以上。而首輪集中土拍濟南的平均溢價率達12%，流拍率亦控制在5%的低位。
天津也明顯降溫，40宗地平均溢價率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價率大幅下降十個百分點，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。
表：青島、濟南和天津2021年兩次集中土拍熱度對比（萬平方米、億元、元/平方米）
注：青島成交地塊包括截止9月10日未確定最終競得人的4宗競品質地塊
數據來源：CRIC
福州相較于上述三城表現出“冷熱分化”的態勢，長樂和馬尾表現相對冷淡，市內四區市場依舊火熱。參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達32%，流拍地塊多位于長樂和馬尾等外圍城區。
從溢價率來看，福州二輪土拍總溢價率達13%，雖然較首次集中土拍熱度下降5.5個百分點，但考慮最高15%溢價率要求，整體依然維系較高熱度，尤其是中心四區的11宗地除2宗底價成交外，其余9宗均到達最高限價并搖號，比重超八成。
表：福州2021年兩次集中拍地對比（萬平方米、億元、元/平方米）
注：本表統計范圍為福州中心四區及馬尾、長樂涉宅地塊。
數據來源：CRIC
03
盈利空間：拿地成本下降，搖號地塊盈利空間可觀
關于盈利測算，是企業最為關心的問題，尤其是在保衛現金流的當下。
“限地價、搖號”競地模式已成為主流，加之溢價率均控制在15%以下，房企拿地成本相較于首輪集中拍地大幅下降。
此外，二輪集中“搶地”的情況不再，房企偏向理性拿地，低熱度下，集中供地利潤空間有所釋放。
比如福州，進入搖號環節的10宗地塊有8宗地成交樓板價較周邊地價下降，拿地價格整體呈現下降趨勢。而就盈利情況來看，整體較為可觀。
按照綜合指標銷售價，除“大熱門”地塊晉安區紅光村及周邊地塊外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過萬元，盈利空間均十分可觀。
即便是熱門晉安區紅光村地塊，尚有一定盈利空間。該地塊共吸引10余家房企參拍，開拍即觸及最高限價進入搖號環節，最終保利以17.13億+搖號競得，平均樓板價高達21507元/平方米，也是本場土拍中樓板價最貴的地塊。該地塊還要配建2萬平方米人才限價商品房（價格為商品住宅備案價格的70%），按照商品住宅銷售指導價為32000元/平方米綜合測算，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，也不算“無利可圖”。
表：福州二輪集中土拍中封頂搖號地塊盈利情況（億元、元/平方米）
注：由于部分地塊用地性質較為復雜，本表綜合房價和地房比為初步估算。
數據來源：CRIC
再來看天津。
經過測算，本輪成交地塊的平均地房比僅為0.42，較首批次成交地塊平均0.48的地房比進一步擴大；并且大部分地塊的實際可售地價與周邊房價的差距都在8000元/平方米以上，部分地塊的房地差甚至可達2萬元/平方米以上。
天津二輪集中成交大部分項目，利潤空間較為可觀。
舉個例子，本輪成交樓板價超過1萬元/平方米的高價地中，7宗地，僅有1幅地的地房比超過0.6，其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間。包括位于南開中心區域的南開區靈隱南里地塊，該地塊創下本輪成交名義地價最高，成交樓板價達3萬元/平方米，但其周邊多為高端改善住宅項目，平均售價接近6萬元/平方米，因此該項目的地房比僅有0.51，房地差也高達2.8萬元/平方米，利潤空間十分充足。
表：天津二輪集中供地成交高價地項目的盈利空間預期（萬元/平方米）
第二輪集中土拍規則調整之后，地市熱度控制在較低水平，房企拿地成本降低，為房企留出一定的利潤空間，更大的意義在于，通過“穩地價”實現“穩房價”、“穩預期”，同時，對于中小房企而言，限制“馬甲”和“搖號”的情況下，拿地機會增加，競拍環境更加公平、有序。
在中央要求各地優化土地競拍規則、加快保障性租賃住房發展等要求下，接下來拍地的重點城市二輪大都將呈現溢價率指標下降、盈利空間擴大的格局，尤其是前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價有望進一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數的限制，企業在參拍選擇上仍將面臨新的規則博弈。
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