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資產界注：本文由投拓狗日記（ziguanshidai）授權發布，作者： 陽新芽。
在地產項目的并購方式中，最常用的無疑是資產收購和股權收購。最近三年，新芽跟蹤過的十余起收并購項目中，收購方幾乎都選擇了股權收購的方式。
相對于資產收購，股權并購操作手續更簡潔；可以規避25%投資總額的要求；在交易環節暫免土增稅可以降低資金峰值。
但是如果被收購目標公司資產情況較為復雜（例如目標公司擁有多個地產項目、兼有已開發在售資產及未開發土地等），而交易方只對部分資產有交易意向。這時，可通過將目標資產剝離到殼公司，然后再收購該殼公司的股權，以達到交易目的。
地產并購中的資產剝離方式主要包括：資產劃轉、公司分立、以土地或在建工程出資設立公司三種方式。
本文中，新芽主要比較三種資產剝離方式的稅負大小和操作層面的難易程度。（這篇文章稍微有點長，可先只讀稅費小結和可操作性分析，其余部分可先轉載和收藏，作為資產剝離的標準資料，留待日后有時間慢慢學習）
1、三種剝離方式的涉稅比較
一、以土地或在建工程出資設立公司：主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。
從表來看，在投資新設模式下，新設的公司需承擔0.05%的印花稅，和3%~5%的契稅，計稅依據為投入資產的公允價值。
而原公司，除承擔0.05%的印花稅外，還有增值稅、土地增值稅和企業所得稅三項大稅，具體來說：
1、增值稅：
投資行為屬稅法上的視同銷售行為，應繳納增值稅，計稅依據為非貨幣性資產的公允價值與原始成本的差額，適用稅率有5%和11%之分（新稅率已改為9%）。
2、土地增值稅：
房地產企業以土地使用權投資，應當繳納土地增值稅，根據增值的比例，承擔增值額30%~60%的重稅。
3、企業所得稅：
企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。
二、分立模式下的涉稅分析：主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。
從表可以看出，根據相應文件，企業分立時，新設立企業承受原公司的土地、房屋免征契稅和印花稅。
而原公司，在企業分立模式下，涉及三大稅種，具體來說：
1、增值稅：
根據相關文件，企業分立時，如果將實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他公司，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。但如果不滿足上述條件，依然需要征收增值稅。本文中企業分立的目的就在于把資產從負債中剝離，這顯然與上述規定的條件相違背。因此很難獲得增值稅免征的優惠。
2、土地增值稅：
根據財稅[2015]5號文，在企業重組中，房地產企業的分立不能免征土地增值稅，非房地產企業可以暫免土地增值稅。但部分地區的地稅局文件有所突破。比如青地稅函〔2009〕47號文件規定，房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。
3、企業所得稅：
根據財稅[2009]59號文的規定，企業分立屬于企業重組業務的一種形式。在符合條件的情況下可采取特殊性稅務處理，此不詳述。
三、資產劃轉：資產劃轉有多種形式，本文僅介紹第一種形式：母公司向子公司劃轉資產，即設立全資子公司，母公司將標的資產劃轉至新設子公司。
從表可以看出，資產劃轉模式下，子公司只涉及印花稅，免征契稅。
而母公司，資產劃轉模式下，除印花稅外，其它三大稅種，具體來說：
1、企業所得稅：
根據財稅〔2014〕109號文，母公司向子公司劃轉資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以進行特殊性稅務處理：劃出方企業和劃入方企業均不確認所得。
2、土地增值稅：
在特殊性稅務處理下，由于劃入方企業取得被劃轉資產的計稅基礎，以被劃轉資產的原賬面凈值確定。因此不產生增值，進而不產生土地增值稅。
3、增值稅：
同樣，由于增值稅是按照差額征收，而特殊性稅務處理下不產生增值，差額為零。因而不產生增值稅問題。
四、稅費小結：
通過上述分析可以看出：單從稅負孰重方面比較，三種方案稅負由輕到重的次序為：（1）資產劃轉（2）企業分立（3）新設投資。但是在論證并購方案時，應結合稅務和操作層面兩個角度共同進行論證，綜合比較，得出較優方案。
2、三種剝離模式的可操作性分析
25%投資總額的限制：
目前，國家對分立和劃轉是否需要滿足25%的投資總額沒有明文規定，部分地區認為分立和劃轉不屬于“轉讓”行為，不要求完成25%的投資總額。
而以土地或在建工程出資設立公司則各地普遍認為需滿足25%的投資總額要求。
操作周期：
根據<財稅法>的規定，企業所得稅若適用特殊性稅務處理，則要求企業在重組后連續12個月內不得轉讓新公司股權。
如果劃轉設立的子公司或分立的新公司，需要立即將股份出售給并購方，則不符合稅法規定的企業所得稅“特殊性稅務處理”需滿足的持股12個月的要求。此種情況下無法實現節稅稅務籌劃目標。因此，收購方出于節約交易成本考慮，無法快速完成股權交割，只能退而通過股權代持等協議安排先行鎖定交易。
而另一方面，根據公司法的規定，公司分立需要通知債權人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。因此分立剝離的時間長、手續繁雜。因此在地產并購實務中，很少采用分立的方式進行資產剝離。
債務承擔問題：
根據公司法規定，公司分立前的債務由分立后的公司承擔連帶責任。但是，公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協議另有約定的除外。
如果公司在分立前對債務清償事宜未與債權人達成書面協議，則收購方需要與被收購方就公司分立前的債務承擔連帶責任。因此，交易雙方不僅需要確定資產剝離范圍，還需要確認公司分立中資產、負債、所有者權益的配比。
如果采用承債式收購的，則收購方需要確定承接債務的范圍，并根據雙方各自債務償還范圍，由目標公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協議。但從債權人角度出發，由分立后的公司承擔連帶責任對債權人實現債權更為有利，因此與債權人達成書面協議存在較大談判難度。
操作小結：正如上述分析，盡管分立模式稅費較輕，但因為流程復雜、稅負成本較高、不確定性因素較多，需對分立前的債務承擔連帶清償責任。導致該種剝離方式已成為房地產公司資產剝離的雞肋選擇。
而以土地或在建工程出資設立公司、資產劃轉的資產剝離方式則目前的地產并購實務中主要的資產剝離模式。
這篇文章可以說是整個圈子關于地產并購剝離模式最完整和最易懂的一篇文章，可以做為大家平時的學習教材資料，大家可以多多轉載，以便日后學習查找。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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