投拓狗日記 資產(chǎn)界注：本文由投拓狗日記（ziguanshidai）授權發(fā)布，作者： 陽新芽。
在地產(chǎn)項目的并購方式中，最常用的無疑是資產(chǎn)收購和股權收購。最近三年，新芽跟蹤過的十余起收并購項目中，收購方幾乎都選擇了股權收購的方式。
相對于資產(chǎn)收購，股權并購操作手續(xù)更簡潔；可以規(guī)避25%投資總額的要求；在交易環(huán)節(jié)暫免土增稅可以降低資金峰值。
但是如果被收購目標公司資產(chǎn)情況較為復雜（例如目標公司擁有多個地產(chǎn)項目、兼有已開發(fā)在售資產(chǎn)及未開發(fā)土地等），而交易方只對部分資產(chǎn)有交易意向。這時，可通過將目標資產(chǎn)剝離到殼公司，然后再收購該殼公司的股權，以達到交易目的。
地產(chǎn)并購中的資產(chǎn)剝離方式主要包括：資產(chǎn)劃轉、公司分立、以土地或在建工程出資設立公司三種方式。
本文中，新芽主要比較三種資產(chǎn)剝離方式的稅負大小和操作層面的難易程度。（這篇文章稍微有點長，可先只讀稅費小結和可操作性分析，其余部分可先轉載和收藏，作為資產(chǎn)剝離的標準資料，留待日后有時間慢慢學習）
1、三種剝離方式的涉稅比較
一、以土地或在建工程出資設立公司：主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產(chǎn)作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。
從表來看，在投資新設模式下，新設的公司需承擔0.05%的印花稅，和3%~5%的契稅，計稅依據(jù)為投入資產(chǎn)的公允價值。
而原公司，除承擔0.05%的印花稅外，還有增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三項大稅，具體來說：
1、增值稅：
投資行為屬稅法上的視同銷售行為，應繳納增值稅，計稅依據(jù)為非貨幣性資產(chǎn)的公允價值與原始成本的差額，適用稅率有5%和11%之分（新稅率已改為9%）。
2、土地增值稅：
房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權投資，應當繳納土地增值稅，根據(jù)增值的比例，承擔增值額30%~60%的重稅。
3、企業(yè)所得稅：
企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
二、分立模式下的涉稅分析：主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產(chǎn)作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。
從表可以看出，根據(jù)相應文件，企業(yè)分立時，新設立企業(yè)承受原公司的土地、房屋免征契稅和印花稅。
而原公司，在企業(yè)分立模式下，涉及三大稅種，具體來說：
1、增值稅：
根據(jù)相關文件，企業(yè)分立時，如果將實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他公司，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。但如果不滿足上述條件，依然需要征收增值稅。本文中企業(yè)分立的目的就在于把資產(chǎn)從負債中剝離，這顯然與上述規(guī)定的條件相違背。因此很難獲得增值稅免征的優(yōu)惠。
2、土地增值稅：
根據(jù)財稅[2015]5號文，在企業(yè)重組中，房地產(chǎn)企業(yè)的分立不能免征土地增值稅，非房地產(chǎn)企業(yè)可以暫免土地增值稅。但部分地區(qū)的地稅局文件有所突破。比如青地稅函〔2009〕47號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。
3、企業(yè)所得稅：
根據(jù)財稅[2009]59號文的規(guī)定，企業(yè)分立屬于企業(yè)重組業(yè)務的一種形式。在符合條件的情況下可采取特殊性稅務處理，此不詳述。
三、資產(chǎn)劃轉：資產(chǎn)劃轉有多種形式，本文僅介紹第一種形式：母公司向子公司劃轉資產(chǎn)，即設立全資子公司，母公司將標的資產(chǎn)劃轉至新設子公司。
從表可以看出，資產(chǎn)劃轉模式下，子公司只涉及印花稅，免征契稅。
而母公司，資產(chǎn)劃轉模式下，除印花稅外，其它三大稅種，具體來說：
1、企業(yè)所得稅：
根據(jù)財稅〔2014〕109號文，母公司向子公司劃轉資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產(chǎn)劃轉后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉股權或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以進行特殊性稅務處理：劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。
2、土地增值稅：
在特殊性稅務處理下，由于劃入方企業(yè)取得被劃轉資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉資產(chǎn)的原賬面凈值確定。因此不產(chǎn)生增值，進而不產(chǎn)生土地增值稅。
3、增值稅：
同樣，由于增值稅是按照差額征收，而特殊性稅務處理下不產(chǎn)生增值，差額為零。因而不產(chǎn)生增值稅問題。
四、稅費小結：
通過上述分析可以看出：單從稅負孰重方面比較，三種方案稅負由輕到重的次序為：（1）資產(chǎn)劃轉（2）企業(yè)分立（3）新設投資。但是在論證并購方案時，應結合稅務和操作層面兩個角度共同進行論證，綜合比較，得出較優(yōu)方案。
2、三種剝離模式的可操作性分析
25%投資總額的限制：
目前，國家對分立和劃轉是否需要滿足25%的投資總額沒有明文規(guī)定，部分地區(qū)認為分立和劃轉不屬于“轉讓”行為，不要求完成25%的投資總額。
而以土地或在建工程出資設立公司則各地普遍認為需滿足25%的投資總額要求。
操作周期：
根據(jù)<財稅法>的規(guī)定，企業(yè)所得稅若適用特殊性稅務處理，則要求企業(yè)在重組后連續(xù)12個月內(nèi)不得轉讓新公司股權。
如果劃轉設立的子公司或分立的新公司，需要立即將股份出售給并購方，則不符合稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅“特殊性稅務處理”需滿足的持股12個月的要求。此種情況下無法實現(xiàn)節(jié)稅稅務籌劃目標。因此，收購方出于節(jié)約交易成本考慮，無法快速完成股權交割，只能退而通過股權代持等協(xié)議安排先行鎖定交易。
而另一方面，根據(jù)公司法的規(guī)定，公司分立需要通知債權人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。因此分立剝離的時間長、手續(xù)繁雜。因此在地產(chǎn)并購實務中，很少采用分立的方式進行資產(chǎn)剝離。
債務承擔問題：
根據(jù)公司法規(guī)定，公司分立前的債務由分立后的公司承擔連帶責任。但是，公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協(xié)議另有約定的除外。
如果公司在分立前對債務清償事宜未與債權人達成書面協(xié)議，則收購方需要與被收購方就公司分立前的債務承擔連帶責任。因此，交易雙方不僅需要確定資產(chǎn)剝離范圍，還需要確認公司分立中資產(chǎn)、負債、所有者權益的配比。
如果采用承債式收購的，則收購方需要確定承接債務的范圍，并根據(jù)雙方各自債務償還范圍，由目標公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協(xié)議。但從債權人角度出發(fā)，由分立后的公司承擔連帶責任對債權人實現(xiàn)債權更為有利，因此與債權人達成書面協(xié)議存在較大談判難度。
操作小結：正如上述分析，盡管分立模式稅費較輕，但因為流程復雜、稅負成本較高、不確定性因素較多，需對分立前的債務承擔連帶清償責任。導致該種剝離方式已成為房地產(chǎn)公司資產(chǎn)剝離的雞肋選擇。
而以土地或在建工程出資設立公司、資產(chǎn)劃轉的資產(chǎn)剝離方式則目前的地產(chǎn)并購實務中主要的資產(chǎn)剝離模式。
這篇文章可以說是整個圈子關于地產(chǎn)并購剝離模式最完整和最易懂的一篇文章，可以做為大家平時的學習教材資料，大家可以多多轉載，以便日后學習查找。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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