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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
自貿港新政策的東風下，即便是先來者也在謀劃新的商業機會。
自2020年6月1日《海南自由貿易港建設總體方案》印發以來，掘金者紛紛前來，瞄準自貿港旺鋪。
近期一組統計數據顯示，去年6月至今年6月，海南新增市場主體共計42.8萬戶，環比增長52.31%；其中新增企業約20萬戶，環比增幅達到136.73%。
自貿港新政策的東風下，即便是先來者也在謀劃新的商業機會。
“我們看到國家對海南的重視，以及現在海南土地管控的嚴格和稀缺，以及市場之大。”在今年3月份雅居樂的業績會上，陳卓林就喊話依舊看好海南，將會繼續加大投資；并強調在投資側重點上，海南是大灣區、長三角之外主要深耕的區域。
海南之于雅居樂的意義不言而喻。這一房企的發展起伏，幾乎與隔海相望的海南熱土緊密相連。
而在近日，雅居樂集團和砂之船集團戰略合作協議簽約儀式舉行，其中雅居樂清水灣商業項目達成首次合作共識。簽約儀式的現場，出現了陳卓林長子陳思烺這一“新面孔”。
雅居樂的新合作伙伴為砂之船集團。
作為國際大型連鎖奧萊運營商，目前渝企砂之船集團已開業運營13家大型超級奧萊，同時還有5家超級奧萊正在籌備開業中，分布于重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長春、西安、貴陽、長沙、蘭州、揚州、廈門、蘇州、福州、石家莊、上海、深圳等17個城市。
資料顯示，砂之船在奧萊項目總投資超過200億元，總面積超過240萬平方米，擁有超700萬VIP會員。
此次合作，是在雅居樂控股戰略發展中心聯合雅居樂商業集團共同推動之下。雙方將在聯合獲取土地、項目開發建設、商業綜合體運營、奧特萊斯商業經營等領域展開全面合作；并將緊緊圍繞產業鏈生態思維，謀求產業勾地與開發代建方面的深遠合作，實現成功的項目開發運營和資產增值。
可以看出，合作整體是基于商業運營大方向。
更為進一步的消息是，目前雙方已經就雅居樂清水灣商業項目達成首次合作共識，戰略合作協議正式進入實施階段。
其中雅居樂提及：在自貿港政策下，清水灣大舉推進灣區20萬平方米商業體落地，引入“超級奧萊+離島免稅”，借力灣區酒店、游艇、藝術中心、文旅、教育等產業資源，逐步提升灣區旅游消費配套，致力于打造海南首個超大型文商旅商業綜合體。
自貿港政策、離島免稅，這些關鍵詞顯然是對于新風向的捕捉。
今年6月份正式公布施行的海南自由貿易港法，將貿易投資自由化、便利化上升到法律層面，以貿易投資自由化、便利化為重點，進行了各項制度設計。
在中央的定位中，海南將打造成為國際旅游消費中心之一。消費層面，最為引人關注的便是免稅政策。
近幾年來國家不斷推進海南免稅政策，如國家發改委于2018年印發《海南省建設國際旅游消費中心的實施方案》便提出，要將海南打造為全球免稅購物中心和時尚消費中心，要“實施更加開放便利的離島免稅政策”。
2020年7月，海南離島免稅購物政策調整最終落定實施，游客每年每人離島免稅購物額度由3萬元提高至10萬元，同時取消單件商品8000元的免稅限額規定。
此外海南自由貿易港法還從優化稅收制度安排、擴大免稅商品種類等方面提出相關利好。
對于踏足海南已近二十年的雅居樂，其顯然也想分一杯羹。
清水灣與雅居樂的故事早已口口相傳。早在2002年，雅居樂以每平方米226元的成本拿下陵水清水灣土地并開發成雅居樂清水灣；2009年，清水灣首次開盤創下64億銷售，入市均價超1萬/平方米。
2017年，清水灣項目單盤銷售170億元，奪下全國單盤項目銷售冠軍，在雅居樂全年銷售中占比超20%。
而后，則因為2018年海南全域限購政策則有了不一樣的走向，雅居樂也面臨著銷售徘徊、毛利下降的尷尬局面。
隨著海南從全域限購到現房銷售，再到限制土地供應，即便對海南有著執念的雅居樂，也需要有一些戰略與思路的轉變。
今年3月業績會上，陳卓林便稱，這幾年公司加大了對海南島的投資，強調以后也會看好這地區，雖然政策上偏緊，但未來會根據國家的政策，同時按公司計劃去做。
在文旅產品的打造上，憑借清水灣拿下單盤銷冠的雅居樂或許輕車熟路。但在商業運營及免稅購物生意上，其顯然需要幫手。
值得注意的是，免稅并不是一門低門檻的生意，若想參與其中首先需要一張免稅牌照。
免稅牌照，顧名思義，即擁有免稅牌照的公司則享有免稅品經營資質。目前，國內擁有免稅經營資質的公司并不多。
可以說，免稅牌照是國內稀缺資源之一，也是各大免稅店的利潤來源之一。
其中，按照現行監管框架，海南國際旅游島的免稅牌照需要單獨發放。觀點地產新媒體了解，截至目前，僅有5家企業拿到海南離島免稅經營牌照，除了此前幾乎一家獨大的中免，自去年以來還相繼引入了海免、中出服等。
此次與雅居樂聯手的砂之船，雖旗下經營的一些奧特萊斯商場具有離境退稅牌照，但作為企業其并沒有海南離島免稅經營資質。
因此如何落地離島免稅，或許還需進一步動作。除此外，在整體商業運營大方向上，雅居樂也需要鏈接更多的資源。
雖多元化早已成為深深烙在這家華南房企身上的印記，已形成地產、雅生活、環保、雅城、房管、資本投資、商業管理和城市更新八大產業集團局面；但相較于物業、環保、代建等各項開枝散葉的業務而言，商業明顯是雅居樂存在感頗弱的一環。
觀點地產新媒體了解，雅居樂商管最初是將原本傳統住宅以外的所有商業，包括寫字樓、購物中心、社區商業、酒店、高爾夫球、文旅以及游艇會等整合在一起，成立一個專業化的集團來運作此類商業資產。
其中，在傳統的商業綜合體業務上，雅居樂更多是布局配套住宅項目的社區商業，而不是單體商業體。
早在2019年的一次專訪上，雅居樂商業管理集團副總裁兼商管公司總經理李迪就對觀點地產新媒體表示，社區商業可以說是雅居樂商業重點發展的一個拳頭。
目前雅居樂落地的商業項目并不多，例如廣州市番禺市橋的雅居樂·鄰里時光，便是雅居樂商業管理集團首個一站式社區Mall；以及佛山南海嶺南風情Mall、無錫?雅居樂廣場等項目。
而在清水灣項目上，事實上因大型文旅地產項目的需要，雅居樂將其許多商業業態例入酒店、高爾夫球、游艇會等融入其中。
據悉，雅居樂清水灣目前開發建設第十一年，總占地1.5萬畝，其中就囊括6家超五星級酒店，兩個標準18桿高爾夫球場，亞洲最大的游艇碼頭780泊位；以及5萬平方米綜合商業體，8萬平方米商業中心等都配套都已投入使用。
這些商業更多是配套開發，為整個大社區成熟的生活氛圍及設施而存在。
如今，在特定的“超級奧萊+離島免稅”概念、20萬平方米的大體量下，雅居樂選擇了砂之船。
這次合作里還有另一個值得考究的細節。
觀點地產新媒體了解，在一張現場戰略簽約儀式的照片中，陳思烺站在C位。
陳思烺為陳卓林長子，此前其出現在公眾面前更多是以寰圖創始人及董事長身份。該以聯合辦公起步的全鏈條寫字樓運營公司由陳思烺及其弟陳思樂聯合于2016年創辦。
公開數據顯示，目前寰圖在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港等地擁有超過50個在營項目。
不過如今，寰圖更多由陳思樂統籌全局，陳思烺則似乎把工作重心轉向了父輩所在的雅居樂。
子承父業在任何一個行業都不足為奇。從陳思烺此前從事的商辦業務以及此次合作現身進行猜測，其或負責雅居樂商業管理集團的相關業務。
另悉，早在2019年雅居樂已戰略入股寰圖中國，彼時寰圖估值超60億元人民幣。在當年的一個活動上，李迪也對外表示，雅居樂商管想把“寰圖”打造為全國領先的寫字樓全鏈條運營商 。
有知情人士則透露稱，此前寰圖就與雅居樂商管進行一些團隊整合，共同在全鏈條寫字樓運營商方面進行深耕。
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