黑鐵時代，綠城逆勢起跑

4個月成交183套去化率11%

這是綠城沁園從2021年10月25日拿證，到2022年2月25這4個月內的業績。

作為2021年北京第一次集中土拍的一員，綠城沁園的表現中規中矩，在2021年的27塊土地如今的27個項目中，排在第13名。

但這并不妨礙綠城在北京市場的攻勢。

北方樓市雖已淪陷，但房企們對于北京市場的覬覦，從來都沒停止過角逐。

2022年第一次土拍中，綠城斥資近百億拿下了3塊土地，成為北京市場的“頭號玩家”。

綠城，這個經歷了風霜的混合制房企，背靠中交，在黑鐵時代的元年，逆勢發力。

2022年，對房企來說，是努力“活下去”的一年。

這個關鍵時刻，僵尸、躺平的房企，或已無力抵抗；

部分看似回過血的房企比如泰禾，雖然2021年凈賺1億多，一部分購房者還順利拿到房子，只是， “交付”標準大打折扣。

然而，綠城卻在這樣的語境下仍然保持著韌性和活力，不僅在2021年超額完成銷售目標，2022年對市場信心仍舊不減。

逆勢擴儲，再回前十

郁亮說房地產已經進入了“黑鐵時代”，但綠城顯然不這么想：

據克而瑞統計，2021年綠城新增土地貨值超3000億元，位居全國第5。

2021年，綠城在大本營杭州收獲16宗地，12個項目2022年有供應，北京、天津、青島、成都，到處是綠城忙碌拿地的身影。

更值得注意的是，2021年其拿地銷售比為66.88%，超40%紅線26.88個百分點，超2021年50家代表企業拿地銷售比均值42.88個百分點。

拿地激進，2021年綠城新增土地貨值超3000億元，位居克而瑞榜單第5位。權益拿地金額969億元，在拿地排行榜中位列第6位。2020年綠城以887億元的拿地金額位列第8位。

充足且優質的土地儲備，無疑將為綠城中國業績增長提供更有力的支撐。

兇猛拿地的背后是銷售業績的攀升。

數據顯示， 2021年綠城總合同銷售額達3509億元（含代建項目），同比增長約21%，總合同銷售面積約1557萬平。銷售額位列克而瑞操盤榜第7名，中指院/億翰全口徑銷售榜第7名。

2021年，綠城是完成銷售目標的10家中唯一一家超3500億的房企，堪稱“鶴立雞群”。這其中暗含了綠城再進前十的努力。2021年其銷售目標完成率113.2%。

綠城努力的樣子從大本營或許可以看的更清楚：

2021年，綠城在浙江斬獲35塊新地，投資貨值突破1000億，其浙江區域銷售額、回款額雙破1000億，占據克而瑞大浙江房企排行榜的流量榜、權益榜、全口徑榜單冠軍。

一時間，風頭無量。

制圖：地產十一言

努力總是會有收獲的。

綠城中國的排名，從2016年全口徑排名第9，到2021年第7名，從2016年權益口徑排名20，到2021年首進前10。

起起伏伏，再回前十，綠城用了5年的時間。

大本營外，兇猛搶食

在投資土儲方面，綠城嚴格實施“1+5+N”的布局戰略，聚焦深耕浙江的同時，發力五大城市群中核心一二線城市。比如南通、寧波、北京等。

2022年開年，據億翰智庫統計，1月綠城拿地投入119.9億元，拿地面積62.5萬平，新增權益貨值為171.6億元，權益新增貨值比率發布為83%。拿地成本約19184元/平。

1月4日，綠城聯合天一置業以13.34億底價競得南通1宗宅地，此外亦于寧波落子，以16.73億總價奪得鎮海區國家高新區地塊。

2月17日，綠城以43.47億元、41000平現房銷售面積摘得北京朝陽崔各莊地塊，成交樓面價約4.88萬/平，溢價率15%。

以40.17億摘得北京石景山劉娘府地塊，指導價9.15萬/平。

以14.76億競得北京經開區地塊，溢價率1.09%。

2022年，在北京首輪集中土拍中，綠城揮金98.4億元奪得3宗地，一時間被業內感嘆為綠城的北京大年。

狂奔之下，綠城頗有些“顧頭不顧尾”，投資與銷售再回前十的代價是負債增加、“三道紅線”惡化。

數據顯示，2021年上半年綠城中國拿地金額707億元，與此同時，其負債總額由2020年同期增長29.52%至2021年上半年的3904.61億元，資產負債率達81.33%，較2021年年初增長1.75個百分點。

不僅如此，“三道紅線”中有兩道處于惡化狀態，2021年上半年綠城中國剔除預收款后的資產負債率為73.5%；現金短債比為2；凈負債率為75.2%；其中剔除預收款后的資產負債率較2020年末增長1.6個百分點，凈負債率較2020年末增長11.4個百分點，均處于黃檔。

當然，綠城也一直在降負債，優化三道紅線。

有了國企中交撐腰，綠城計劃2023年將永續債全部贖回。

從2021年下半年開始，綠城先于7月贖回10億元永續債，隨后又贖回31億元及5億美元永續債。

截至目前，其永續債規模已降至六七十億元左右。在全部贖回前，綠城表示暫不發行新的永續債。

另外，基于減值計提的提前風險出清，以及永續債雙刃劍因勢利導，為后期綠城凈利率風險提前做好籌備和風險釋放。

降負債的第二個動作是發債。

1月，綠城發行信用債26億元、境外債25.3億元，合計51.3億元，融資規模最大，比排名第二的碧桂園多了20億元。其發債平均利率僅3%，在發債房企中排名第二，僅比蘇高新高出0.1個百分點。

1月3日，綠城披露2022年度第一期中期票據發行文件，注冊金額40億元，擬發行金額不超過26億元。其中15億元用于償還債務。

1月28日，綠城發行2025年到期的4億美元增信債券，年利率僅2.3%。

融資成本降至4.6%超低位

綠城站穩前十的資本，除了持續改善的財務結構，還有中交入主后不斷降低的融資成本。

2014至2021年間，其融資成本分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%，5.3%，4.9%，4.6%。近期，其融資活動頻繁。

2月10日，綠城中國擬注冊發行兩期中票，2022年度第四期中期票據金額為20億元，2022年度第五期中期票據金額為15億元，項目狀態均為“預評中”。

2月16日，綠城發布2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）發行公告。本期債券發行總規模為不超10億元，期限為5年，附第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權，起息日為2月21日。

標普稱“綠城繼續獲得再融資將支持其穩定的業務，并為未來幾個月艱難的房地產銷售前景提供緩沖”。

20%產品“創新”

內在的價值觀不變，外部世界卻在巨變。綠城正在用新的產品邏輯與黑鐵時代相處。在產品打造上，其始終堅持“二八法則”：

20%產品創新，80%標準化產品。

在全國樓盤為回款降價促銷之際，2021年綠城銷售均價并未下滑，銷售額在50億以上的項目有6個。

在中指研究院2021中國城市居民居住滿意度調查報告中，綠城總體滿意度得分88.7，在杭州、蘇州、鄭州等14座城市拿下總體滿意度第一。

限價時代的綠城，深知優勢高端&藝術產品難以體現，在產品結構上向下延展，以求更加適銷市場。目前，綠城產品平均面積在90—140平，標簽就是：綠城品牌+首置首改。比如，北京綠城沁園項目，最小戶型做到55平。

做適銷產品的路上，綠城可能不太適應。沁園雖是在京首個高標準項目，但和同系列杭州產品相比，從植物、景觀等方面減配很多。

戶型設計被吐槽返回十年前。93平戶型東西向，占比超1/4。算下來，純南向戶型占比40%，南北通透戶型占比才35%。約106平三居，三面寬朝南，客廳面寬只有3.2米，兩個衛生間都是暗衛。123平戶型南向2面寬僅6米，過道直接變成5米，打個地鋪躺平也夠。但一通縮減成本下來，凈利潤率達12.78%。

此外，做好創新的同時，提高產品溢價，未來繼續保持比同區位競品售價高10%-20%左右的優勢。比如北京誠園系列產品，比周邊競品售價甚至高30%左右。

優秀產品力與品牌為綠城發展增加“新的成長賽道（代建業務）”，該業務已成為綠城產品力的第二春。

綠城管理成為代建行業第一股，2017年430億，2020年745億，2021年約843億，穩步增長。

凈利潤8%-10%的新綠城

高速增長時代結束，普遍降速時代到來，利潤率下滑是行業趨勢。濱江在杭州力爭1%到2%凈利率，萬科郁亮說深圳招拍掛僅4%凈利率。而有知情人士向言公子透露，綠城已實現8%-10%的凈利率。

不受“凜冬”干擾，綠城有2個高招。

首先，精準把握毛利潤源頭的投資拿地決策。

言公子了解到，綠城過投決會的凈利率要求就是8%-10%。

普遍降速時代到來之后，整個行業被速度遮蔽的問題將逐一呈現，對投融能力、管理能力的考驗將前所未有。而綠城強化后期的投資兌現率，達行業數一數二。

比如，綠城2020年底復盤2019年到2020年拿地土地的投決會凈利率數值，兌現率高達9%。

其次，加大收并購比率是關鍵。

在并購一事上，綠城管理有著很大潛力。截至2021年6月底，綠城管理尚未使用的，可用于收并購的IPO資金剩余212.5億元。綠城管理于全國28個省、直轄市及自治區的96座城市擁有334個代建項目，合約總建筑面積8400萬平，在建面積4370萬平。

1月11日，綠城管理發布公告稱，擬收購浙江熵里建設管理有限公司60%股權，固定代價4億元，及收購完成后三年期間，該公司新增代建項目服務費用的增量代價，最高金額為2億元，合計不超6億元。

值得注意的是，此次對于浙江熵里60%股權的收購，是綠城管理在資本市場的首個主營業務收購項目。

據企查查顯示，綠城服務在2021年參與的招投標項目超過300個，而中標項目近300個，中標率比較高。同時，中標標的不乏千萬級以上的項目。

一些方向有序減少，在另一些方向堅決突擊，才是黑鐵時代下房企的高難操作。

而這正是進入起跑期的綠城要做的事。

看起來，綠城為戰略起始年準備的不錯。從3509億走向4500億，言公子測算未來僅保持8%復合增長率，就可在2025年實現超4500億的目標（達4760億）。

拉長時間的維度、跨越周期去審視綠城，我們可以將房地產行業及經濟形勢的變化和疫情沖擊，看作短期影響。

增速放緩的時代對于綠城這樣的公司或許更為有利，可以使其穩扎穩打地落實戰略，使其更加厚實。新綠城正朝著穩健、品牌、利潤、規模、組織、運營等全維健康繼續努力。

而2月9日引進外部人才原藍光發展副總裁張勝利，恰是新一輪管理思考的映射。