國家統計局：9月銷售增速回落，新開工拿地明顯放緩

國家統計局數據顯示：9月，全國商品房銷售面積、金額為18587萬平方米、18704億元，同比分別增7.3%和16%。受此推動，1-9月份，商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業營業用房銷售面積下降15.3%。商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長6.2%，辦公樓銷售額下降15.7%，商業營業用房銷售額下降17.1%。 

雖然從數據上看，9月銷售面積和金額同比都出現了一定的提升，但事實上9月的商品房銷售表現仍并不理想，量價明顯均表露出后繼乏力的現象。 

這主要是由于，一方面，9月份的全國商品房銷售面積和銷售金額的同比增速都比8月同期出現收窄，分別為6.4個百分點和11.1個百分點，9月是傳統房地產市場旺季，今年雖受疫情影響，整體開發銷售節奏有所后移，但9月仍是各大開發商的重點布局的月份，因此9月的銷售面積、金額同比下降，在某種程度上代表了市場成交后勁的嚴重不足。 

同時，需要主要的是1-9月除東部地區商品房銷售面積同比增速回正、西部地區商品房銷售金額同比增速回正外，中部和東北地區商品房銷售規模仍遠弱于2019年同期。 

國家統計局數據顯示：1-9月份，東部地區商品房銷售面積48075萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-8月份提高1.4個百分點；銷售額64424億元，增長8.9%，增速提高2.3個百分點。中部地區商品房銷售面積31459萬平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5個百分點；銷售額22890億元，下降5.7%，降幅收窄2.1個百分點。西部地區商品房銷售面積32687萬平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7個百分點；銷售額24286億元，增長2.1%，增速提高1.8個百分點。東北地區商品房銷售面積4852萬平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3個百分點；銷售額4046億元，下降5.0%，降幅收窄0.8個百分點。 

另一方面，9月全國商品房銷售均價比8月環比出現下調，下降4%，這是2020年首次回調，受今年疫情影響，各大開發商紛紛加大銷售力度，其中以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。但聯系部分城市新房去化遇阻現實來看，打折促銷、以價換量的銷售模式在部分二三線城市效果并不理想。

數據來源：國家統計局

國家統計局數據顯示：1-9月份房屋新開工面積160090萬平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2個百分點。其中，住宅新開工面積117193萬平方米，下降4.2%。房屋竣工面積41338萬平方米，下降11.6%，降幅擴大0.8個百分點。其中，住宅竣工面積29597萬平方米，下降10.5%。 

單月來看，9月房屋新開工面積為20173萬平方米，同比下降1.95%。但自7月起，房屋新開工面積同比增速便逐月下降，至9月已然由正轉負，相比7月同比增速已經下降13個百分點。 

8月底住建部和央行召開的重點房企座談會，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。隨后“三條紅線”標準披露：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。 

在“三條紅線”對房企融資進行了限制之后，9月26日財聯社消息稱，從知情人士處獨家獲悉，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表，共涉8項財務指標，其中涵蓋了“三條紅線”指標。  

自房企融資“三條紅線”門檻放出后，8月全國房地產開發投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個百分點和3個百分點。 

開發投資額增速增長放緩主要原因是房企融資環境預期收緊下，新開工與土地購置投資削減，8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個百分點，這一數據在9月由正轉負。 

一方面是房企當前迫切需要資金節流。另一方面由于疫情所致上半年全國土地購置面積較小，因此下半年可供開工項目基數也少于往年同期。

房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

“三條紅線”的影響同樣體現在房企土地購置端。據國家統計局數據顯示：1-9月份，房地產開發企業土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份擴大0.5個百分點相較7月即將轉增的跌幅已然擴大2個百分點。受資金面監管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪，1-9月土地成交價款9316億元，增長13.8%，增速提高2.6個百分點。

全國房地產開發企業土地購置面積增速

數據來源：國家統計局

國家統計局數據顯示：前9月，全國房地產開發投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點。其中，住宅投資76562億元，增長6.1%，增速提高0.8個百分點。單月來看，9月全國房地產開發投資15030億元，同比增長12%。 

值得注意的是，9月全國房地產開發投資額環比增14.5%至階段新高，是近3年內除6月外最高值。

在房屋新開工面積與土地購置面積均出現不同幅度的放緩影響下，由房屋施工面積主導的建安投資成為開發投資額規模與增速的主要支撐。1-9月房地產開發企業房屋施工面積859820萬平方米，同比增長3.1%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積607031萬平方米，增長4.0%。 

9月單月來看，全國房屋施工面積達20086萬平方米，與新開工面積單月同比增速由正轉負相反，施工面積9月同比降幅較8月收窄35個百分點至4.6%。房企加緊施工以加快項目上市銷售進度，從而盡早完成銷售回款是施工面積陡然增加的主要原因。

全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）

房地產開發企業施工面積月度走勢（單位：萬平方米）

綜上所述，我們認為隨著中國整體經濟穩定恢復，GDP增速由負轉正，房地產業也將繼續發揮經濟穩定器作用。

從商品房銷售來看，“金九”全國商品房銷售表現明顯不及預期，銷售面積、金額的同比增速顯著收窄，因此，后續銷售回款壓力將持續加大，這需要各大房企注意。 

銷售回款乏力外加“三條紅線”下融資管控收緊，后續房企資金運用將更加審慎。房地產開發投資額受建安投資等慣性支撐尚未降速，但在土地購置、新開工、建安投資等影響下，預計房地產開發投資額增速也將逐漸趨平。