恒大、奧園拼死“保交付”，背后意義值得解讀

當前保竣工、保交付對于房地產開發企業而言是重中之重。一方面，2021年房企暴雷、債務違約事件頻發、個別企業出現項目停工、交付面臨逾期風險。這樣的背景下，導致部分城市加強預售資金監管，疊加企業融資端收緊、房企流動性受限、項目層面開發資金吃緊。目前只有調動資金和資源優先用于推進項目進度、保竣工、保交付，才能將銀行監管賬戶中的預售資金盤活，形成良性循環。

另一方面，在債務到期高峰、房企償債壓力加劇的行業背景下，只有加速已售未結轉項目的資金回籠，才能讓資金及時回流母公司、緩解集團層面的償債壓力。從公司財務層面而言，保竣工、保交付就是保證現金流的健康。房企暴雷、償債逾期、延期交付或是出現現金流惡化等負面輿情，不僅會對銀行、信托等金融機構為房企提供融資產生負面影響，也不利于后續項目的開發入市。

行業下行壓力下，調動一切資源優先保竣工、保交付，已成為房企的共識和盤活資金、改善現金流的重要抓手。陷入危機的房企紛紛舉起“保交付”大旗，在自救的同時也努力向市場釋放積極應對的信號。目前，恒大、奧園、佳兆業、花樣年等房企都已明確提出“保交付”的目標。同時部分企業也正通過出讓項目、出售資產或出售多元化業務的方式回籠資金，以盡可能補足項目按期竣工所需的資金缺口。

02 房地產作為宏觀經濟支柱產業 保竣工、保交付勢在必行

從宏觀層面來看，房地產行業作為中國經濟的“支柱產業”，行業規模大、關聯上下游產業鏈條長、社會影響涉及面廣，在宏觀經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入以及金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。如果房企暴雷，且出現大范圍的項目停工和大規模的交付逾期，風險將不會止步于房地產行業本身。在目前房地產調控穩地價、穩房價、穩預期的“三穩目標”下，開發企業保竣工、保交付勢在必行。

具體來看，第一，項目的竣工交付如果出現問題，將會對購房的業主產生直接影響，引發社會民生問題。第二，房企作為地產開發上下游合作企業的客戶及主要營收來源，項目能否按期竣工交付并及時回款，會影響到這部分建筑企業工程款、供應商以及中介企業應付款的兌付。在行業壓力的不斷傳導下，勢必會加劇項目停工、緩工、怠工的現象，帶來惡性循環。第三，如果項目竣工逾期、交付逾期在全國范圍形成規模，行業開發投資和新開工規模降低，將會顯著影響地產下游產業如家具、建材、家電等行業的發展，影響產業經濟的同時也會帶來社會就業問題。

從政策層面來看，“保竣工、保交付”是調控的底線，關系到社會整體的穩定。2021年銷售、投資雙下行，下半年以來行業竣工降速明顯，房地產開發投資、新開工面積、施工面積等行業指標增速也都呈持續降低的趨勢。“竣工大年”過后，2022年房屋竣工面積大概率也將出現收縮，由高位回落。目前，住建部已明確2022年房地產調控方向，部分房企的自身違約不會引發政策的短期轉向。將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒，促進房地產業良性循環和健康發展。在保障行業良性發展的基調下，2022年政策、融資、信貸等或將得到邊際改善。

具體來看，一方面，年末中央及部委、金融機構等密集發聲，向市場釋放有關房企融資政策偏積極的消息，央企、國企以及優質民企的融資壓力略有緩解。適當的輸血有利于緩解部分企業的融資及償債壓力，保竣工、保交付。另一方面，目前各城市預售資金監管“因城施策”有松有緊，更為精細化。一部分城市監管趨嚴、提高預售要求及監管資金比例，也有部分城市如廣州、成都的預售資金新規略有放松，側重于給房企紓困以保證項目交付。此外，在當前行業背景下遵循市場化原則，加強項目層面的轉讓與兼并收購力度，將直接緩解出險房企的資金壓力、防范風險擴大，也有利于保證壓力項目的竣工及交付。

04 更多規模房企 重視自身“交付力”、“服務力”的提升

值得注意的是，在“保竣工、保交付”的基礎上，近年來越來越多的規模房企開始重視自身“產品力”的提升。產品力是企業堅持長期主義的立足根本，產品力的涵義應該更廣，不僅僅是設計能力，更應該體現在實際交付上。交付力是房企對項目設計的還原、對施工質量的把控、對業主服務的跟進。產品力是生產力、交付力、服務力的綜合體現。

在當前市場限價、溢價空間不足，部分住宅產品降標減配、質量不達標等問題不斷顯露的行業背景下。企業更應該重點關注“交付力”和 “服務力”，提升產品質量管控、完善客戶服務體系。做到前期設計和后期交付的兼顧，并將客戶感知的滿足作為房企產品升級的源動力，都有助于提升企業的品牌、口碑和公信力。

目前，除了交付時間、交付質量等傳統的指標外，不少規模房企正打造更高品質、更人性化、更重視客戶體驗的產品交付環節和交付標準。具體舉措覆蓋施工到交付的不同節點，包括但不限于工地開放/業主體驗日、施工工法樣板展示、全程驗房陪同、無紙化交付、交付即拿證等服務。如融創云交付自2021年5月全面上線使用，目前已在行業內率先實現了全程無紙化交付。遠洋“超級現場”不僅提供施工現場24小時監控直播，還通過定制影像化的電子檔案，記錄每套房子的制作過程。這些都可以更好的解決客戶痛點，顯著提升交付率和交付滿意度。