丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
其中,一線城市房地產市場陷入沉寂，上海、深圳處于“半停擺”狀態(tài)，北京、廣州成交同樣不及預期。26個二、三線城市市場盡顯疲態(tài)，成交同比跌幅擴至46%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%,又如西安成交放量，同比增長32%。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時間較短。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑。
政策層面，兩會堅持房住不炒的定位，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。多部委定調穩(wěn)地產，19城跟進放松調控乃至刺激，涉及放松公積金貸款，調降首付比例和房貸利率，調降土拍門檻等。
展望未來，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或將加劇分化：一、二線城市有望于5月市場回穩(wěn)。
01 供需同比跌幅超4成庫存下降但消化周期拉長
3月整體供應量有了穩(wěn)步回升，據CRIC監(jiān)測，30個重點城市預估新增供應面積1307萬平方米，環(huán)比翻倍增長172%，不過因去年基數較高，3月單月同比回落45%,前3月累計同比下降44%。
4個一線城市供應顯著放量。3月整體預計供應216萬平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計同比與去年基本持平。分城市來看，上海本月迎來多盤集中加推，3月供應量達112萬平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應累計同比較去年增幅達215%。北京、廣州、深圳3月供應環(huán)比均有不同程度回升，不過仍不及去年同期，整體前3月供應累計同比持降。
26個二三線城市新增供應也穩(wěn)步回升，但漲幅不及一線，3月合計新增供應面積僅1091萬平方米，環(huán)比增164%，同比銳減50%，前3月累計供應量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、海口供應迎來階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來小幅回調。總體來看，房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象，但尚未恢復到預期水平。
表：2022年3月全國30個重點城市商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
從成交來看，3月30個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積為1681萬平方米，環(huán)比上漲48%，同比下降47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3pcts。
4個一線城市成交面積200萬平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應入市成交開始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。
26個二三線城市整體成交面積1481萬平方米，環(huán)比增長56%，同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。
表：2022年3月全國30個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
一方面受供應不足制約，另一方面市場信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降，但庫存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅海口、寧波、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。
表：2022年3月30個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬平方米，月）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
02 多部委定調穩(wěn)地產 因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)
在2022年一季度整體樓市慘淡，市場下行低迷行情的背景下，3月16日，金融委召開專題會議。指出關于房地產企業(yè)要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。
銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，要求防范化解房地產市場風險，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
預計房地產金融政策將適度控制去杠桿節(jié)奏和力度，房企整體融資環(huán)境將明顯改善，國企、央企及優(yōu)質民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
截止至目前，已有19城相繼放松房地產調控乃至刺激：
其一，南昌、中山、唐山等放松公積金貸款，例如南昌提高公積金貸款最高額度，雙繳存職工調至80萬元，單繳存職工70萬元。
其二，調降首付比例，南寧二套房最低首付比例由40%調整為30%，北海、防城港首套房首付比例由25%調整為20%。
其三，武漢、蘇州、襄陽等下調房貸利率，例如武漢首套房貸利率下調至5.2%，二套房貸利率下調至5.4%。
其四，鄭州、哈爾濱、福州等局部放松乃至取消“四限”，例如哈爾濱取消區(qū)域性限售政策。
其五，廈門、鄭州、合肥等降低土拍門檻，涉及下調競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，增加供地批次等。
其六，鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。
其七，廈門放寬搖號限制，島外不再搖號。
其八，南寧教職工、留邕人才和廣大市民購房可以享受契稅補貼。
其九，深圳、蘇州紓困房企，例如深圳減免“房土兩稅”，對繳納房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的納稅人予以減免。
我們認為福州放松限購或是政策風向標，未來二線以及三四線或將效仿福州局部放松乃至全面取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激
表：2022年3月地方出臺政策列表
資料來源：政府網站
03一二線有望于5月市場回穩(wěn)房企在營銷上也需要持續(xù)跟進
從企業(yè)來看，房企集團性的營銷活動出現明顯增長，讓利方式上仍然是折扣、特價房和全民營銷返傭金等。
就當下而言，政策端持續(xù)出現回暖的趨勢，一、二線城市有望于5月市場回穩(wěn)，房企在營銷上也需要持續(xù)跟進，除了結合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動，由于國內疫情有反復，還可以推出一些互動性較強的線上營銷活動，如居家運動打卡、小游戲等。
從長期來看，企業(yè)還是需要結合互聯網平臺，通過營銷策劃和組織，提升產品、服務滿意度，搭建企業(yè)品牌形象，提升客戶黏性，企業(yè)可以在社群營銷、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。
表：2022年3月108家監(jiān)測企業(yè)亮點營銷情況表
數據來源：CRIC中國房地產咨詢決策系統(tǒng)
我們認為，接下來將迎來2022年首輪供應高峰。
一方面，2021年22個核心一二線城市推行集中供地，根據不同城市項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，第二季度將成為第一個集中入市的時間點。
另一方面，隨著3月兩會召開，從中央五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產，到各級地方政府出臺包括降首付、擴大公積金、降房貸利率等一系列利好措施，都在為整體市場釋放積極信號，房企從推盤到開工的信心正在逐步恢復。
預計4月整體新房成交規(guī)模將有所回升，但考量到2021年高基數原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。
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