10月樓市成交跌幅顯著收窄，地市繼續量價齊跌

分能級來看，一線城市供應因上月階段性放量，本月迎來回落：4個一線城市10月供應面積為244萬平方米，環比下降54%，同比下降4%。廣、深皆大幅回調，環比降幅皆超60%，北京如是，環比“腰斬”，不過同比大增85%，值得關注的當屬上海，共30個項目集中入市，主要集中在浦東、奉賢、寶山，因而供應規模環比大增354%，同比略低于去年同期。

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新房成交同

環比齊跌，降幅收窄，一線“反彈”，二三線微跌

10月，典型城市商品住宅成交熱度延續低位波動，基本“見底”，29個監測城市預計成交規模達1946萬平方米，環比微降3%，同比降幅有收窄趨勢，下降22%，較2019年同期降幅為12%。

分能級來看，一線城市樓市小幅回升，10月預計整體成交新房283萬平方米，環比上升4%，同比下降18%，較2019年同期增長24%。上海、深圳熱度延續，環比上行，較2019年同期增長均在四成以上，整體市場在“從嚴”的政策調控下找到了新的平衡，購房需求平穩釋放。北京環比微跌2%，同比上漲16%，整體市場，成交量延續高位波動；僅廣州一城伴隨供應縮量，成交回調，同環比齊跌，降幅分別達到了40%和7%，較2019年同期微降1%，成交增長動能略有不足。

 “金九”銷售節點過后，三四線城市新盤推貨量下滑下，10月熱點城市供應環比下滑較成交更為顯著，故短期呈現供不應求。29個重點城市整體供求比略低于0.8。

一線城市中北京、廣州、深圳供求比下降明顯，其中北京和深圳供不應求。二三線城市中合肥、長春、昆明、佛山等因供應驟降供求比低至0.5以下，僅青島、成都和東莞繼續保持供過于求的狀態。

從價格段分布來看，低檔產品占比上海、北京和深圳分別上升7、11和3個百分點；中低檔產品占比上海和深圳分別上升9和2個百分點，北京下降16個百分點；中檔產品占比北京和深圳分別上升2和14個百分點，上海下降13個百分點；中高檔產品和高檔產品上海和深圳下降3和19個百分點，北京上升3個百分點。

2021年10月，二手房市場整體延續下行走勢，規模上環比再降30%，10個重點城市共計成交257萬平方米。較去年同期相比規模收窄48%，同比2019年跌幅也高達40%，受困于全國樓市政策“嚴苛”，熱點城市調控力度有增無減，整體市場熱度降溫顯著。

具體到城市來看，10城環比表現普遍回落，僅廈門同比增長45%表現亮眼，北京、深圳、南昌、南京、青島均環比回落30%以上，其余城市也有不同程度下跌。同比來看，10城整體表現不及往年，超半數熱點城市成交規模同比下降4成以上，深圳自年初已進入調控寒冬，同比回落73%，三季度以來杭州、青島市場規模顯著降級，同比跌幅擴大至7成以上，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。

基于近期各熱點城市紛紛傳出銀行或將放開貸款，疊加“二手房指導價”入市以來市場已得到良性抑制，調控“松綁”后未來短期內市場或將迎來企穩回升。

截至10月27日，全國300城經營性土地總成交建筑面積達10533萬平方米，環比9月全月下降17%，同比降幅更是高達58%；成交幅數共計1878幅，環同比分別下降了11%和56%；成交總價方面，本月土地成交總金額降至3625億元，環比上月大降36%，同比也下降了39%。成交單價方面，雖然本月有京、滬、杭、漢、長等5個重點城市集中拍地，較上月明顯較少，使得一二線城市成交占比明顯下滑，因此平均地價降至3442元/平方米，環比下降了23%，但同比漲幅高達46%。

市場熱度方面。房企“躺平”依然延續，溢價率延續上月的下滑趨勢，環比減少1個百分點，降至3.2%，再度創下歷史新低。各能級城市表現一致，溢價率環比均呈下降趨勢，并且各能級城市溢價率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價率創下歷史新低，僅有1.7%，熱度在三個能級城市中也處于最低位。

據CRIC監測數據顯示，截止10月27日，一線城市成交總量達628萬平方米，環比下降7%；由于本月成交主力為京滬，地價相對上月成交主力廣州較高，因此成交金額較上月上漲10%至1171億元；平均地價也在上月上漲的基礎上再度上漲19%至18649元/平方米。

聚焦到城市來看，北京和上海均于本月開啟了二輪集中土拍，但熱度均較首輪出現明顯降溫。其中北京計劃出讓43宗地，最終僅成交17宗，其余地塊均延期至下一輪集中出讓，共收金513億元；上海二輪集中土拍計劃出讓27宗商品宅地，但也有7宗地緊急撤牌，余下20宗也多以底價成交為主，土拍熱度較首輪有所降溫；廣、深在本月無土地出讓。

截至10月27日，二線城市成交量僅為2126萬平方米，較上月腰斬，同比亦有超六成的降幅；成交金額也隨之降至1118億元，同環比降幅均在四成以上；由于成交主力為武漢、長沙和西安等地價水平相對低的城市，平均價格也因此降至5257元/平方米，環比下降15%。

具體到城市來看，本月共有3個重點二線城市進行了集中土拍，分別是杭州、武漢和長沙；從土拍熱度來看，這些城市的第二輪集中土拍熱度均遭遇了滑鐵盧，撤牌與底價成交成為主流，尤其是長沙，原計劃出讓的29宗地中僅有10宗順利成交，且均為底價出讓，溢價率直接降至冰點。

在重點一二線城市二輪集中土拍高峰期過后，三四線城市的土地供應有所提升，本月成交體量也較上月環比上漲，但同比去年來看仍有較大的降幅；價格方面，由于成交主力為鹽城、泰州、柳州等地價較低的城市，本月三四線城市平均地價較上月下降了26%，降至1718元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，鹽城的成交量最大，總成交量達148萬平方米。

值得關注的是，重點三四線城市的流拍現象也較此前有所加劇，東莞、溫州、臺州、義烏等熱點城市也均出現了無人競拍而流拍的地塊，而在此之前，這些城市的地塊多以最高限價成交，土拍熱度降溫十分明顯。從供應來看，無錫、常州、南通、徐州、揚州等城市也將在下月開展新一輪集中拍地，預計三四線城市的成交量在下月將會繼續回升。