投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記(ID:ziguanshidai)
去年12月28號銀行“兩道紅線”實施后，開發(fā)貸越來越向大房開集中，中小開發(fā)商根本進不了銀行白名單，如果沒有和銀行建立特殊關(guān)系很難拿到開發(fā)貸。
但是，不管怎么說，開發(fā)貸作為成本較低、額度較大、使用期限較長的“三好貸款”，是房開最愛的融資渠道，乃兵家必爭之地。
《銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理通知》在2020年12月31日發(fā)出，要求2021年1月1日起執(zhí)行，不留一絲緩沖時間。
注：開發(fā)貸除銀行外還有信托，這里只講銀行。
#1開發(fā)貸要求
①必須滿足“432”標準。
4——4證齊全。即辦理貸款前必須取得“國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證”。要知道，一般來說，未交齊土地款是無法取得土地證的。
3——30%自有資金。項目總投資額的30%必須是開發(fā)商自己投入。其實國家層面規(guī)定，普通住宅20%以上、其它房地產(chǎn)項目25%以上即可，各銀行有自己的比例要求。
2——二級開發(fā)資質(zhì)：融資主體或其控股股東至少擁有二級及以上的開發(fā)資質(zhì)。
②向大型房企傾斜。
銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實行名單制管理——即白名單。大部分銀行會選擇前50強，前100強。這也是為什么開發(fā)商們在追求規(guī)模的道路上越走越遠，因為房地產(chǎn)金融市場長期以來就是唯規(guī)模論！母公司規(guī)模大、信用高，利息就低，額度就大。規(guī)模是毒藥，吃了戒不掉。
#2貸款利率、期限、額度
①還款期限：銷售類住宅項目開發(fā)貸期限不超過3年；寫字樓、酒店等非持有類商用項目一般不超過3~5年。
開發(fā)貸一般是按建設(shè)進度提款，按銷售進度還款。
開發(fā)貸一般是封閉管理的，專款專用支付給乙方單位，比如建設(shè)成本、物料成本。
銷售回款也是封閉管理，并優(yōu)先逐筆還款給銀行。
但是有些銀行和開發(fā)商關(guān)系較好，會默認開發(fā)商可以在抵押物足值的前提下挪用部分銷售款，只按照銷售進度約束還款進度，比如：銷售進度達到40%須償還40%貸款，銷售進度達到70%須償清全部本息。
對于可能滯銷的項目，要盡量和銀行商談每年最低還款額，盡可能延緩償還至貸款到期日，前一兩年每年只做象征性償還，減少股東資金占用。
②貸款額度：土地及在建工程抵押額度，基本就是土地7折或者總投6折，取兩者較低值。
③貸款利率：在基本利率基礎(chǔ)上上浮，通常上浮15%—30%。
比如某行給某標桿房企2020年開發(fā)貸利率：6個月5.6% 、六個月至一年6% 、一至三年6.15% 、三至五年6.4% 、五年以上 6.55%。
當然各行有所差異，比如四大行貸款利率相對較低，但貸款審批及監(jiān)管相對嚴苛；股份制銀行資金價格整體略高，但其政策相對靈活；當?shù)爻巧绦校芏喽加挟數(shù)貒Y委控股或參股，在本地銀監(jiān)機構(gòu)具有良好的關(guān)系，其靈活度可能更高，包括后面談的放款進度、貸后管理等都會具有一些優(yōu)勢，但天下沒有免費午餐，貸款利率會更高；
#3辦理實操
其實，開發(fā)貸的辦理流程，簡單來說就三步：
①第一步和銀行勾兌。拿地前要先和銀行就以下事項一一敲定清楚：
1、項目確定能做；
2、利率；
3、貸款期限，還款節(jié)奏、銷售回款能否挪用；
4、貸款條件，是否需要增性措施。
避免投資測算時的融資不能實現(xiàn)或者不能按照既定成本實現(xiàn)，直接影響項目的ROE、IRR指標：
②第二步貸款資質(zhì)審核、抵押辦理。其中，資質(zhì)審核主要就是“432”，抵押就是辦理國土證抵押。
③第三步貸后管理。 貸款到賬后，銀行會定期收集貸后管理信息，對項目進行整體評估，貸后管理如不注意，可能導致已經(jīng)投放的貸款提前償還，前功盡棄，所以重視程度務(wù)必提升。
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